Immobilienfinanzierung MFH als Student

Geld & Sparen Immobilien
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Ich möchte mir aus einer Zwangsversteigerung ein kleines MFH kaufen für 49.000 Euro, VKW ist 72000 Euro,
Mieteinahmen sind 13500 Euro p.a!

Ich bekomme Bafög 600 Euro, einen kleinen Zuschuss von Stiftungen und habe eine 400 Euro Nebenjob, somit 1200 Euro an Einkommen mtl,
meine Ausgaben betragen 750 Euro. Ist eine Finanzierung mit 10.000 Euro Eigenkapital möglich? Wenn nein, was sind die Bedingungen, damit eine Finanzierung möglich wird?
Kann man als Student überhaupt eine Finanzierung / Kredit bekommen?

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Das klingt erstmal sehr illusorisch. Zunächst sind die Bafög-Einnahmen meines Wissens ein Kredit, der irgendwann auch wieder abbezahlt werden muss. Als Bank täte ich mich schwer, dass als Sicherung meiner Kreditgewährung zu betrachten. Auch ein 400-€-Job hat jetzt nicht den Charakter einer nachhaltigen Erwerbssituation, die der Tilgung eines Kredites dienen könnte.

Das MFH klingt für mich auch suspekt. Ein Verkehrswert von 72.000 bei Mieteinnahmen von 13.500??? … da stimmt was nicht. Da besteht großer Prüfungsbedarf auf Investitionsbedarf und Legalität der baulichen Anlagen.

Dann stellt sich auch die Frage, ob das Objekt für 49.000 überhaupt ersteigerbar wäre bzw. warum bei dem Preis und den Mieteinnahmen nicht längst jemand gekauft hat.

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Wie wird die Situation, wenn es eine ETW ca 25000 Euro VKW und 2400 Euro Mieteinnahmen p.a zur Sicherheit gibt? Ist dann eine Finanzierung schon eher möglich?

Die Immobilie ist für 49000 Euro erwerbbar!

Das Objekt hat erhebliche bauliche Mängel und es besteht Investitionsbedarf von ca 25.000 Euro!

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Konkret werden Sie das mit einer Bank durchsprechen müssen. Es ist sicher denkbar, dass man die Wohnung als Sicherheit akzeptiert und vielleicht einen Bürgen fordert. Aber letztlich liegt es ja im Ermessen des Gläubigers, was er als Sicherheiten fordert bzw. wie gefährdet er sein Geld sieht.

„Erhebliche bauliche Mängel“ und Investitionskosten von „25.000“ passen weiterhin nicht zusammen. Und die Mieteinnahmen liegen auch deutlich über dem angegebenen Preis zuzüglich Invest. Das sollte sehr kritisch hinterfragt werden.

Wenn im Gutachten von einem Abzug von 25 T€ die Rede war hat das nichts mit realistischen Investitionsbedarf zu tun. Investitionsbedarf sollte im Einzelnen ermittelt werden und das geht frühestens nach einer ordentlichen und gründlichen Objektbegutachtung und Aufstellung einer Kostenermittlung möglich. Alles andere ist meines Erachtens fahrlässig.

Dirk Baumeister, Neuss

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Trotz meiner Sympathie für die Idee in jungen Jahren etwas zu investieren und früh damit anfangen, bin ich eher skeptisch. Das liegt weniger an der Zahlenseite, die ich von hier aus nicht überblicken kann, sondern eher an dem Gesamtpaket. Wenn die Mieteinnahmen auf Dauer sicher und erzielbar sind, wäre das möglicherweise eine Idee, die vorher aber mit verschiedenen kompetenten Leuten überlegt werden sollte. Eigentlich ist es nicht sinnvoll ohne Eigenkapital ein Objekt zu erwerben. Zu schnell können Kosten durch Nicht-Mieteinnahmen und Renovierung (Wasserschäden, Schimmel, ect.)hinzukommen. Hinzu kommt bei einem MFH die Verantwortung für die Gesamtlast, also Verantwortung gegenüber der STadt bzgl. Straßenreinigung, Winterdienst (Haftung des Eigentümers!!!), ect.
Ich empfehle eher den Erwerb einer preiswerten Eigentumswohnung in einer preiswerten, aber schönen Lage. Da lassen sich gut die ersten Erfahrungen sammeln und mit einer Verwaltung im Rücken auch die Hürden einer Miet-Immobilienverwaltung bestehen. Gruß

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Hallo Christian,
ich persönlich rate davon ab. Von den monatlichen Einkünften bis zu den Mieteinnahmen ist nichts wirklich gesichert. Und eine vermietete Immobilie macht vor allem Sinn aus steuerlichen Gründen. Die haben wir hier aber nicht.

Ich weiß nicht, ob eine seriöse Bank eine solche Finanzierung begleiten würde, denke aber eher: nein. Die erste Anfrage sollte zur Hausbank gehen. Wenn die ablehnt, würde ich es lassen und warten, bis das abgeschlossene Studium Früchte trägt. Dann steht es auch nnicht mehr auf so tönernen Füßen.

