Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung ?

Geld & Sparen Geldanlage
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Hallo Experten,

ich habe folgende Frage:
Ich will mir eine vermietete Wohnung kaufen und habe, was die Finanzierung anbelangt, folgende Optionen zur Auswahl:
Die Commerzbank hat mir ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung angeboten, wobei alles über die DBV-Winterthur Lebensversicherung läuft. 50 % werden dort in eine normale Rentenversicherung eingezahlt und die anderen 50 % in eine fondsgebundene (Dow Jones und Euro-Stoxx) Rentenversicherung.

Die Sparda-Bank hat mir eine 100 % ige Einzahlung in eine Rentenversicherung der DEVK angeboten.

Die Finanzierung läuft genau 30 Jahre.

Was ist hier zu empfehlen ?? Die DBV-Winterthur oder DEVK ??
Über jeden Tipp wäre ich dankbar.

Lieben Gruß,Pet

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Hallo Pet,
also ehrlich gesagt keine von beiden. Es ist mir klar, das die Bank Produkte der Töchter oder Partner verkaufen muß aber ich würde die mal Fragen, ob die Finanzierungskonditionen bleiben wenn du dir einen anderen Partner zur LV suchst.

Beide haben entweder zu hohe Abschlußkosten oder Verwaltungskosten. Weiterhin sind die Ausschüttungsquoten und Zukunfstdaten nicht sehr berauschend.

Mich würde auch interessieren, mit welches Ausschüttung wurde die LV berechnet?? Mit dem garantierten Zins oder inkl. Überschüße??

Gruß
Martin

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Hallo Pet,

Ich will mir eine vermietete Wohnung kaufen und habe, was die
Finanzierung anbelangt, folgende Optionen zur Auswahl:

Bist Du Dir sicher, dass die vermietete Wohnung auch eine ausreichende Rendite bringt ?
Ist die Beispielrechnung auf mind. 30 Jahre ausgelegt ?
Sind die Nebenkosten einschl. Instandhaltungsrücklage beinhaltet ?
Ist berücksichtigt, dass Du Mietausfälle haben wirst und die Wohnung auf eigene Kosten renovieren / reparieren lassen mußt (nicht in Instandhaltungsrücklage enthalten !) ?

Die Commerzbank hat mir ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung
angeboten, wobei alles über die DBV-Winterthur
Lebensversicherung läuft. 50 % werden dort in eine normale
Rentenversicherung eingezahlt und die anderen 50 % in eine
fondsgebundene (Dow Jones und Euro-Stoxx) Rentenversicherung.

Grundsätzlich kann eine Tilgung über Umwege bei einer vermieteten Wohnung sinnvoll sein. Aber:
wenn die LV nicht die geplante Rendite bringt, kann Dich das evtl. in finanzielle Probleme bringen (Restschuld zu tilgen).
Die Laufzeit der Zinsbindung muß mindestens so lange sein wie die LV läuft. Hintergrund: wenn die Zinsbindung vorher endet und die Anschlußfinanzierung wesentlich höhere Zinsen hat, dann geht das nicht - wie normalerweise üblich - auf die Restschuld (also oftmals einen Bruchteil der gesamten Schulden) sondern auf die Gesamtschulden !
Die Beispielrechnung der Bank muß bis zum Tilgungsende laufen. Lass Dich nicht mit Rechenspielchen im Bereich Nominal- / Effektivzinsen abspeisen. Verlange, dass jede Zahlung, die Du leisten mußt (cashflow) explizit genannt wird und das Ganze unterschrieben wird !
Setze Dich selbst hin und rechne mit Excel alles nach !

Die Sparda-Bank hat mir eine 100 % ige Einzahlung in eine
Rentenversicherung der DEVK angeboten.

Bitte bei der RV berücksichtigen, dass das Lebensalter der Menschen zunimmt und dadurch die Rendite der RV im Gegensatz zur LV benachteiligt ist.

Kurz noch am Rande zum besseren Verständnis, warum die Banken Dir genau diese Alternativen anbieten: sie erhalten 3 - 5 % der LV-Summe (nicht mtl. Rate, sondern Gesamtbetrag) als Provision. Bei einem normalen Annuitätendarlehen erhalten sie wesentlich weniger !

