Hallo Wissende,
gibt es eigentlich Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital? Es wäre eine Sicherheit in Form einer anderen Immobilie vorhanden. Aber das vorhandene Eigenkapital sollte nicht in die neue Immobilie investiert werden, sondern weiter in den Aktienmarkt.
Geht das? Wenn ja, bei welcher Bank und zu welchen Bedingungen? Wir sprechen von einem Objektwert von etwa EUR 60.000 bis 80.000,-.
Schöne Grüße
Petra
Hallo,
sorry, aber da stimmt doch was nicht. Kein Eigenkapital für ein so günstiges Objekt vorhanden, aber ein Aktiendepot? Kann es sein, dass da jemand einfach aufs falsche Pferd gesetzt hat, jeden Cent in die Aktien gesteckt hat, und jetzt aufgrund der Kursentwicklung im kurzen Hemd da steht, oder meint da jemand mit einem großen Einstieg zu den heutigen Kursen dick absahnen zu können? Dann ist jetzt ganz sicher nicht der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienerwerb mit 100% Finanzierung. Die paar Kröten für das in der Größenordnung des Objektpreises notwendige Eigenkapital sollte man dann doch besser erst mal separat ansparen.
Gruß vom Wiz
gibt es eigentlich Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital? Es
wäre eine Sicherheit in Form einer anderen Immobilie
vorhanden.
So ähnlich habe ich damals meine erste Wohnung erworben. Die Wohnung war zu 105 % finanziert. Etwa 58 % der Summe wurden als Grundschuld auf meine eigene Wohnung eingetragen, der Rest auf das Haus meiner Eltern.
Ich hätte zwar Eigenkapital in Höhe von 25 % der Kaufsumme gehabt, wollte das aber als eiserne Reserve für’s Studium aufbewahren und habe es deshalb auf eine Weise angelegt, die für mich schneller zugänglich war als eine Immobilie.
Gruß,
Max
Hallo,
habe ich nicht eben von dir gelesen, daß die Aktien fallen werden?
Wenn die „andere Immobilie“ genug „hergibt“, geht das bestimmt. Trotzdem kann man eigentlich nicht dazu raten das zu machen, im Fall der Fälle sind halt dann beide weg und das ist selten das,was man sich vorstellt (natürlich stellt man sich den Fall der Fälle auch nicht vor…)
Es sollen übrigens auch schon Leute ihr Häuschen beliehen haben um Aktien zu kaufen. Wenn man das unbedingt so will, wird das die Bank sicher immer noch machen. Aber später bitte nicht meckern, wenn man sich in der Obdachlosenunterkunft wiederfindet.
Cu Rene
PS
Man muß sich natürlich die Zinsen und die Tilgung für die 100-Prozenz-Finanzierung leisten können. Eine Sicherheit zu haben, ist ja nur ein Aspekt.
Man muss aber auch durchrechnen, ob es wirtschaftlich Sinn macht. Mein Eigenkapital hatte ich damal in einem (etwas konservativen) Aktienfonds, dessen Rendite in etwa so hoch war wie der Zins, den ich für den Mehrkredit bezahlen musste. (Die Zinsen waren damal historisch niedrig.) So konnte ich mein Geld „flüssig“ halten, ohne draufzuzahlen, und hatte im Bedarfsfall die Möglichkeit, unkompliziert darauf zuzugreifen.
Aber es kann auch umngekehrt sein: Ein Bekannter hat trotz steigender Goldpreise seinen 250-Gramm-Barren verkauft, um einen Kredit zu tilgen - die zinsen warenhöher als der Wertzuwachs.
Gruß,
max
Die paar Kröten für das in der Größenordnung des
Objektpreises notwendige Eigenkapital sollte man dann doch
besser erst mal separat ansparen.
Das Eigenkapital wäre vorhanden, soll aber nicht in der Immobilie gebunden werden, sondern die Immobilie sollte sich im Idealfall selber tragen (Mieteinnahmen = monatliche Rate für die Hypothek).
Merkst du eigentlich, dass deine Antwort recht arrogant und keineswegs hilfreich ist?
