Immobilienkauf aber richtig

Flat · 15. Juni 2003 um 10:51

Hallo,
wir interessieren uns seit einiger Zeit für den Kauf einer Immobilie. Kürzlich stand ein Artikel in der Zeitung worauf man achten sollte. Darin steht, daß es unbedingt nötig ist vertraglich eine Bankbürgschaft in Höhe von 5 Prozent des Bauvolumens auszuhandeln. Am Mittwoch haben wir einen Termin bei unserer Bank, deshalb währe es sinnvoll zu wissen was das genau ist. Wie wahrscheinlich ist es überhaupt das Banken sich auf so was einlassen?

Außerdem sollte man vertraglich aushandeln, daß 5 Prozent bis zum Ablauf der Mängelhaftungsfrist (Gewährleistungsfrist) einbehalten werden? Heißt das, daß wir so was direkt mit dem Bauträger aushandeln müssten?
Da sich scheinbar z.Zt. die Häuser sehr gut verkaufen lassen ist es doch eher unwahrscheinlich, daß der sich darauf einlässt und lieber auf einen Käufer wartet der keine 5 Prozent einbehalten will…immerhin bekommt er erst in 5 Jahren den Restkaufpreis von uns.

Ich glaube wenn wir nun auch noch den nächsten Tipp ansprechen werden wir rausgeschmissen. Dort steht nämlich, daß man einen exakten Termin für Baubeginn und Fertigstellung festschreiben sollte und für den Fall einer schuldhaften Überschreitung durch die Baufirma eine Vertragsstrafe ankündigt – pro Tag 0,2 Prozent des Bauvolumens (höchstens 5 Prozent)

Wolfgang_Dreyer · 15. Juni 2003 um 12:30

Hallo Sandra und Dirk!

Da sich scheinbar z.Zt. die Häuser sehr gut verkaufen lassen
ist es doch eher unwahrscheinlich, daß der sich darauf
einlässt und lieber auf einen Käufer wartet…

Es mag Ausnahmen geben, aber allgemein stimmt die Aussage so nicht. Eher das Gegenteil ist der Fall. Die Bauwirtschaft hat zu wenig zu tun und muß jedem Kaufwilligen in einer Weise entgegen kommen, wie es vermutlich noch nie vorher der Fall war. Du wirst i. a. Deine Vorstellungen und Wünsche auch hinsichtlich der Sicherung späterer Gewährleistungsansprüche durchsetzen können.

Ansonsten kann ich nur empfehlen, angesichts der niedrigen Zinsen mit höchstmöglicher Tilgung zu finanzieren und das Haus sorgfältig bis ins letzte Detail zu planen, um regelmäßig fürchterlich ins Geld gehende Änderungen zu vermeiden. Skizziert eigene Vorstellungen und spart nicht am Architekten und nicht an kontinuierlicher Bauaufsicht.
Gruß
Wolfgang

Wendy · 15. Juni 2003 um 21:26

Hallo,

zu Euren ersten beiden Punkten kann ich nicht viel beitragen, Punkt 3 (Einzugstermin) ist ganz wichtig und ich kann nicht verstehen, warum das so viele Leute nicht machen. Denn Ihr müßt ja auch ne Mietwohnung kündigen, einen Umzug organisieren und Eure Gelder einplanen. Ein Bekannter hat auch gekauft, ich hatte dazu geraten, den Einzugstermin im Notar-Vertrag bei Vertragsstrafe festzuhalten.

Er war im ganzen Haus der einzige, der das gemacht hat - und er war der einzige, der auch zu dem Termin seine Wohnung fertig hatte - alle handwerker haben bei ihm zuerst gearbeitet. Er hing zwar die ersten Wochen noch am Baustrom (grins), aber wenn es kleine Mängel gab, war halt auch noch immer der jeweilige Handwerker im Haus. Er hat jedenfalls alles gemacht bekommen.

Wichtig finde ich die Vertragserfüllungsbürgschaft - denn wenn Euch der Bauträger pleite geht, sitzt ihr evtl. in einer Bauruine. Da würde ich mich gut drüber informieren, wie ihr Euch davor schützen könnt.