Viel Erfolg und alles Gute wünscht

Sue Melle-Rönn

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Ich bekomme Bafög 600 Euro, einen kleinen Zuschuss von
Stiftungen und habe eine 400 Euro Nebenjob, somit 1200 Euro

Nach Deiner Rechnung ja, aber nach ansicht eines Kreditinstitutes hast Du max. 400 € aus dem Nebenjob.
Bafög ist ja selber ein Darlehen, das sicher nicht als Einkommen zu einem anderen Darlehen gerechnet wird. Stiftungszuschüsse sind befristet mit einem bestimmten Zweck. Und dieser ist nicht die Schaffung von Immobilieneigentum.

10.000 Euro Eigenkapital möglich?

Nope! Nicht mit dem nicht vorhandenen Einkommen (aus Bankensicht). Das sind ja gerademal die Nebenkosten.

Kann man als Student überhaupt eine Finanzierung / Kredit

J…ein ! Nur wenn ein Einkommen vorhanden ist das anerkannt und Nachhaltig ist. Oder Du brauchst einen Bürgen, der formal das Darlehen auch komplett alleine tragen kann.

Und noch 2 Hinweise:

  1. Da Du nach einer Kapitalanlage (Ja dazu gehören Mietobjekte) ausschau hältst wird das noch schwieriger. Denn Kapital kann nur anlegen wer welches besitzt. Da spielen die Banken so nicht mit.

  2. Dein Verkehrswert spielt bei Zwangsversteigerungen keine Rolle. Verkehrswert ist der Ersteigerungspreis, für den der Zuschlag gegeben wird. Wenn Du die Immobilie morgen wieder verkaufen würdest, gäbe es wahrscheinlich keinen der mehr zahlt als Du in der ZV!

Was machst Du, wenn die Mieter auf einmal eine Sanierung der Elektrik oder Rohre fordern? Oder Die Gemeinde Anliegerkosten erhebt?

Aus der Erfahrung kann ich sagen, dass das nicht klappt was du planst. Das wäre wie Geld drucken ohne Risiko!

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Wäre eine Immobilienfinanzierung als Student
sinnvoll und möglich mit 50% Eigenkapital?

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Wäre eine Immobilienfinanzierung als Student
sinnvoll und möglich mit 50% Eigenkapital?

Finanzierungen mit einer Darlehenssumme >= 50% des Kaufpreises sind etwas einfacher darzustellen. Aber ob hier eine Bank bei Deinen Vorgaben bereit ist, 25.000 € zu investieren ist individuell mit den Instituten abzusprechen.
Ich glaube aber, das wird nichts. Evtl. kann die DSL oder die Deutsche Bank etwas tun…

Viel Glück (ich drücke Dir die Daumen)

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Hallo Herr See,

zunächst ein paar grundsätzliche Dinge:

Der „Verkehrswert“ wird bestimmt vom „Kaufinteressenten“ und zwar „der am Kauftag“ bestimmte Kaufpreis ist letztendlich auch der Verkehrswert!!!

Das sieht eine Bank, -je nach Beziehung zur Bank- auch gern mal anders!!!
Heißt: Der Banker hat hier erheblichen Spielraum, den für die Bank wichtigen „Beleihungswert“ der Immobilie zu finden bzw, zu ermitteln. Das kann gern auch mal „doppelt so hoch“ wie der Kaufpreis sein. Hat also mit der Immobilie, den Zustand und der Lage zu tun.

Sooo, nun zu Ihrer Frage:
aus den Mieteinnahmen nehmen Sie 75 %, demnach rd. 10.000 €. Warum 75 %??? auch Mieter wechseln mal den Standort udn dann kommt es zwangsläufig auch mal zu einem Leerstand einer Wohnung.

Für 10.000 € Mieteinnahmen bekämen Sie bei 3,5 % Zi und 1,5 % Tilg. rd. 200.000 € als Darlehen.
Das wollen Sie aber, zumindest der Schilderung nach nicht.
Sie benötigen demnach also „KEIN“ Einkommen, aus dem Sie die Immobilie finanzieren könnten. Die finanziert sich SELBST.

ABER, es wird sich sicher NICHT um eine Luxusimmobilie handeln, zumindest nicht bei dem genannten Preis!!!
In welchem Bundesland steht die Immobilie und in welchem wohnen Sie? Ich gehe von Ostdeutschland aus -der Preis ist hier ausschlaggebend-
Bitte aus dem Gutachten entnehmen, ob weitere Nebenverpflichtungen -Wohnrechte etc.- gegeben sind.
Also, ungeachtet des Ankaufs, VORAB bei der Wohnungsbauförderung -Kreisverwaltung- klären, in welchem Umfang evtl. nicht noch ZUSÄTZLICH öffentliche Gelder zur Förderung und Sanierung zur Verfügung stehen werden.
DAMIT, mit den Unterlagen bzgl. der öffentlichen Förderung -Erneuerung von Fenster, Erneuerung der Heizung, evtl. zusätzliche Dämmung der Immobilie, evtl. Fotovoltaik auf dem Dach -bringt zusätzliche Einnahmen- dann zur „H A U S B A N K“!

