Immobilien: Annuitäten,LV oder Fonds ?

Geld & Sparen Geldanlage
1

Moin, liebe Gemeinde !

Durch viele Überstunden und Montageerlass sind ein paar Mark hängengeblieben, die ich jetzt in eine Eigentumswohnung investieren möchte; die Wohnung soll vermietet werden.
Vielleicht kann mir jemand mit Infos zur Finanzierung weiterhelfen?

Eigentlich wollte ich ganz nach alter Väter Sitte eine Hypothek aufnehmen und dann 33Jahre lang mit 1% Tilgung für das Teil bezahlen. Sowas haben außer meinen Eltern schon richtig viele andere Menschen gemacht, das funktioniert normalerweise.

Bedeutet aber: ich bin schon ein paar Jahre in Rente, wenn das Teil abbezahlt ist, außerdem habe ich nach einigen Jahren höhere Mieteinnahmen als die Zinsen und mache steuerlich Miese.

Nun gibt es auch noch andere Vorschläge aus der Richtung: „Zahle doch erstmal 10-20 Jahre lang nur Zinsen, die kannste von der Steuer absetzen. Gleichzeitig zahlst Du:
a) regelmäßig in eine Lebensversicherung
oder
b) du finanzierst alles und packst den Eigenanteil (30-40%) in einen Fond und wartest 10-20 Jahre. In der Zeit macht der (jeder ?) Fonds soviel Plus, daß damit der Kredit bezahlt werden kann.“

Irgendwie fasziniert mich Lösung b) schon. Das klingt zu gut um wahr zu sein, da muss doch ein Haken dran sein?

Zur weiteren Info: Wohnungskauf und Finanzierung kommen nicht aus einer Hand. Also: Erst Wohnung gefunden und für toll befunden, und nun suche ich ne seriöse Finanzierung. Also nichts aus der Abteilung Bauherrenmodell mit unvermietbarem Schrott.
Außerdem sind noch ein paar Mark vorhanden; Mietausfall oder ähnlich Böses könnte ich schon eine Zeit überstehen.

Wer kann mir Tips geben, worauf man achten sollte?
Was spricht für und vor allem gegen eine Finanzierung über Fonds oder Lebensversicherung?

Vielen Dank im Voraus

heavyfuel

2

Hallo Heavy,

Eigentlich wollte ich ganz nach alter Väter Sitte eine
Hypothek aufnehmen und dann 33Jahre lang mit 1% Tilgung für
das Teil bezahlen.

Wieso Hypothek? Heutzutage ist das gebräuchlichere, dass man eine Grundschuld aufnimmt und diese an den Kreditgeber abtritt. Hat den Vorteil, dass du nicht ständig Gebühren für irgendwelche Eintragungen im Grundbuch zahlen musst. Du stehst im ersten Rang. ( ein weiterer Vorteil) und den trittst du dann eben ab…
Funktioniert normalerweise problemlos mit jedem institutionellem Kreditgeber.

Nun gibt es auch noch andere Vorschläge aus der Richtung:
„Zahle doch erstmal 10-20 Jahre lang nur Zinsen, die kannste
von der Steuer absetzen. Gleichzeitig zahlst Du:
a) regelmäßig in eine Lebensversicherung
oder
b) du finanzierst alles und packst den Eigenanteil (30-40%) in
einen Fond und wartest 10-20 Jahre. In der Zeit macht der
(jeder ?) Fonds soviel Plus, daß damit der Kredit bezahlt
werden kann.“

Irgendwie fasziniert mich Lösung b) schon. Das klingt zu gut
um wahr zu sein, da muss doch ein Haken dran sein?

Für die Lebensversicherung spricht: du hast einen festen monatlichen Betrag zu zahlen und bekommst dafür eine garantierte Ablaufleistung und evtl. erwirtschafteter Überschüsse. Vergangenheitswerte liegen bei etwa 6,5% Zinsen p.a. Beiträge für LV können im Rahmen der Vorsorge mit in die Steuererklärung aufgenommen werden.

Für den Fond spricht:
du hast auch hier einen festen monatlichen Betrag zu zahlen… dafür kann dir hier keiner eine Ablaufgarantie geben. Die Vergangenheit weist da wiederum aber Zahlen derartig auf, dass eine durchschnittliche Wertsteigerung bei guten Fonds von ca. 8-10% liegt.

Somit kommt es auch ein wenig auf deine Risikobereitschaft an.
No Risk-no fun… dann ist sicherlich der Fond die beste Lösung… da läufst du dann aber Gefahr, dass du zum Tilgungszeitpunkt nicht das nötige Kapital im Fond hast… weil gerade ein Börsentief das nächste jagt… Sollte dies der Fall sein, könntest du entweder mit Verlusten verkaufen und dir das nötige Kleingeld dazufinanzieren… oder du lässt den Fond stehen, in der Hoffnung auf baldige Besserung und finanzierst nochmal eine Betrag, wenn der Kreditgeber mitspielt.

Die sicherere Sache ist die LV. Sie ist von der Rendite sicherlich schmaler, als der Fond, aber dafür weißt du, was du am Ende mindestens bekommst:–> garantierte Ablaufleistung.