Grüße

Wendy

Anonym · 16. Juni 2003 um 08:55

Hallo,

wir interessieren uns seit einiger Zeit für den Kauf einer
Immobilie. Kürzlich stand ein Artikel in der Zeitung worauf
man achten sollte. Darin steht, daß es unbedingt nötig ist
vertraglich eine Bankbürgschaft in Höhe von 5 Prozent des
Bauvolumens auszuhandeln. Am Mittwoch haben wir einen Termin
bei unserer Bank, deshalb währe es sinnvoll zu wissen was das
genau ist. Wie wahrscheinlich ist es überhaupt das Banken sich
auf so was einlassen?

Außerdem sollte man vertraglich aushandeln, daß 5 Prozent bis
zum Ablauf der Mängelhaftungsfrist (Gewährleistungsfrist)
einbehalten werden? Heißt das, daß wir so was direkt mit dem
Bauträger aushandeln müssten?
Da sich scheinbar z.Zt. die Häuser sehr gut verkaufen lassen
ist es doch eher unwahrscheinlich, daß der sich darauf
einlässt und lieber auf einen Käufer wartet der keine 5
Prozent einbehalten will…immerhin bekommt er erst in 5
Jahren den Restkaufpreis von uns.

Kurz zum Thema Bürgschaft: man unterscheidet hier zwischen einer Ausführungs- und einer Gewährleistungsbürgschaft. Die Ausführungsbürgschaft stellt der Handwerker, solange das Objekt noch nicht fertig ist. Schützt Euch davor, dass der plötzlich (vielleicht auch noch mit etwas zu hohen Vorauszahlungen) alles hinschmeisst und Euch stehen lässt.

Die Gewährleistungsbürgschaft betrifft die besagten 5% und wird nach Abschluss der Arbeiten gestellt, auf die Gefahr hin, dass der Unternehmer binnen kurzer Zeit insolvent wird und Eure vertragliche Gewährleistung im A… ist. D.h. der Unternehmer bekommt die komplette, vertraglich vereinbarte Summe, muss Euch aber vorher die Gewährleistungsbürgschaft übergeben. Spätere Forderungen, sofern sie nicht vom Unternehmer erfüllt werden, können dann direkt an das ausgebende Institut, in dem Fall den Kautionsverein (s.u.), gerichtet werden.

Sowohl Ausführungs- als auch Gewährleistungsbürgschaft werden bspw. vom Kautionsverein für das deutsche Baugewerbe gestellt. Jeder Unternehmer, der seriös arbeitet, muss das Sicherheitsbedürfnis seiner Kunden verstehen und wird sich auch danach richten.

Gruß
Jürgen

juieh_09e9f5 · 16. Juni 2003 um 10:14

Ansonsten kann ich nur empfehlen, angesichts der niedrigen
Zinsen mit höchstmöglicher Tilgung zu finanzieren und das Haus
sorgfältig bis ins letzte Detail zu planen, um regelmäßig
fürchterlich ins Geld gehende Änderungen zu vermeiden.
Skizziert eigene Vorstellungen und spart nicht am Architekten
und nicht an kontinuierlicher Bauaufsicht.

Hi,

die überschrift ist gut gewählt und es wurde auch bereits einiges gesagt aber so richtig kann ich nur den obigen hinweis unterstützen und da hauptsächlich das:

"…spart nicht am Architekten und nicht an kontinuierlicher Bauaufsicht…" und schon gar nicht an prof. Beratung zum Immo-kauf über Bauträger.

ich weise hier immer wieder darauf hin, das solche Geschäfte regelmäßig mit richtig viel kohle tangieren und jeder noch so kleine (Denk)fehler auswirkungen bis hin zu den Enkeln haben kann und es mfür die die meisten haben wird. Also nicht blos mal so nebenbei aus einem Zeitungsartikel schließen das man an alles gedacht hatt und irgendwelche 5 % Sicherheiterheiten als $$$ Zeichen vor augen sehen, die man „sparen“ kann bzw. erst nach 5 Jahren auszahlen muss …

Um bei dem Beispiel „Baustrom/ erstes fertiges Haus/Wohnung“ zu bleiben, sicherlich ist es schön, wenn man die ersten paar monate vom Baustrom leben kann aber wat is wenn in der Zeit der Bauträger Pleite geht und die Häuser/ Wohnung während der Abwicklung, oft auch nie, Fertiggebaut werden, dann schaltet die Strom AG irgendwann den Baustrom ab und mangels sicherheitstechn. Freigabe wird keine privater angeschlossen …, ganz zu schweigen davon, das man dann wochen-, monatelang-, manchmal jahrelang auf ner baustelle lebt …,

was soll man also raten:

