Immobilienbewertung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe/-r Experte/-in,
welche Methode der Immobilienbewertung wird im familiengerichtlichen Verfahren üblicherweise verwandt bei einem Einfamilienhaus, in dem die Ehefrau nach der Trennung mit dem Kind wohnen bleibt und weiterhin ihre freiberufliche Praxis betreibt?
Ist es gesetzlich geregelt, welche Methode (Sachwert-, Ertragswert-, Verkehrswert-, gemischte Methode, noch weitere?) anzuwenden ist, oder legt der Sachverständige das selbst fest? Wird die anzuwendende ggf. durch die Fragestellung des Richters vorgegeben?

Vielen Dank für eine Antwort im Voraus,

Michael

#2

Guten Tag,

grundsätzlich entscheidet der Sachverständige selbst, welche Verfahren er zur Verkehrswertermittlung anwendet. Allerdings muss er diese Anwendung der Verfahren begründen. Da es sich bei der genannten Immobilie um ein EFH mit Gewerbeanteil handelt, sollte das Sachwert- und Ertragswertverfahren mit Marktanpassung angewendet werden.

Gruß Thomas H. Garthe

#3

Hallo Michael,

das angewendete Verfahren ergibt sich aus der Art der Immobilie.
Bei einem EFH mit Praxis würde ich das Sachwertverfahren anwenden und durch das Ertragswertverfahren stützen.
Da Sachverständige unabhängig und unparteiisch sein sollen, kann ein Richter - oder wer auch immer - nicht vorschreiben, welches Berechnungsverfahren angewendet werden soll.
Die Fragestellung des Richters muss beantwortet werden, das ist klar. Aber der Richer darf mit der Fragestellung nicht den Sachverständigen beinflussen (das machen eher die Rechtsawälte der Parteien).

Alles Gute

Barbara

#4

Vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort,
Michael Seysen

#5

Sehr geehrter Herr Garthe,
vielen Dank für die extrem schnelle und kompetente Antwort. Erlauben Sie mir eine Nachfrage: Handelt es sich bei dem „Sachwert- und und Ertragswertverfahren mit Marktanpassung“ um eine Methode, zwei Methoden (1. Sachwert, 2. Ertragswert) mit Korrektur einer dritten Methode (Verkehrswert?) und ggf. werden aus den Ergebnissen der Sachwert- und der Ertragswertmethode Mittelwerte gebildet?

Mit freundlichen Grüßen

#6

2 Verfahren, die dann den Verkehrswert ergeben (sollten). Aus beiden Verfahren quotelt der Sachverständige dann einen Mittelwert.

Gruß Garthe

#7

Hallo Herr Seysen,
üblicherweise wird der Wert eines Einfamilienhauses im Vergleichswert- oder Sachwertverfahren ermittelt. Die Art des Ermittlungsverfahrens legt jeder Sachverständige selbst fest. Der Richter erteilt nur den Auftrag zur Verkehrswertermittlung.
Viele Grüße
Klaus Franke

#8

Vielen Dank für die schnelle Antwort,
Gruß
Michael Seysen

#9

Der Gutachter wird das Verfahren festlegen. Bei Gutachten gibt es i.d.R. zwei Verfahren, die gerechnet werden und dann wird der Gutachter sich auf eines festlegen.

#10

Hallo,
eine verbindliche Vorgabe zum Wertermittlungsverfahren in der Verkehrswertermittlung (unterstellter Verkauf) gibt es nicht. Grundsätzlich hat der Sachverständige die Marktgepflogenheiten zu berücksichtigen. Bei einer ausreichenden Anzahl vergleichbarer Objekte sollte dem Vergleichswertverfahren die höchste Aussagekraft zugesprochen werden. Einfamilienhäuser sind so genannte Eigennutzerobjekte, so dass der Sachwert eine gute Näherung bildet. Der Ertragswert kann bei guten Vermietungsmöglichkeiten und marktgerecht abgeleiteten Daten aber auch herangezogen werden. Der Sachverständige hat den Verkehrswert unter Würdigung der Aussagekraft seiner Verfahrensergebnisse abzuleiten, wie er das macht ist weitgehend frei. Die pauschale Mittelbildung ist aber rechtlich ausgeschlossen.

Die freiberufliche gewerbliche Teilnutzung von Einfamilienhäusern unterliegt individuellen Anforderungen an den Nutzer, u.a. Freiberufler, geringer Publikumsverkehr, keine Angestellten. Der potenzielle Käufer müsste die Anforderungen wiederum neu nachweisen. Die Nutzung kann ggf. als persönliches Verhältnis aus dem Rahmen der Verkehrswertdefinition herausfallen, da die Nutzung nicht auf Dritte rechtlich gesichert übertragen werden kann. Eine rechtliche Weisung zur Berücksichtigungsfähigkeit könnte im Gerichtsverfahren der Richter geben.

Sofern der Nutzungs- bzw. Mietwert für die Berechtigte zu ermitteln ist, kann grundsätzlich eine Aufteilung der Wohn- und der Praxisnutzung erfolgen.

Ich hoffe ich konnte helfen.

#11

Vielen Dank für die schnelle, kompetente und ausführliche Antwort, ja, Sie konnten helfen.
Viele Grüße
Michael Seysen

#12

Moin,
es gibt keine gesetzl. Regelung. Der Gutachter entscheidet selbst über die Methode. In diesem Fall wären das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren üblich. Aus beiden Ergebnissen heraus wird dann der Verkehrswert gebildet.
Gruß
ppunktb

#13

Hallo Michael,
nach geltendem Recht sind alle drei Verfahren gleichberechtigt. Es ist allerdings so, dass bei einem Einfamilienhaus in der Regel das Sachwertverfahren zur Anwendung kommt.
Es könnte allerdings sein, dass das Gericht den Wert einer eventuellen Nutzung des gewerblichen Teiles bewertet haben möchte. Dann könnte man hier auch das Ertragswertverfahren anwenden. Ist aber sehr unwahrscheinlich, macht aber bei der Berechnung im Endergebnis keinen Unterschied. Ein kompetenter Sachverständiger rechnet eh beide Verfahren. Ist auch so vorgeschrieben.

