Immobilie voll bezahlen oder Kredit aufnehmen?

Geld & Sparen Geldanlage
#1
  1. Hallo, ich habe etwas Geld geerbt und möchte es so anlegen, dass meine Tochter auch noch was davon hat. Derzeit scheinen mir Immobilien als das sicherste. Ich habe ein Angebot für eine ETW im Chiemgau, die ich mit ca. 70% des Erbes „bar“ bezahlen könnte. Ich würde sie vermieten.
    Nun gab es wohlmeinende Bekannte, die mir rieten, trotzdem einen Kredit aufzunehmen. Es fielen Stichworte wie „Steuerersparnis, niedrige Zinsen“ etc. Da ich aber ca. 2146 € brutto bzw. 1400 € netto verdiene, sind meine Steuern als Alleinerziehende sowieso nicht hoch. Fressen nicht die Finanzierungskosten mögliche Steuervorteile auf? Oder kann ich mit dem zurückbehaltenen freien Geld ebenfalls sichere Rendite erzielen?
  2. Ist es überhaupt vernünftig, ca 100 km von München eine ETW zu kaufen (Autobahn- und Bahnanbindung vorhanden, ca. 5 km vom Chiemsee)? Wie schätzt ihr die Preisentwicklung ein?
  • Ich bin verwirrt und bitte um Hilfe -
    Danke, marilmama
#2

Ich würde in der jetzigen Situation keine Schulden machen. Wenn Sie es aber rikieren wollen dann nur mit festem Zins und Tilgung innerhalb der Festlegungszeit bzw Sondertilgungsmöglichkeit bis zur gesamt Darlehenshöhe.
MfG. N Braun

#3

Guten Tag,

erstmal zu 2. es ist wichtig darauf zu achten dass die Wertentwicklung positiv ist. Sonst ist es ja keine gute Investition und sollte unterlassen werden, denn außerdem birgt Eigentum ja auch immer Risiken, insbesondere bei Vermietung. Leider kann ich zur Wertentwicklung in der Region keine Auskunft geben, da ich die Gegend nicht kenne. Ich rate aber dringend dazu zu recherchieren, z.B. bei Eigentümervereinen o.ä…

Zu 1. Da ich kein Steuerberater bin, kann ich dazu leider keine Auskunft geben. Wie hoch die Ersparnis mindestens sein muß, ist jedoch leicht zu errechnen (Zinsrechnung).

Viel Erfolg und Grüße

Mondscheinkatze

#4

Hallo marilmama,

das sind viele Gedanken und Fragen auf einmal. Lass uns das mal aufdröseln:

Zunächst ist eine Immobilie eine sichere Wertanlage als solches, aber eben im-mobil, d. h., man kann sie meist nicht mal eben abstoßen, wenn man sie nicht mehr will.

Wenn vermietet werden soll, sind vorrangig wichtig die Lage, die Lage und die Lage. Dazu kann ich von hier nichts sagen, das müssten Experten vor Ort entscheiden. Die Vermietbarkeit in guter Umgebung muss gewährleistet sein.

Auf Mieteinnahmen müssen Steuern gezahlt werden. Auch wenn derzeit die Steuerlast kein Problem darstellt, könnte das bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anders gesehen werden. Denn aus den Einkünften müssen Rücklagen gebildet werden für die Wohnung selbst, für Reparaturen und Anschaffungen am ganzen Haus, die die Eigentümergemeinschaft zu tragen hat. Daher empfiehlt es sich auf jeden Fall, die ETW in Teilen zu finanzieren, damit man die Schuldzinsen steuerlich geltend machen kann. Je nach Laufzeit würde ich rund die Hälfte finanzieren. Dann zahlt der Mieter die ETW mit ab und hilft beim Aufbau weiteren Vermögens.