vor allem: Informationen über die Handlungsweisen des Bauträgers auf anderen Baustellen einholen (nach Referencobjekten fragen und dort mal an der Haustür klingeln- kaum zu glauben was man da manchmal mitbekommt), sauber Finanzieren und ca. 30 % Reserve einplanen (ja richtig gelesen - man muss es nur als Reserve haben- 90 % der mir bekannten Geschäfte scheiterten an den letzten 5 % Baufertigstellung-/ Einzug-/ Umzug-, sonstige nicht exakt vorher deffinierbare Kosten wegen Geldmangel bzw. zu „positiv“ kalkulierter finanzierung)

prof. Rat holen (z.B. Architekten, TÜV, Rechtsanwalt, Notar)welche nicht vom Bauträger wegen Kostenersparniss gestellt werden dürfen sondern nur vom Käufer
Sicherheiten, Bürgschaften, Bankgarantien, detailierte Beschreibung des Objektes /also nicht bloss Mauerwerrk mit mineralischem Putz, Bad Standard, Fenster Wärmeschutz … sondern welches Mauerwerk mit welcher Wärmedämmung, Bad mit Fliesen Nr YXZ, Badewanne grün Fabr. „Röhrich“ Fenster Kunstoff weiss grüne Griffe etc…)mit dem Bauträger aushandeln und im Notarvertrag festschreiben - kein Bauträger wird sich ohne Druck darauf einlassen aber er nach Notarvertrag ist er „Arbeiterführer in China“ vorher seid ihr „Kaiser von China“ und nachher kommt ihr in ein umerziehungslager der kommunisten … also müsst ihr für diese Zeit vorbauen-
tgl. auf der Baustelle, mit oder ohne eigenen Berater, und Beweise sichern (Fotos) - nur für den Fall der Fälle - tgl. auf kurzem dienstweg mit den Handwerkern abstimmen und kontrollieren - wenn nicht gemacht langer Dienstweg (Mängelanzeigen per einschreiben etc. an den Bauträger)
mit den jeweiligen Handwerkern, Bauleitern (vorsichtig) guten Kontakt pflegen (es fast unglaublich was ein Kasten Bier auf ner Baustelle bewirkt) was allerdings nicht heisst, das man dem Bauleiter alles glauben ganz zu schweigen aus dieser Bierlaune herraus unterschreiben soll (es ist ne Gradwanderung zw. 3. u. 4. aber es lohnt sich - ehrlich)
regelmäßig mit eigenem Gutachter/ Sachverständigen die eigene Baustelle und die umliegenden begutachten - siehe 3.
darauf einstellen, das es während der Bauzeit unwahrscheinlichen familiären Stress gibt …
…

nach möglichkeit nur mit bekannten soliden und solventen Bauträgern bauen, aber trotzdem punkte 1-5 einhalten,

dann hat man eine 60 % Garantie, das der Hauskauf eine Freude fürs Leben ist

hoffe das hilft ein bisschen, ich will damit niemanden vom bauen abhalten aber leider habe ich genügend „abgestürzte Bausstellen und Neueigentümer“ gesehen …

uwe

Wolfgang_Dreyer · 16. Juni 2003 um 11:20

Hallo Sandra und Dirk,

wenn Ihr ein Haus bauen wollt, braucht Ihr eine Finanzierung. Dafür gibts Banken, ein Bauträger nützt dafür nichts. Dann braucht Ihr ein Grundstück. Auch dafür braucht man keinen Bauträger. Eure skizzierten Träume müssen zu einem brauchbaren Plan verarbeitet werden. Dafür braucht man einen Architekten, aber keinen Bauträger. Damit nichts zusammen stürzt, braucht Ihr einen Statiker. Der arbeitet alles Erforderliche bis zur Stückliste aus, nur ein Bauträger kommt dabei nicht vor.

Sodann erstellt der Architekt genaue Leistungsbeschreibungen und holt Angebote für die einzelnen Schritte der Bauausführung ein. Dafür bemüht er viele Handwerker, aber keinen Bauträger. Schließlich rücken Handwerker an, aber kein Bauträger. Was die Handwerker treiben, wird täglich (!) vom Architekten überprüft, nachgemessen. Der Architekt macht die Bauleitung und stiefelt bei jedem Wetter über die Baustelle.