Die Finanzierung läuft genau 30 Jahre.

Wäre mir zu lang, geht auch in ca. 15 Jahren . Hintergrund warum Dir das angeboten wurde: je länger die RV / LV läuft, umso höher ist der Gesamtbetrag (100%-Finanzierung ?), umso höher die Provision.

Was ist hier zu empfehlen ?? Die DBV-Winterthur oder DEVK ??
Über jeden Tipp wäre ich dankbar.

Weder noch, da die Renditen der deutschen LVs langfristig am Boden sein werden.

Ich hatte auch über LV finanziert, allerdings nicht über die deutschen LV, da mir hier alles zu wenig transparent war (Gebühren, keine treuhänderische Verwaltung => Geld gehört der LV ! usw.)
Ich habe über eine britische LV - Clerical Medical - finanziert. Britische LV sind in Deutschland als normale LV anerkannt, haben jedoch ein bischen ein anderes System (höherer Aktienanteil, ohne jedoch eine fondgebundene Versicherung zu sein). Die Renditen der Vergangenheit (keine Garantie für die Zukunft !) waren wesentlich höher als die deutscher LV. Die Gebührenstruktur ist wesentlich übersichtlicher.

Aber auch hier gilt: Größeres Risiko als bei Annuitätendarlehen, genau durchrechnen und Anbieter vergleichen.

Per mail gebe ich Dir gerne durch, mit welchem Anbieter ich die Finanzierung gemacht hatte.

Grüsse

Sven

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Hallo Marsi,

Ausgegangen davon, daß dies zur Kapitalanlage dienen soll und zur Steuerreduktion:

Ich will mir eine vermietete Wohnung kaufen und habe, was die
Finanzierung anbelangt, folgende Optionen zur Auswahl:

du schreibst nichts darüber ob du zu 100% finanzierst oder ob du eigenkapital einsetzt.

Die Commerzbank hat mir ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung
angeboten, wobei alles über die DBV-Winterthur
Lebensversicherung läuft. 50 % werden dort in eine normale
Rentenversicherung eingezahlt und die anderen 50 % in eine
fondsgebundene (Dow Jones und Euro-Stoxx) Rentenversicherung.

Ich würde dort garnicht mehr hingehen. Das angebot ist derart unseriös, daß ich heulen könnte.

Die Sparda-Bank hat mir eine 100 % ige Einzahlung in eine
Rentenversicherung der DEVK angeboten.

auch die würde ich nicht mehr besuchen.

such dir einen guten Finanzierungsberater, der dir ein Drei-Kontenmodell vermitteln kann.

  1. Konto: alle kosten für die Finanzierung werden hier abgebucht, die Zinsen sind voll absetzbar. (Hier müsste man dein einkommen kennen)

  2. Das Darlehen läuft über 12 jahre mit entsprechend hoher Tilgung zur laufzeitverkürzung, dannach muss das Darlehen wegsein.

  3. Ein Konto erhält alle Tilgungszahlungen und dient zur besicherung des Überziehungskontos für die Abbuchungen.

  4. Besichert wird das ganze mit einer Risiko-LV und der ETW.

wenn die ETW bezahlt ist, kann das Darlehen u.U. prolongiert werden und somit bleibt die zinsbelastung vorhanden (zur steuersenkung.

Mit dem besicherten Kapital kann man dan u.U. eine weitere ETW finanzieren und zum großen Teil bar bezahlen.

Aber das ist etwas kompliziert und erklräungsbedürftig, bedarf einer langen Rechnerei und guten beziehungen zu finanziereren, die das können, machen und vermitteln können.

bis dahin empfehle ich dir ein glattes Annuitätendarlehen laufzeit 20 jahre.

gruss

Die Finanzierung läuft genau 30 Jahre.

viel zu lange.