Petra
Hallo Max,
Man muß sich natürlich die Zinsen und die Tilgung für die
100-Prozenz-Finanzierung leisten können. Eine Sicherheit zu
haben, ist ja nur ein Aspekt.
Über welche Bank hast du das denn gemacht? Und wie hoch war der Zinssatz, d.h. um wieviel war der höher, als wenn du Eigenkapital eingsetzt hättest?
Man muss aber auch durchrechnen, ob es wirtschaftlich Sinn
macht.
Das ist klar. Sollte ne Absicherung gegen Inflation darstellen, die unabhängig vom Aktienmarkt ist.
Aber es kann auch umngekehrt sein: Ein Bekannter hat trotz
steigender Goldpreise seinen 250-Gramm-Barren verkauft, um
einen Kredit zu tilgen - die zinsen warenhöher als der
Wertzuwachs.
Hm. Es müsste billigere Immobilien geben 
Schöne Grüße
Petra
Hallo!
Über welche Bank hast du das denn gemacht?
Die Volksbank an meinem Heimatort.
Und wie hoch war
der Zinssatz, d.h. um wieviel war der höher, als wenn du
Eigenkapital eingsetzt hättest?
Das ist lange her (1998), soweit ich ich mich aber erinnere, war der Zins nicht höher. Im Prinzip wurde meine Wohnung aber auch nur zu knapp 60 Prozent aus sich selbst finanziert. Mein „Eigenkapital“ war die Absicherung durch das Haus meiner Eltern - das ist etwas anderes, als wenn man eine 100-Prozent-Finanzierung ohne zusätzliche Sicherheit möchte (davon würde ich auch abraten.)
Aber: Auch bei gleichem Zinsatz zahlt man natürlich für 100 000 Euro mehr Zinsen als für 80 000 Euro. Diese zusätzlichen Zinsen muß das Aktiendepot erwirtschaften, sonst zahlt man drauf.
Das ist klar. Sollte ne Absicherung gegen Inflation
darstellen, die unabhängig vom Aktienmarkt ist.
Was? Das zweite Haus? Man kann aber auch mit Immobilien viel Geld verlieren. Eine relative Sicherheit, daß das Haus seinen Wert behält oder gar steigert, hat man nur in wenigen prosperierenden Gegenden.
Meine Wohnung liegt zum Beispiel in München-Schwabing, etwa 15 Minuten von der Uni entfernt - da konnte man damals relativ sicher mit einem konstanten Wertzuwachs rechnen. Inzwischen ist der Preis von (umngerechnet) knapp 60 000 auf 85 000 Euro gestiegen.
Hm. Es müsste billigere Immobilien geben
Ein 250-Gramm-Barren bringt knapp 8000 Euro - so billig kriegt man keine Immobilie. Es sollte nur ein Beispiel dafür sein, daß es manchmal besser ist, Wertsachen (und dazu zählen Aktien auch) zu verkaufen, um Kredite zu tilgen.
Gruß,
Max
Hallo,
danke für die Erklärungen.
Aber: Auch bei gleichem Zinsatz zahlt man natürlich für 100
000 Euro mehr Zinsen als für 80 000 Euro. Diese zusätzlichen
Zinsen muß das Aktiendepot erwirtschaften, sonst zahlt man
drauf.
Naja. Ideal wär’s, wenn man die Wohnung möbliert vermieten würde und dadurch soviel erwirtschaften würde, dass die monatliche Rate gedeckt wäre. … Langt aber wohl nicht ganz.
Was? Das zweite Haus? Man kann aber auch mit Immobilien viel
Geld verlieren. Eine relative Sicherheit, daß das Haus seinen
Wert behält oder gar steigert, hat man nur in wenigen
prosperierenden Gegenden.
Deswegen ist diese Miniwohnung ja so teuer, weil sie in so einer „prosperierenden Gegend“ liegen soll, z.B. München oder Dachau.
Meine Wohnung liegt zum Beispiel in München-Schwabing, etwa 15
Minuten von der Uni entfernt - da konnte man damals relativ
sicher mit einem konstanten Wertzuwachs rechnen. Inzwischen
ist der Preis von (umngerechnet) knapp 60 000 auf 85 000 Euro
gestiegen.
