Immobilienfinanzierung

Geld & Sparen Geldanlage
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Liebe/-r Experte/-in,

ich und mein Kumpel betreiben seit anderthalb Jahren eine kleine Pension mit Kneipe, quasi als Hobby.
Ich bin selbstständig und mein Kumpel arbeitet Schicht, wir haben zwischenzeitlich 3 Aushilfen angestellt, der Laden funktioniert an sich.

Mit rund 5000 Euro Monatsumsatz sind die Pacht- bzw. Modernisierungs-Aufzahlungen an den Besitzer jedoch in meinen Augen sehr hoch (ca.2.500 Euro), machen diese doch gut die Hälfte der ganzen Monatskosten aus.

Anhand dieser Kosten-Fakten und meines Alters (36), frage ich mich, ob es sinnvoll wäre, das ganze zu kaufen, bzw. ob dies eine Bank überhaupt mitmachen würde.

Mal online gerechnet auf 25 Jahren und ca. 1900 Euro Tilgung würden sich meine Monatskosten um 500 Euro verringern (bei 300.000 Euro Kaufpreis), und mit 61, also in 25 Jahren würde die Hütte mir gehören, quasi als Rentenaufbesserung.
Und zum Instandhalten wäre auch noch genug übrig.

Sind meine Gedanken so richtig und realisierbar, oder sehe ich das ganze ein wenig zu blauäugig, und verrenne mich in etwas???

Gruß
Holger Haußmann

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Guten Tag, Herr Haußmann,

vermutlich sehen Sie es ein wenig blauäugig. Aber lassen Sie mal sehen:

Den Kreditgeber interessiert, ob Sie für den Kredit laufend zumindest die Zinsen zahlen, möglichst tilgen können und nicht ins Stottern geraden (über vorübergehende Tilgungsaussetzung läßt sich im Notfall reden).
Bei 300.000 € und derzeit (angenommen) 4,8 % Zins bei 15 Jahren Laufzeit (bitte lange Bindung wählen wegen z Zt niedriger Zinsen!) und 2,8 % anfänglicher Tilgung haben Sie eine mtl Belastung von 1.900 €.
Die Restschuld nach 15 Jahren (Annahme Kontoführungsgebühr entfällt) beträgt 115.990,16 €.
Anschließend bei ggf 8 % Zins und mtl Belastung von 1.817,18 € sind Sie nach weiteren 7 Jahren schuldenfrei.
Die Bank freut sich, wenn Sie eine hohe Tilgung wählen, weil sich für sie das Risiko entsprechend schnell reduziert.
Sie freuen sich über hohe Tilgung, weil der Zins derzeit recht niedrig ist, Ihre Restschuld gering sein wird und die nach Zinsbindung vielleicht hohen Zinsen nicht so stark ins Gewicht fallen.

A B E R:
Sie (und Ihr Partner?) müssen dem Kreditgeber gesichertes Einkommen (Sie haben die Pension + Kneipe erst seit anderthalb Jahren! U N D solche Objekte werden besonders ungern finanziert) nachweisen.
U N D Sie müssen Eigenkapital vorweisen (am besten mindestens 20 %)
U N D es fallen beim Immobilienkauf „Nebenkosten” an, die Sie sowieso selbst aufbringen sollen:
Grunderwerbsteuer

  • Notargebühren
  • Grundbuchamtgebühren (zusammen möglicherweise über 15.000 €)

Ich will es Ihnen nicht vergraulen U N D
Fragen kosten nichts:
Reden Sie mit Ihrer Bank, wie die es sieht.
Fragen Sie den jetzigen Eigentümer. Vielleicht möchte er sich vom Objekt bald trennen und trifft mit Ihnen eine entsprechende Finanzierungsvereinbarung. (Die Nebenkosten entstehen Ihnen dann trotzdem, leider!)

U N D bedenken Sie bei den monatlichen Belastungen:
Als Besitzer kommen Sie für alle Folgekosten auf: Die Grundsteuer bspw zahlt derzeit Ihr Vermieter, künftig Sie.

Falls es wegen fehlenden Eigenkapitals für Eigentumserwerb noch zu früh ist: Geld anhäufen!!!
U N D über die Jahre Kontinuität im Geschäft beweisen.