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Hallo Sven,

danke für Dein Angebot. Kannst Du es mir bitte per Mail durchgeben.
Nochmal zu den anderen Teilnehmern.Vielen Dank für eure Anregungen.
Es ist alles sorgfältig durchgerechnet worden. Was ich gerne wissen möchte, welche deutsche Versicherungsgesellschaft und Versicherungsart
ich für die Finanzierung nehmen soll. Es soll dabei eine gute Rendite nach 30 Jahren rauskommen.
Bin da noch weiter auf der Suche, denn bis Montag muss ich mich entscheiden…

Danke im voraus und ein schönes WE noch…
Gruß,Pet

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Hallo Pet,
Deine Finanzierungsidee ist geeignet zum Steuernsparen. Aber das ist doch nicht das Wichtigste. Wichtiger ist doch, daß Du die lange Zeit bis zur Resttilgung gut überstehst. Mein Tip:
Suche Dir eine Bank mit einem günstigen Angebot als Annuitätendarlehen, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung, 1% Regeltilgung und spare nebenbei so viel Du kannst. Hierbei laß Dich durch einen Finanzberater beraten.
30 Jahre sind eine lange Zeit, und dabei auf Gedeih und Verderb einem Versicherer ausgeliefert zu sein, das ist nicht toll. Grad wo die Branche jetzt etwas in der Krise steckt und die ersten weg sind bzw. ernste Probleme haben. Dann bekämest Du vielleicht (aber auch nicht garantiert) nur die garantierte Versicherungssumme und hast noch nach 30 Jahren eine ernstzunehmende Deckungslücke.
Eine Risikoversicherung (Keine Rentenversicherung!!!)gehört schon dazu, aber die ist preiswert.
Wenn die Bank Dir am Montag das Geld geben würde, dann tut sie das bestimmt auch am Dienstag oder Mittwoch.
Was Du am Montag unterschreibst, das hängt Dir womöglich 30 Jahre und mehr an, wenn es ein Fehler war!
Du hast Zeit.
Gruß
Boris
Auch eine fondsgebundene Versicherung bedeutet nicht automatisch Rendite. Aber sie bedeutet, daß Du auch hierbei die Regie über Deine Anlagen verloren hast.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hallo Pet,
wie andere hier schon geschrieben haben: Das Modell der Tilgungsaussetzung gegen Lebensversicherung ist gut für die Bank und schlecht für dich. „Sorgfältig durchgerechnet“ … Was ist denn daran durchgerechnet ? Die versprochene Auszahlungsleistung der Versicherung ? Die möglicherweise überhaupt nicht erreicht wird ?
Momentan haben wir hier in Deutschland recht niedrige Darlehenszinsen. Wenn die Zinsbindungsfrist deines Darlehens nach z.B. 10 oder 15 Jahren endet, musst du neu mit der Bank verhandeln. Was dann für Zinsen genommen werden, ist heute noch gar nicht bekannt, also kann das überhaupt nicht durchgerechnet sein !
Ist das Zinsniveau dann höher, hast du einen vorher nicht kalkulierbaren Sprung nach oben in deinen Monatsraten oder die Laufzeit verschiebt sich nach hinten. Dann geht das „sorgfältig durchgerechnete“ Modell baden und du hast ein gravierendes Problem. Ich glaube kaum, dass dein „Bankberater“ dann noch da ist und dir gnädigerweise die angehäuften Schulden erlässt.
Bei Tilgungsaussetzung bezahlst du über die GESAMTE Laufzeit NUR Zinsen auf den VOLLEN Darlehensbetrag !
Bei einem normalen Annuitätendarlehen hingegen wird vom ersten Monat an getilgt, d.h. die Restschuld sinkt monatlich, die Zinsen werden nur auf die jeweils noch aktuelle Restschuld berechnet und der ersparte Zinsanteil wird durch eine höhere Tilgung ersetzt. Die Monatsrate bleibt gleich.
Ich betreue seit einiger Zeit zwei Kunden, die vor Jahren vermietete Immobilien bei einer ach so seriösen Bank mit Tilgungsaussetzung finanziert hatten. Neben der absoluten Schieflage der Finanzierung ging der Mietgarantiegeber (geplant?) in Konkurs und es konnten nur deutlich geringere Mieten als geplant eingenommen werden. Beide Kunden konnten nur durch eine Umfinanzierung vor dem drohenden finanziellen Ruin gerettet werden, hatten aber da bereits für 5 bzw. 10 Jahre sinnlos Zinsen gezahlt, ohne zu Tilgen und die Restschuld geringer zu kriegen.
Denk einfach nochmal nach, bevor du dich über 30 Jahre vertraglich an irgendwas oder irgendwen bindest und hol dir ein paar wirklichb unabhängige Meinungen ein !