Glückwunsch!
Ein 250-Gramm-Barren bringt knapp 8000 Euro - so billig kriegt
man keine Immobilie. Es sollte nur ein Beispiel dafür sein,
daß es manchmal besser ist, Wertsachen (und dazu zählen Aktien
auch) zu verkaufen, um Kredite zu tilgen.
Das stimmt unter der Voraussetzung, dass die Währung stabil bleibt. Wenn aber die Inflationsrate deutlich zunimmt, dann fällt auch die monatliche Rate immer weniger ins Gewicht. Dann ärgert man sich vielleicht in 10 Jahren, keinen Kredit aufgenommen zu haben …
Schöne Grüße
Petra
falsche Prämissen
Hallo,
Das stimmt unter der Voraussetzung, dass die Währung stabil
bleibt. Wenn aber die Inflationsrate deutlich zunimmt, dann
fällt auch die monatliche Rate immer weniger ins Gewicht. Dann
ärgert man sich vielleicht in 10 Jahren, keinen Kredit
aufgenommen zu haben …
irgendwie werden bei Inflationsthemen unbewußt immer wieder die gleichen Prämissen unterstellt:
Einkommen steigt mit der Inflation
Aktienkurse steigen
Arbeitsplatz bleibt erhalten
ist ist sehr unwahrscheinlich, 2. ist empirisch widerlegt und 3. zumindest nicht sehr wahrscheinlich.
Bei sich über die Miete selbst finanzierenden Immobilien das gleiche Spiel:
Beide Prämissen gehen an der Realität erheblich vorbei. Mal abgesehen davon, daß es nicht umlegbare Kosten gibt, auf denen man als Eigentümer sitzen bleibt (insbesondere Verwaltergebühren, Rücklagenzuführung, Rechtsberatungskosten der Eigentümergemeinschaft, Brandschutz (bei Tiefgaragen nicht ganz uninteressant), Versicherungen), ist es eine Illusion zu glauben, daß a) alle Mieter ihre Miete pünktlich und in voller Höhe zahlen, b) ein eventueller Mieterwechsel ohne langen Leerstand über die Bühne geht und c) Investitionen und Instandhaltung unerhebliche Beträge ausmachen.
Wenn man dann noch sein Eigenkapital in Aktien gesteckt hat, die gerade in schwierigen wirtschaftlichen Zeiten (d.h. das eigene Einkommen wird wackelig und das der Mieter auch) nicht unbedingt auf Höchstständen zu sein pflegen, erhöht man die Wahrscheinlichkeit, das Abenteuer „fremdvermietete Immobilie“ problemlos zu überstehen, nicht unbedingt maßlos.
Gruß
Christian
Hallo,
Naja. Ideal wär’s, wenn man die Wohnung möbliert vermieten
würde und dadurch soviel erwirtschaften würde, dass die
monatliche Rate gedeckt wäre.
Sehr unwahrscheinlich, seit meines Wissens alle Steuertricks (und dazu hat man schon immer vorher ein ordentliches Einkommen gebraucht) weggefallen sind.
Was gehen könnte, wäre eine große Wohnung in einer Studentenstadt zu kaufen und sie Zimmerweise zu vermieten. Da ist in Summe mehr drin, als als Wohnung und die Leerstände sind meist überschaubar. Das muß man aber auch erst mal finden und finanziert bekommen…
Cu Rene
Hallo,
ja das sollte gehen. Auf jeder der Immobilien eine Hypothek. Mit beiden die Immobilie zweite Immobilie bezahlen.
Buchungsmaessig etwas guenstiger wird es, wenn eine eingetragene Hypothek der alten Immobilie genutzt werden kann, getilgten Kredit wieder aufleben lassen, in gleicher Hoehe, bei derselben Bank.
Es besteht natuerlich ein Risiko, beide Immobilien zu verlieren.
Gruss Helmut
Naja. Ideal wär’s, wenn man die Wohnung möbliert vermieten
würde und dadurch soviel erwirtschaften würde, dass die
monatliche Rate gedeckt wäre. …
Damit erwirtschaftest Du aber nicht zwangsläufig die zusätzlichen Zinsen - das hängt allein davon ab, wieviel Rendite di Aktien abwerfen.
