Guten Tag
Bitte um Auskunft, ob es möglich wäre unter folgenden Umständen eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.
Vor einigen Jahren habe ich mir eine Eigentumswohnung finanzieren lassen, wobei die Tilgung durch dortige Mieteinnahmen geschehen sollte.
Leider kam es nicht zu ausreichenden Nettomieteinnahmen, sodass der Kredit 2007 gekündigt und die Immobilie versteigert wurde.
Daraus resultiert eine Restschuld von ca. 155000€.
Desweiteren wurde mir wegen einer Schuld von 1700€ im Mai 2007 die EV abgenommen.
Nebenbei lief ein langjähriger Rechtsstreit über eine weitere Immobilie, welchen ich vor kurzer Zeit gewonnen habe, sodass ich jetzt Alleineigentümer einer unbelasteten Immobilie mit einem Wert von 267000€ (laut Gutachten 2006)geworden bin.
Diese Immobilie befindet sich in absoluter Top-Lage.
Der Wert der Immobilie müsste heute mindestens 1,5 mal höher als sein, als es der Gutachter damals festgestellt hatte, da sich die hiesigen Bodenrichtwerte seitdem von 220€/m² auf 380€/m² erhöht haben und der Stadtteil zum Sanierungsgebiet werden soll.
Der Gutachter hatte weiterhin 160000€ für den Abriss der Immobilie kalkuliert und war nicht von der Möglichkeit ausgegangen, dass die Grundsubstanz weiter genutzt werden kann.
Es ist ein altes Fabrikgebäude mit Nebengebäude , welches 1994 zum Bürokomplex teilsaniert wurde und nun von mir zum Selbstausbau für nur 3€/m² (wegen hoher Eigenleistung der Mieter) vermietet wird – 1640m² Grundfläche und 2300m² Wohnfläche.
Dabei nehme ich bisher 2400 € Nettomiete bei 40% Vermietungsstand ein.
Ein Loft wurde bisher hochqualitativ ausgebaut und steht als Musterwohnung frei. Es soll demnächst vermietet werden, wodurch mit weiteren 1030€ Nettomiete zu rechnen ist.
Mit den Einnahmen werden bisher angefallene Grundsteuerschulden, Anwaltskosten etc. i.H.v. summa summarum 25500 € im Rahmen von Ratenzahlungsvereinbarungen und laufende Kosten der Immobilie bezahlt, sodass ein Überschuss von lediglich 1200€ besteht. (nach Umschuldung jedoch 1700€ und nach weiterer Vermietung des Musterlofts 2730€)
Das Gebäude wäre geradezu ideal um das Konzept „Innenstadtlofts“ zu verwirklichen. Im Nachbargebäude werden z.B. für 3000€/m² Eigentumswohnungen(ebenfalls Lofts) verkauft.
Nun möchte ich gerne meine Schulden tilgen, weitere Lofts ausbauen und entweder diese hochqualitativen Lofts vermieten oder verkaufen.
Mit der damals finanzierenden Bank und restlichen Gläubigern sollen Vergleiche verhandelt werden.
Daher benötige ich eine Finanzierung i.H.v. 255000€, mit einer monatlichen Tilgungsrate von 1400€ und Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung.
Probleme sind neben einer sehr negativen Schufa-Eintragung die eidesstattliche Versicherung aus `07 und meine Selbständigkeit neben eines BWL-Studiums(Wirtschaftrecht, Finanzwirtschaft, Controlling).
Die Tilgung würde ausschließlich auf Mieteinahmen und Verkaufserlösen basieren.
Vielen Dank für Ihre Zeit und für etwaige Ratschläge oder gar Angebote