Meist sind kleinere Wohnungen besser zu vermieten als größere. Ich persönlich würde bei einer solchen Kapitalanlage eher 45 qm vorziehen, vor allem, wenn vielleicht eine Uni in der Nähe ist, als eine von 90 qm. Auch wenn es mal Ärger mit ausstehenden Mieten gibt, muss man dies finanziell verkraften können. Dann lieber um kleinere Außenstände kämpfen…

Das restliche Geld würde ich in verschiedenen Anlageformen aufteilen. Einen Teil würde ich verfügbar halten mit z. B. einem Tagesgeldkonto, damit ich immer daran kann. Einen Teil würde ich langfristig in einen Aktienfonds einlegen mit zwei unterschiedlichen Depots. Da weiß die Bank auch Bescheid.

Last not least würde ich das Eigentum an der ETW bei aller Liebe noch nicht auf Kinder eintragen, da man nie weiß, wie diese sich mal entwickeln (manchmal unter Mitwirkung eines späteren Partners). Die Hand auf dem Geld solltest Du behalten.

Sprich mich gerne an, wenn Du weitere Informationen möchtest. Es gibt zu diesen Themen sehr viel zu bedenken und zu sagen. Das würde hier zu weit führen. Besuch doch mal einen guten Steuerberater und schildere ihm Deine Situation. Ich glaube, der wird Dir ähnliches sagen.

Viel Erfolg und bitte: Nimm Dir Zeit für Deine Entscheidung! Lass es erstmal sacken und greif nicht zu bei der erstbesten Wohnung! Das ist oft ein Fehler. Mit Immobilien sollte man sich intensiv beschäftigen, die Gegend erkunden, den Mietzinsspiegel einsehen, das Grundbuch anschauen und vor allem, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre anfordern und zu sehen, ob große Investitionen im Projekt anstehen! Die Verpflichtung, diese mitzutragen, kauft man gleich dazu!

Ich hoffe, ich konnte Dir helfen und wünsche Dir alles Gute. Bis bald vielleicht,

Gruß von Sue Melle-Rönn

#5

Hallo Sue,
vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Ich hatte die Unterlagen für die angebotene Wohnung schon angefordert und von der trantütigen Maklerin zum Teil auch bekommen. Jetzt werde ich mal ein Angebot machen, mit dem ich auf jeden Fall auf der sicheren Seite bin. Und wenn´s nix wird, auch o.k.
Habe gerade Tagesgeldkonten zwischen 2,4 und 2,6% angelegt. Da ist das Geld erst mal geparkt bis ich mich orientiert habe.
Insgesamt bestätigt mich deine Antwort in meinen noch etwas schwammigen Überlegungen, was einfach mal gut tut.
Vielen Dank nochmal und einen Goldregen wünscht
marilmama

#6

Hallo Mondscheinkatze,
vielen Dank für deine schnelle Antwort. Werde mich im Umfeld noch besser erkundigen
Beste Grüße
marilmama

#7

Hallo,
vielen Dank. Ich werde den Hinweis auf die Tilgung im Kopf behalten.
Beste Grüße
marilmama

#8

Steuern sparen kann nur, wer auch (viel) Steuern zahlt. Es entstehen ja auch Kosten, die der ersparten Steuer gegenzustellen sind. Mieteinnahmen sind auch Einkommen, sodaß hier auch eine Gegenüberstellung der Einnahmen zu den Kosten und den möglichen steuerlichen Abschreibungen vorgenommen werden sollte.

Grundsätzlich kostet Geld leihen aber eben auch Geld. Diese Kosten (Zinsen) können sich immer nur im Faktor des persönlichen Steuersatzes auswirken und sparen. Man reduziert mit der Steuerabschreibung also nur die Kosten, verhindert sie aber nicht. Wenn man nichts finanzieren muss, hat man daraus keine Kosten, muss aber den Gewinn, der aus dem Invest entsteht wiederum versteuern.

Sinn und Unsinn ergibt sich also erst bei genauer Betrachtung der persönlichen Umstände. Meines Erachtens hilft es bei der Beurteilung immer, wenn man ganz konkrete Zahlen und absolute Werte vergleicht. Also, wieviel Zinsen zahle ich denn bis zur vollständigen Rückzahlung des Kreditbetrages? Wie hoch sind meine verbleibenden Schulden insgesamt zum Ende der Zinsbindungsfrist? usw. usw.