Sollten die genannten Zahlen sich NACHWEISLICH so zeigen, dürfte einer Finanzierung nichts im Wege stehen. Wo bitte soll stehen bzw. warum sollen Studenten keine Immobilie finanzieren können?
Vorausgesetzt natürlich, das da nicht noch irgendwelche schlafenden Schafe -Gläubiger- herumlaufen und lediglich darauf warten, dann zuschlagen zu können.
Bei weiteren Fragen, einfach nochmal melden.
Gruß
W. Hölker

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Hallo Herr Hölker,

das klingt sehr ermutigend, vielen Dank! Man hat es nicht einfach als Anfänger und Laie sich im Dickicht der Infos zurechtzufinden, aber ich habe den unbedingten Willen aus
der Tretmühle des Hamsterrads immer dem Geld
hinter her und für andere Arbeiten arbeiten zu müssen,
herauszukommen, sondern ich möchte mein Geld für mich arbeiten lassen. Ich habe den Eindruck, das es einem sehr schwer gemacht wird und man eher entmutigt wird, als unterstützt.
Ich habe heute einen Termin bei meiner Hausbank,
der Deutschen Bank und bin gespannt was mein Berater
zu meinem Vorhaben sagt! Vielen Dank nochmal für die Ratschläge und Hilfestellungen.

Gruss
C. Seel

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Hallo Herr Sell,

wenn Sie meinen Ratschlag „komplett“ gelesen hätten, dann, ja dann hätten Sie die Anregung bzgl. der öffentlichen Förderung „ernster“ nehmen müssen.

Gerade die Deutsche Bank ist die jenige, die „seit geraumer Zeit“ aus dem Immobilien-Finanz-Geschäft fast gänzlich ausgestiegen ist. Zumindest bezogen auf Investitionen im Rahmen von „UNTER“ 500 ts. €
Demnach dürften Sie bei der Bank „schlechte“ Karten haben.
Warten wir es mal ab und teilen mir einfach mal das Ergebniss des Termins mit. Wäre für mich sehr nutzlich bei der täglichen Arbeit zu wissen, wie die DB reagiert hat- und, in welchem Raum 'die Bank ansässig ist -NRW, SA, MP BA, etc
Gruß
W. Hölker

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Wohl kaum denkbar, außer deine hausbank kennt dich und deine Eltern und es. Ist eine kleinere dorfbank

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Hallo Herr Hölker,

die Hausbank Deutsche Bank finanziert die Immobilie nicht. Sie ist in Kassel, Hessen ansässig.
Ich bin etwas entäuscht und könnte ihre Hilfe gebrauchen! Sind sie Spezialist für schwierige
Immobilienfinanzierungen?

Wie sieht es denn aus wenn man ein Unternehmen
gründet als Hausverwalter und Besitzer!
Ist dies ratsam um sich später gegen Pfändung abzusichern?

Viele Grüße und vielen Dank für die hilfreiche Antwort
Christian Seel

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Hallo Christian,

sorry das ich Deine Anfrage übersehen, trotzdem möchte ich noch kurz antworten.

Ich möchte mir aus einer Zwangsversteigerung ein kleines MFH
kaufen für 49.000 Euro, VKW ist 72000 Euro,
Mieteinahmen sind 13500 Euro p.a!

Aber es gibt ja auch bestimmt eine Menge Ausgaben. Außerdem würde ich bei dem Wert unterstellen, dass auch noch diverse Massnahmen zum Werterhalt in den kommenden Jahren folgen.

Ich bekomme Bafög 600 Euro, einen kleinen Zuschuss von
Stiftungen und habe eine 400 Euro Nebenjob, somit 1200 Euro an
Einkommen mtl,
meine Ausgaben betragen 750 Euro. Ist eine Finanzierung mit
10.000 Euro Eigenkapital möglich?

Ich glaube nicht, dass Du unter diesen Bedingungen eine Bank findest, die das finanziert. Bafög und der Zuschuss werden von den Banken nicht als langfristiges Einkommen anerkannt. Damit fehlt Dir das Einkommen. Und für den Lebensunterhalt stellen die Banken eigene Rechnungen an, die normalerweise über den 750 Euro liegen (Miete mußt Du ja auch noch zahlen)

Wenn nein, was sind die
Bedingungen, damit eine Finanzierung möglich wird?

Ein regelmäßiges aus Sicht der Bank „ausreichendes“ und sicheres Einkommen.

Kann man als Student überhaupt eine Finanzierung / Kredit
bekommen?

Es ist weniger der Status Student ein Problem, sondern dass Du aus Banksicht kein regelmäßiges Einkommen hast. Die Mieteinnahmen alleine werden wenn überhaupt mit Abschlägen abgesetzt.
Als Lösung würde mir nur ein Darlehen aus der Verwandschaft wie Deinen Eltern einfallen.

Gruß Schlarzi