Beispiel:
Kaufpreis 100 000
Aktiendepot 20 000
Rechnung A - Kredit 100 000
Zinsen 5 000
Mieteinahmen 5 000
Einahme Aktiendepot 800
=> 800 Überschuß (-5000+5000+800)
Rechnung V - Kredit 100 000
Zinsen 5 000
Mieteinahmen 5 000
Einahme Aktiendepot 1200
=> 1200 Überschuß (-5000+5000+1200)
Rechnung B - Kredit 80 000
Zinsen 4 000
Mieteinahmen 5 000
Einahme Aktiendepo 0 (da als EK verwendet)
=> 1000 Überschuß (-4000+5000+0)
Die Rendite der Aktien muss größer sein als der Zins, den Du für die 20 000 Euro zusätzlichen Kredit zahlst, sonst ist es ein Verlustgeschäft.
Das stimmt unter der Voraussetzung, dass die Währung stabil
bleibt. Wenn aber die Inflationsrate deutlich zunimmt, dann
fällt auch die monatliche Rate immer weniger ins Gewicht. Dann
ärgert man sich vielleicht in 10 Jahren, keinen Kredit
aufgenommen zu haben …
Letztendlich läuft es immer auf die Frage hinaus: Soll man Geld aufnehmen, um davon Aktien zu kaufen/zu behalten? Und das rentiert sich immer nur dann, wenn die Rendite/Wertsteigerung der Aktie größer ist als der Zins.
Gruß,
M.
Meine Antwort mag Dir nicht gefallen, hilfreich ist sie schon, wenn man denn bereit ist, darüber nachzudenken, ob man da der richtigen Idee folgt. Grundsätzlich stellt sich schon mal die Frage, ob ein Investment in eine einzelne zu vermietende Immobilie überhaupt Sinn machen kann. Ich würde dies verneinen, wenn wir von rein finanziellen Motiven sprechen (ich habe inzwischen auch aufgrund einer Erbauseinandersetzung eine Mietwohnung an der Backe, das ist aber ein vollkommen anderes Thema, und ich bin mir der Tatsache sehr bewusst, dass sich damit nur mit viel Glück Geld verdienen lassen wird, ich bin vielmehr eher davon überzeugt, dass das unter dem Strich finanziell eher negativ ausgehen wird, aber aus anderen Gründen notwendig ist). Sinn macht das Spiel nur dann, wenn man eine größere Zahl von Objekten hat, die gegenseitig mal einzelne Ausfälle und Extrakosten tragen.
Dann sollte man sich so aufstellen, dass man sein Vermögen entsprechend streut, und wenn dazu Immobilien gehören, dann heißt dass, das man darin vorhandenes Geld anlegt, nicht aber, dass man sich ein zusätzliches wirtschaftliches Risiko ans Bein bindet, und dafür als Sicherheit auch noch die selbstbewohnte Immobilie her halten muss, weil man nicht mal das Eigenkapital frei verfügbar hat. Und wie es der Teufel so will, stehen dann die Aktien dummerweise gerade dann schlecht, wenn einem ein Mieter die Wohnung als Ruine hinterlassen hat, die Sanierung € 10.000,-- aufwärts kosten und zwei Monate dauern würde, und sich ohne kein Mieter finden wird. Und dann geht so eine herunter gewirtschaftete Bude für kleines Geld in die Versteigerung, und bzgl. des Rests bedient sich die Bank dann aus der selbstbewohnten Immobilie. Herzlichen Glückwunsch!
Ganz ehrlich, unter 10 Objekten würde ich niemals nicht freiwillig und aus rein finanziellen Gründen in die Vermietung einsteigen, und das sehen eine Menge andere Leute auch so. Aber wenn es denn unbedingt sein soll, dann sollte man das Geld dafür griffbereit haben (oder zumindest weitgehend), und ganz sicher keine 100% Finanzierung in Anspruch nehmen müssen.
Gruß vom Wiz