Überschüsse kommen dazu.
Du solltest daher bei einer LV auch nicht nur nach der Ablaufleistung mit Überschüssen schauen, sondern auch prüfen, inwieweit die garantierte Summe voneinander differieren, denn nur diese Summe kannst du später ggf. einklagen… der Rest ist das blaue vom Himmel. :smile:

Du siehst also, dass es von deiner Risikobereitschaft abhängt…

In diesem Sinne…

MArco

3

noch was…
unter Umständen könnte es auch staatliche Förderung geben. Hast du dich schonmal danach erkundigt?

Marco

4

Hallo heavyfuel,

eine vermietete Immobilie lohnt sich i.A. nur dann, wenn Du die Zinsen und AfA entsprechend absetzen kannst, wozu ein gewisses Mindesteinkommen nötig ist (als Laie schätze ich jetzt einfach mal 70.000 DM brutto p.a., korrigiert mich bitte, wenn’s nicht richtig ist).

Unter diesen Umständen lohnt es sich auch, das Darlehen tilgungsfrei zu setzen und gegen LV / Fonds zu tilgen. Viele Finanzberater (besser: -verkäufer) werden Dir diese Variante vorschlagen, denn dabei bekommen sie ca. 3-5% Provision von der LV-Summe (Ausgabeaufschläge bei Fonds sind meistens ähnlich) !

Grüsse

Sven

*derseinDarlehenauchbaldumschuldenmuß*

5

unter Umständen könnte es auch staatliche Förderung geben.
Hast du dich schonmal danach erkundigt?

Marco

Moin Marco !
Hypothek oder Grundschuld : ich habe bislang nur Monopoly gespielt und immer gegen meine kleine Schwester verloren, jetzt weiss ich auch warum :smile:

Danke auch für den Tip mit den Förderungen: Leider habe ich nichts für nen zukünftigen Vermieter gefunden , Eigennutzung wird gefördert und eventuell beim Bau Energieeinsparung oder Solarenergie.

Für andere, die’s interessiert:
Kreditanstalt für Wiederaufbau http://www.kfw.de/DE/

oder http://www.h-u-w.de/_geld/04/06/g040610.htm

Grüße
heavyfuel

6

Hallo,

tja, diese Wortspielereien…
Eine Grundschuld wird eingetragen - nicht aufgenommen. Weil früher Hypoteheken (statt heutzutage Grundschulden) zur Darlehenssicherung im Grundbuch eingetragen wurden, sprach man halt davon „eine Hypothek/ein Hypothekendarlehen“ aufzunehmen. Dieser Begriff wird auch noch heutzutage landläufig verwendet; schließlich gibt es ja auch noch Hypothekenbanken. Der Vorschlag mit der Eintragung einer Eigentümergrundschuld wird in der Regel allerdings nicht funktionieren, ist auch überflüssig und mit unnötigen Kosten verbunden.

Welche Tilgungsform gewählt wird, hängt außer von der Risikobereitschaft u.a. auch von der Steuerprogression und von den Zukunftsperspektiven des Darlehensnehmers ab. U.U. kann trotz höherer Steuerersparnisse der LV-Hypothek ein Annuitätendarlehen unter dem Strich günstiger sein. Die Absetzbarkeit der LV-Prämien ist zwar gegeben - in der Regel allerdings nur auf dem Papier, da der Höchstbetrag der Sonderausgaben durch die AN-Anteile zur Sozialversicherung schon erschöpft sind und sich weitere Prämien somit nicht auswirken.

Ich empfehle, die Dienste eines unabhängigen Finanzierungsberaters in Anspruch zu nehmen, der neben der „richtigen“ Tilgungsart mit Sicherheit auch akzeptale Hypothekenkonditionen beschaffen kann. (Das wird jetzt hoffentlich nicht als Eigenwerbung gestrichen).

Freundliche Grüße

wolle

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

1 „Gefällt mir“
7

Hallo Heavy.
Ist zwar keine der o.g. Varianten, aber was hälst Du von einem Tilgungsbausparvertrag?
Die Rendite ist dort nicht so hoch, aber dafür ist der Finanzierungszins sehr niedrig. Du mußt Dir also keine Sorgen über steigende Zinsen bei Ablauf der Zinsbindungsfrist machen.
Lohnt sich aber nur, wenn Du noch zusätzlich in auf den Vertrag einzahlst.
Götz

8

Hi heavy,

für dieses Spiel gibt es seeeeehr viele Varianten, wobei sicherlich in der heutigen Zeit die LV Geschichte einer der schlechtesten ist; LVs haben heute eine Sparquote von, wenns gut geht 60 % der Rest geht ins Risiko d.h. null Ertrag für dich; sagt dir blos keiner :smile:

Bei den Fonds gibt es auch sehr viele Möglichkeiten, generell solltest du einen Fond wählen, der über Jahrzehnte hinweg gut performt (zB Templeton oder Pioneer seit ca. 70 !! Jahren durchschnittl. 13 % pA), das schafft etwas Sicherheit. Dann kommt es darauf an, wie gut du mit deiner Bank kannst. Eine Variante ist Depoteinmaleinlage und Abtretung an Bank gegen Vollfinanzierung, Entnahmeplan zahlt Zinsen und Tilgung geht endfertig aus Fond an Bank. Das bringt dich und die Bank seeehr weit aus den Risiken, fragt sich ob sie es tun.
Sollten Sie auf einer Risikoabsicherung bestehen, gibt es entsprechende Absicherungs Mischprodukte, oder eine ganz banale Risiko LV für wenig Geld.