Viele Grüße
Uwe

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Hallo,

wie andere hier schon geschrieben haben: Das Modell der
Tilgungsaussetzung gegen Lebensversicherung ist gut für die
Bank und schlecht für dich.

Gut für die Bank: ja
schlecht für den Kreditnehmer: kommt darauf an, wie sorgfältig durchgerechnet (einschl. Risiko-Abschätzung !)

„Sorgfältig durchgerechnet“ …

Was ist denn daran durchgerechnet ? Die versprochene
Auszahlungsleistung der Versicherung ? Die möglicherweise
überhaupt nicht erreicht wird ?

Bei der Bank ist sowas nie sorgfältig durchgerechnet, kann nur ein Honorarberater oder aber „selbst ist der Mann“ machen.

Momentan haben wir hier in Deutschland recht niedrige
Darlehenszinsen. Wenn die Zinsbindungsfrist deines Darlehens
nach z.B. 10 oder 15 Jahren endet, musst du neu mit der Bank
verhandeln. Was dann für Zinsen genommen werden, ist heute
noch gar nicht bekannt, also kann das überhaupt nicht
durchgerechnet sein !

Deshalb: Zinsbindung = Mindestens LV-Laufzeit und zzgl. Risikoabschätzung, wenn nur der Garantieanteil der LV ausgezahlt wird. Jede zusätzliche Rendite hat halt ein Risiko, es darf einen nur nicht finanziell ruinieren !

Ist das Zinsniveau dann höher, hast du einen vorher nicht
kalkulierbaren Sprung nach oben in deinen Monatsraten oder die
Laufzeit verschiebt sich nach hinten. Dann geht das
„sorgfältig durchgerechnete“ Modell baden und du hast ein
gravierendes Problem.

Wie gesagt: Risikoabschätzung !

Ich glaube kaum, dass dein „Bankberater“

dann noch da ist und dir gnädigerweise die angehäuften
Schulden erlässt.

Wäre toll, ich glaube aber auch nicht mehr an den Weihnachtsmann.

Bei Tilgungsaussetzung bezahlst du über die GESAMTE Laufzeit
NUR Zinsen auf den VOLLEN Darlehensbetrag !

Ist den Kreditnehmern leider nicht immer bewußt.

Bei einem normalen Annuitätendarlehen hingegen wird vom ersten
Monat an getilgt, d.h. die Restschuld sinkt monatlich, die
Zinsen werden nur auf die jeweils noch aktuelle Restschuld
berechnet und der ersparte Zinsanteil wird durch eine höhere
Tilgung ersetzt. Die Monatsrate bleibt gleich.

Wobei dieser Vorteil hauptsächlich zum Tragen kommt, wenn die LV-Tilgung nicht ausreicht.

Ich betreue seit einiger Zeit zwei Kunden, die vor Jahren
vermietete Immobilien bei einer ach so seriösen Bank mit
Tilgungsaussetzung finanziert hatten. Neben der absoluten
Schieflage der Finanzierung ging der Mietgarantiegeber
(geplant?) in Konkurs und es konnten nur deutlich geringere
Mieten als geplant eingenommen werden.

Oha, vermutlich wurde noch eine überhöhte Miete garantiert, die eigentlich nicht haltbar war…

Beide Kunden konnten

nur durch eine Umfinanzierung vor dem drohenden finanziellen
Ruin gerettet werden, hatten aber da bereits für 5 bzw. 10
Jahre sinnlos Zinsen gezahlt, ohne zu Tilgen und die
Restschuld geringer zu kriegen.

Da ging’s wohl nur um’s Steuersparen ?

Denk einfach nochmal nach, bevor du dich über 30 Jahre
vertraglich an irgendwas oder irgendwen bindest und hol dir
ein paar wirklichb unabhängige Meinungen ein !

Finde ich auch. Die Kosten für eine Honorarberatung (x00 €) lohnt sich auf jeden Fall, wobei ich zusätzlich noch dazu tendiere, nur Geschäfte abzuschließen, die ich auch wirklich selbst kapiere (und durchgerechnet habe).

Grüsse

Sven