Für weitere Fragen oder Infos…gerne Mailen
[email protected]

Grüße aus dem Norden
Martin Bobrowski

#14

Normal das Sachwertverfahren. Hier kommen Platzwert, Gestehungskosten des Hauses und der Istwert zu tragen.
Gruß Armin

#15

Guten Tag Herr Michael Seysen,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Frage:
Welche Methode der Immobilienbewertung wird im familiengerichtlichen Verfahren üblicherweise verwandt bei einem Einfamilienhaus, in dem die Ehefrau nach der Trennung mit dem Kind wohnen bleibt und weiterhin ihre freiberufliche Praxis betreibt?

Antwort: Als Methode kommen die unter nachfolgend 1.-3. genannten Verfahren in Anwendung. Es ist bei der Bewertung unerheblich, wer in dem Haus verbleibt und wer künftig dort welcher Tätigkeit nachgeht. Es geht bei Scheidungen immer nur um die Wertfrage des Hauses. Derjeige, der in dem Haus verbleibt, muss den Partner „Auszahlen“.

Ihre Frage:
Ist es gesetzlich geregelt, welche Methode Sachwert-Ertragswert-, Verkehrswert-, gemischte Methode, noch weitere?) anzuwenden ist, oder legt der Sachverstän-dige das selbst fest?

Antwort: Die Immobilienbewertung wird gesetzlich in der ImmowertV und in der neuen Sachwertrichtlinie geregelt. Diese Regelungen gelten in allen Bundes-ländern gleichermaßen.Jeder Gutachter hat nach den darin getroffenen Festlegungen des Gesetzgebers zu arbeiten.
Es ist unerheblich für welchen Zweck die Bewertung der Immobilie durchgeführt wird. Sie kann für die Ermitt-lung des Verkaufspreises, für Ehescheidungen, für Erbstreitigkeiten für Versicherungsfälle oder andere Zwecke durchgeführt werden.
Das Gutachten zur Bewertung Ihrer Immobilie muss immer drei Verfahren enthalten.

  1. Das Sachwertverfahren (SWV)
  2. Das Ertragswertverfahren (EWV) und
  3. Das Vergleichswertverfahren (VWV).
    Nur in Ausnahmefällen darf das VWV weggelassen werden, wenn nicht genügend Vergleichswerte in Ihrer Region zur Verfügung stehen. Der Sachverständige hat also keine freie Auswahl hinsichtlich der anzuwendenden Verfahren.

Ihre Frage: Wird die anzuwendende ggf. durch die Fragestellung des Richters vorgegeben?

Antwort: Nein, den Richter interessiert das nicht. Er will nur ein den o.a. Richtlinien entsprechendes Gu-achten mit einer verbindlichen Wertangabe für das Haus haben. Mehr nicht.
Aber Achtung: Der Wertausgleich der Partner für das Haus enthält bei Ehescheidungen ein paar besondere Regelungen, die der Sachverständige kennen muss. Z.B. wie war der Finanzierungsnteil der Partner, hat der Mann viel Eigenleistungen bei der Errichtung des Hauses erbracht u.s.w. Diese Dinge müssen im Gutachten besonders berücksichtigt werden.
Hinweis: Mehr Informationen können Sie auf meiner Internetseite - www.lausitzer-immobilien.de unter „Gutachten“ einsehen. Wenn Sie Fragen haben rufen Sie mich an oder schicken Sie eine Mail.

mit freundlichen Grüßen

Dieter Arnold
Sahverswtändiger für Immobilienbewertung,
Bauschäden und Schimmelpilzschäden

#16

Moin, moin…
bei einem z.T. ertragsausgerichteten Objekt würde ich das Ertragswertverfahren bevorzugen… der Sachverständige ist aber frei in der Wahl des Wertermittlungsverfahrens… der Richter hält sich da grundsätzlich raus.

Gruß
Willy13001

#17

Lieber Michael Seysen,
der Verkehrswert eines Einfamilienhauses wird in der Regel am Sachwert orientiert. Soweit eine ausreichende Anzahl von Vergleichskaufpreisen existiert, ist das Vergleichswertverfahren ehre zielführend.
Einschränkungen aus möglicherweise vorhandenen laufenden Mietvertragsverhältnissen sind gegebenenfalls gesondert zu berücksichtigen.
Der Richter schreibt kein Verfahren vor. Der Sachverständige entscheidet seine Vorgehensweise alleine (Sachwert und/oder Vergleichswert)
Mit freundlichen Grüßen
Dieter Hirschmann

#18

Hallo Herr Seysen,
in der Regel wird bei einer solchen Immobilie der Verkehrswert mittels Sachwert, der anschließend marktangepasst wird, errechnet. Der Ertragswert kann unterstützend hinzugezogen werden. Der Sachverständige bestimmt die Bewertungsmethode. Er muss diese in dem Gutachten begründen. Auch das Vergleichswertverfahren wäre denkbar. Dies jedoch nur in dem Fall, wenn ausreichend wirklich vergleichbare Verkaufsfälle vorliegen würden. Dies ist bei Häusern seltener der Fall, als bei Eigentumswohnungen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen geholfen.

Gruß. KF

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