#9

Hallo Marilmama,

ich bin Immobiliengutachter in einer Bank und vermiete auch privat bei München.

Grundsätzlich macht es Sinn eine risikoarme Geldanlage zu suchen. Eine Immobilie im Großraum München ist dahingehend risikoarm, da die Nachfrage auf lange Sicht das Angebot übersteigt und daher die Vermietbarkeit unproblematisch ist. Seit zwei Jahren steigen auch wieder die Mieten, aber das gilt nicht für alle Regionen. Der Chiemgau ist landschaftlich attraktiv, aber auch ländlich geprägt. Sie brauchen viel lokale Kenntnisse um gut beurteilen zu können, ob eine Wohnung dort eine sichere Geldanlage ist. Haben Sie diese nicht, würde ich dort nicht kaufen.

Im Sinne einer sicheren Geldanlage würde ich die Stadt München bevorzugen. Da hier ein Trend zu Single-Haushalten besteht, ist ein Appartment (35-50 m²) besser als eine größere Wohnung vermietbar. Diese Sicherheit schlägt sich auf die Preise nieder, Sie müssen bei guten, gebrauchten Wohnungen der Baujahre ab 1990 in mittleren Wohnlagen sicher mit Kaufpreisen von € 3.000-3.500/m² rechnen. D.h. Sie haben mindestens eine Investition von € 100.000 zzgl. € 10.000 Erwerbsnebenkosten. Bezogen auf den Mietertrag sollten das knapp 4 % Rendite sein, d.h. die Nettokaltmiete sollte dann bei 10-12 €/m² liegen, was derzeit auch dem Mietspiegel der Stadt München entspricht (online dort einsehbar).

Da Sie aber auch Erwerbsnebenkosten (ca. 5 % ohne Makler) bezahlen müssen und Geld für die Verwaltung (€ 20/Monat) und Instandhaltung (etwa 1€/ pro m² Wohnfläche im Monat) abziehen müssen (können nicht auf den Mieter umgelegt werden), bleibt Ihnen eine Verzinsung nach Kosten und nach Steuern (ca. 25 % auf die Mieteinnahme nach Kostenabzug) von etwa 2,5 % pro Jahr.

Das ist nicht viel, gemessen daran, dass das Geld länger gebunden ist und Sie dennoch ein Risiko haben bzgl. Mietausfall und Reparaturkosten.

Eine Wohnung ist auch nur ein bedingter Inflationsschutz, da die Mieten durch das Mietrecht eingebremst werden und so der Inflationsentwicklung deutlich hinterher laufen.

Dennoch, falls die Eurozone instabil wird und die Inflation anzieht, werden mehr Anleger die Flucht in Immobilien antreten und die Preise werden steigen.

Kaufen Sie besser nicht in einfachen Wohnlagen (Mietaufallrisiko) bzw. in kleinen Orten oder in Mehrfamilienhäuser der Baujahre vor 1990, da hier künftig hohe Kosten einer energetischen Sanierung bei z.B. Gesetzesänderungen zu erwarten sind.

Eine Teil-Finanzierung von 30 % macht grundsätzlich Sinn, wenn Zins und Tilgung aus der Miete gezahlt werden, d.h. wenn Sie am Ende kein eigenes Geld zuzahlen müssen. Die Überlegung ist dann, die Überschüsse aus der Wohnung entweder selbst zu konsumieren oder in die Bedienung eines Kredites zu stecken.

Denn wenn der Mieter kündigt und die Wohnung einen Monat leer steht, dann müssen Sie den Kredit aus Ihrem Einkommen weiter bezahlen. Dagegen steht die Aussicht auf einen

Ich hoffe, es hat Ihnen etwas geholfen. Seien Sie vorsichtig, Sie können auch viel Geld bei einem Immobilienkauf verlieren.

Grüße

#10

Hallo Marilmama,

generell kann ich dir diese Frage nicht beantworten.
Es kann aber tatsächlich günstiger sein einen Hypothekenkredit aufzunehmen und den Rest des Geldes anderweitig anzulegen.