Wenn Sie weitergehende Fragen haben, lassen Sie sich gern unter meiner eBrief-Adresse [email protected] hören.

Mit freundlichen Grüßen aus Kiel

hans wm KÖRBER

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Sehr geehrter Herr Haußmann,

ich kenne keinen Darlehensgeber der eine kleine Pension mit Kneipe finanziert, es sei denn es wird erheblich Eigenkapital eingebracht.

Ich empfehle mit dem Vermieter zu sprechen um die Miete zu reduzieren. Eventuell mit dem dezenten Hinweis auf die Möglichkeit ein anderes Anwesen günstiger erwerben zu können :wink:.

Da ist die Bank vor Ort gefragt, wenn auch mit überschaubaren Chancen.

Mit freundlichen Grüßen

Steffen Etzel

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Hallo Herr Haußmann,

grundsätzlich sind ihre Überlegungen nicht falsch und auf den ersten Blick ist der Erwerb des Objektes für Sie günstiger als die mtl. zu zahlende Pacht. Ich vermag an dieser Stelle nicht zu beurteilen ob die Lage und Ausrichtung der Pension nebst Kneipe ein so attraktiver Standort ist, dass eine Belegung respektive Besucherzahlen jederzeit zu einer Break-Even-Auslastung führt und sie so jederzeit in der Lage sind, Zins und Tilgung zu gewährleisten. In ihrer Rechnung ist nur ein kleiner Makel… Für den Fall, dass ihre Pension mal nicht mehr so läuft wie sie jetzt läuft, können sie ihren Geschäftsbetrieb jederzeit einstellen und den Mietvertrag kündigen, das bedeutet zwar eine Einkommenseinbuße, aber diese ist nicht mit Darlehen und quasi Existenzbedrohung verbunden und gerade Hotel und Gastronomie ist eine schwierige und äußerst volatile Branche. Es gab schon viele die aufgrund kurzfristigen Erfolgs das große Geld gewittert haben, Vorsicht.
Darüber hinaus müssen sie für eine mögliche Finanzierung auch die so genannten nicht umlagefähigen Bewirtschaftsungskosten zusätzlich zu Zins und Tilgung übrig haben und selbstverständlich auch ansparen. Im Moment gehen sie zu ihrem Vermieter, wenn etwas kaputt ist…
Die letzte Entscheidung obliegt sicher ihnen und ihrem Partner. Eine Bank zu finden, die dies finanziert wird schwierig, es sei den sie zahlen das Risiko über einen deutlich höheren Zins. Aber wie gesagt Branche ist schwierig und so ein quasi Existenzgründer hat da schlechte Karten. Wenn Sie sich ihrer Sache ganz sicher sind, schreiben Sie einen Businessplan mit deutlichen Alleinstellungsmerkmalen und versuchen es über eine Existenzgründung, vielleicht gibt es da noch Fördermittel - je nach Bundesland. Aber nicht vergessen, eine Bank will Eigenkapital, meist so um die 20 %, das könnte schwierig werden. Machen Sie einen Zettel und stellen alles Pros und Contras gegenüber, im Zweifel würde ich mich an den mtl. Gewinnen trotz Pacht freuen und trage keinerlei Risiko… Ich hoffe, das hat ihnen genützt - einen schönen Abend noch.

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Hallo Herr Hausmann,
Ihre Idee ist sicher richtig. Der Kaufpreis dürfte, wei Sie mitteilten, 300.000 € betragen. Nehmen Sie an, die zu finanzierende Bank würde Ihnen einen Zins von rd. 5 % abnehmen und eine Tilgung von 2 %, so müssten Sie „jährlich“ = 5 + 2 = 7% = 300.000 : 100 = 3.000 x 7 = 21.000 € : 12 Mon. = 1.750 € mtl. zahlen.
Ihre Bank wird sicher nach Eigenkapital fragen. Sollte keines vorhanden sein, so könnten Sie, so setze ich voraus, die bislang erwirtschafteten Erträge, „“„nicht die Gewinne“"" nachweisen, so das eine Finanzierung wohl kein Problem sein sollte.
Bei Rückfragen einfach nochmal melden.
Bis dahin,
Gruß W. Hölker