Gruß Klaus

9

Hi heavy,

für dieses Spiel gibt es seeeeehr viele Varianten, wobei
sicherlich in der heutigen Zeit die LV Geschichte einer der
schlechtesten ist; LVs haben heute eine Sparquote von, wenns
gut geht 60 % der Rest geht ins Risiko d.h. null Ertrag für
dich; sagt dir blos keiner :smile:

Hi,

sag mal wo hast Du denn den Unsinn her? Ich will hier ja nicht die LV für eine Immobilienfinanzierung propagieren. Ich mache es zwar selbst so, und insbesondere hat es bei vermieteten Objekten seinen Reiz, es gibt aber auch zu beachtende Risiken. Das muß man im Eintelfall entscheiden. Aber die Behauptung oben ist wirklich kokolores.

Max

10

Hallo Max,

das bei der KLV gar kein Ertrag da ist, halte ich für übertrieben. Dass die Garantieverzinsung von z.Zt. 3,25% nur auf den Sparanteil (den die Versicherungen i.A. nicht bekanntgeben) gilt, ist allgemein bekannt. Und das von der Beitragssumme noch die Kosten für die Risiko-LV und die Kosten für die Verwaltung weggehen und nur der Rest als Sparbetrag angelegt wird, weiss auch jeder. Ich selbst schätze den Sparbetrag auch nur auf 60 - 80%. Übrigens gibt’s in der aktuellen Finanztest (auf Seite 82) einen Beitrag über eine Untersuchung der Ratingagentur Assekurata in Verbindung mit Prof. Oskar Goecke von der FH Köln, die dazu kommt, dass 1/4 aller Versicherungsprognosen nicht nachvollziehbar sind.

Eine Untersuchung unter
http://www.fonds-discount.de/ablaufle.htm kommt auch zum Schluss, dass die Prognosen überhöht sind.

Grüsse

Sven

Aber die Behauptung oben ist wirklich kokolores.

Max

11

Nachtrag
ebenfalls unter:

http://www.vzhh.de, Stichwort: Versicherungen

Grüsse

Sven

12

DANKE !
Danke an Alle
für die Tips, Gedanken, Links etc.!

heavyfuel

13

Hallo Max,

wenn Du meinst, das das Unsinn ist, dann will ich mich nicht aufdrängen, aber deine Aussage ist leider nicht sehr reflektiert. Dieses Thema ist von vielen Spezialisten seit vielen Jahren längst ausdiskutiert, u. a. von Prof. Dr. Adams aus Kiel, der entsprechende Forschungen betrieben und dokumentiert hat.

Mach es dir, wenn du willst, ganz einfach und frage deinen Versicherungsbetreuer nach der Spar- und der Risikoquote deiner Beiträge und wieso z. B. eine LV erst nach ca 2,5 - 3 Jahren überhaupt einen Rückkaufswert hat; oder wieso sie nur mit ca. 6 % (heute, nach der Reform wohl eher 4,5 % brutto)rentiert. Dann solltest du dich fragen, was eigentlich die Versicherung mit deinem Geld macht.

Muß aber alles nicht sein, ich will bestimmt niemanden zu irgendwas bekehren :smile:

Klaus

14

Hi,

Dieses Thema ist von vielen Spezialisten seit

vielen Jahren längst ausdiskutiert, u. a. von Prof. Dr. Adams
aus Kiel, der entsprechende Forschungen betrieben und
dokumentiert hat.

die Arbeit von Adams kenne ich. Sie ist inhaltlich nicht haltbar. Der Mann wird in der Fachwelt ausgelacht.

Mach es dir, wenn du willst, ganz einfach und frage deinen
Versicherungsbetreuer nach der Spar- und der Risikoquote
deiner Beiträge und wieso z. B. eine LV erst nach ca 2,5 - 3
Jahren überhaupt einen Rückkaufswert hat; oder wieso sie nur
mit ca. 6 % (heute, nach der Reform wohl eher 4,5 %
brutto)rentiert. Dann solltest du dich fragen, was eigentlich
die Versicherung mit deinem Geld macht.

Das weiss ich sehr gut. Ich arbeite als Versicherungsmathematiker.
Ich will jetzt auch keine Diskussion über Sinn und Unsinn der KLV im allgemeinen führen.
Entscheidend für die Frage ob man eine vermietete Immobilie mit Hilfe einer KLV finanziert oder nicht ist doch allein die Frage ob dieses Konstrukt im speziellen Fall sinnvoll ist. Und das ist es in vielen solcher Fälle tatsächlich.

Max