Du kannst die Mieteinnahmen, dann mit den Zinsausgaben verrechnen, so dass deine Steuerschuld sinkt.

Abhängig ist das Ganze unter anderem von dem Hypothekenzins, der Rendite des verfügbaren Geldes sowie deinem Grenzsteuersatz. Zudem musst du sowohl bei der Vermietung als auch bei der Geldanlage des übrigen Geldes das Risiko berücksichtigen.

Zu 2. kann ich dir ebenfalls keine generelle Empfehlung aussprechen. Ich halte es allerdings für falsch mich auf eine ETW zu versteifen. Wieviel Miete kannst du denn verlangen? Hast du einen Mietspiegel von dem Ort? Wie ist die bauliche Situation? Gibt es viele Wohnungsanzeigen in dem Ort? Ruf vielleicht mal bei einer an und frag nach wie der Mietmarkt so ist? und und und

viel erfolg,

markus
[email protected]

#11

Hallo marilmama

  1. Hallo, ich habe etwas Geld geerbt und möchte es so anlegen,
    dass meine Tochter auch noch was davon hat. Derzeit scheinen
    mir Immobilien als das sicherste.

Die Anlage in vermietete Immobilien ist etwas sehr spezielles und komplexes. Neben steuerliche Faktoren kannst Du die Wertentwicklung genauso wenig einschätzen wie bei allen anderen Anlageklassen auch.

Ich habe ein Angebot für eine ETW im Chiemgau, die ich mit ca. 70% des Erbes „bar“
bezahlen könnte. Ich würde sie vermieten.
Nun gab es wohlmeinende Bekannte, die mir rieten, trotzdem
einen Kredit aufzunehmen. Es fielen Stichworte wie
„Steuerersparnis, niedrige Zinsen“ etc.

Grundsätzlich sind das die Themen mit denen Du Dich auseinandersetzen mußt. Angebot fürzüglich der Steuerersparnis solltest Du Deinen Steuerberater fragen. Es geht aber nicht nur um eine Steuerersparnis. Wenn Du die Mieteinkünfte höher als die Ausgaben sind, mußt Du zusätzlich Steuern zahlen!

Was die Zinsen angeht: falls sie in den nächsten Jahren steigen wäre ein Darlehen heute eine gute Entscheidung. Aber tun sie das?

brutto bzw. 1400 € netto verdiene, sind meine Steuern als
Alleinerziehende sowieso nicht hoch. Fressen nicht die
Finanzierungskosten mögliche Steuervorteile auf? Oder kann ich
mit dem zurückbehaltenen freien Geld ebenfalls sichere Rendite
erzielen?

Spannende Frage aber so pauschal wird Dir das niemand seriös beantworten können.

  1. Ist es überhaupt vernünftig, ca 100 km von München eine ETW
    zu kaufen (Autobahn- und Bahnanbindung vorhanden, ca. 5 km vom
    Chiemsee)? Wie schätzt ihr die Preisentwicklung ein?

Die regionale Preisentwicklung mußt Du einschätzen. Das kann Dir niemand abnehmen. Grundsätzlich kann die Entwicklung von Ort zu Ort aber manchmal auch nur auf der anderen Strassenseite sehr unterschiedlich sein.

  • Ich bin verwirrt und bitte um Hilfe -

Hoffe ich konnte ein wenig helfen.

Danke, marilmama

Gruß Schlarzi

#12

Aufgrund dieser wenigen Informationen kann ich darauf keine Antwort geben. Sie sollten Ihre Ziele und Wünsche zunächst definieren und dann Anlagen mit ihren Vor- und Nachteilen auswählen.

#13

Haben Sie sich schon mal Gedanken gemacht, das vorhandenen Geld zu vermehren?
So müssten Sie nicht einmal einen Kredit anfordern!!!

Gleichzeit gibt es so kein Problem Ihre Immobilie zu bezahlen!

wenn Sie weitere Informationen benötigen, kontaktieren Sie mich unter [email protected]

LG

Armin