Das Wort Bauträger kam bis hier schon oft vor, aber immer nur in dem Zusammenhang, daß er dies und jenes nicht macht oder nicht zu gebrauchen ist. Man braucht tatsächlich keinen Bauträger. Da sitzen Leute in Büros, die im wesentlichen Geld kosten, aber rein praktisch zum Gelingen des Vorhabens nichts beitragen.

Einen Architekten braucht man immer beim Bauen. Wenn der Architekt auch die Bauleitung übernimmt, wird seine zeitintensive Leistung nach der HOAI richtig teuer. Trotzdem wird es insgesamt preiswert, denn schlanker organisiert kann man nicht bauen. Kurz: Meiner Meinung nach sind Bauträger beim privaten Hausbau überflüssig.

Gruß
Wolfgang

juieh_09e9f5 · 16. Juni 2003 um 14:17

…uen. Kurz: Meiner Meinung nach sind Bauträger beim
privaten Hausbau überflüssig.

Hi,

ein klares „JEIN“ - auch wenn ich Bauträgern immer skeptisch und äußerst vorsichtig gegenüberstehe und nach möglichkeit immer zu vermeiden suche, so haben sie doch ihre daseinsberechtigung:

z.B. bei Eigentumswohnungen - kein priv. kann nur ein Stck. Wohnung im 2.OG rechts bauen),
z.B. bei noch nicht erschlossenen großen Grundstücken in relativ schöner Lage welche nicht irgendeiner Gemein de etc. gehört - hier kann kein Bauherr (BH)mit noch so gutem Aschitekten eine Parcelle von 250 m² in der Nähe vom See oder weiter weg von der autobahn ca. 400 m von der gemeindlichen Straße auf einem Gesamtterrain von 5000 m² mit 3000 m Versorgungsleitung …
z.B. um Risiken während der Bausausführung zu mindern (z.b. Insolvence eines Elektikers, Zimmermanns, Heizungsbauers…; Schäden durch Feuer, Sturm, Witterungsewinflüsse allgem.)
z.b. …

aber ansonsten hast du (fast) uneingeschränkt recht mit …

Das Wort Bauträger kam bis hier schon oft vor, aber immer nur
in dem Zusammenhang, daß er dies und jenes nicht macht oder
nicht zu gebrauchen ist. Man braucht tatsächlich keinen
Bauträger. Da sitzen Leute in Büros, die im wesentlichen Geld
kosten, aber rein praktisch zum Gelingen des Vorhabens nichts
beitragen.

auch wenn man damit die ordentlich arbeitenden Bauträger mit trifft, aber ausnahmen bestätigen die regel (das es auch seriöse Bauträger gibt nicht umgekehrt)

nur muss man auch bedenken, dass

Sodann erstellt der Architekt genaue Leistungsbeschreibungen
und holt Angebote für die einzelnen Schritte der Bauausführung
ein. Dafür bemüht er viele Handwerker, aber keinen Bauträger.
Schließlich rücken Handwerker an, aber kein Bauträger. Was die
Handwerker treiben, wird täglich (!) vom Architekten
überprüft, nachgemessen. Der Architekt macht die Bauleitung
und stiefelt bei jedem Wetter über die Baustelle.

hier auch wiederum ein gefahr liegt, weil bei der heutigen baukonjunktur und der grundvorraussetzung der HOAI (Bezahlung nach Bausumme !!!- d.h. je teurer der Aschitekt baut um so mehr verdient er) und das der BH lediglich nur einmal mit dem Aschiitekten baut und die Handwerker öfter den A. ma zum Essen einladen … ,

prinzipiell kann man beim bauen mit jeder konstellation gut fahren aber noch viel öfter schlecht, deshalb mein u.g. Abhandlung an vorgehensweisen, hier wird durch geschickte (zumind. sollte dies ein ordentlicher berater können und tun) Vertragsgestaltung zw. Bauträger, eigenem Sachverständigen/ Notor/ Rechtsanwalt und der ständigen eigenen Kontrolle durch den BH eine klare diversifikation geschaffen in denen die wichtigsten Komponenten nix miteinander zu tun haben und Kraft Gesetz (z.b. Notar) und Haftungstechn. über betrbl. Haftpflichten (z.B. Sachverständiger) den Fall der Fälle zwar nicht wenige Stressfreier machen aber zumindest den Schaden nicht bis zu den Enkeln abzutragen haben …,

wie gesagt von 100 BH sind 1-2 zufrieden mit der Bauausführung und Abwicklung (empirisch nicht statistisch - die erfasst eh immer andere sachen)

Uwe

Wiz · 17. Juni 2003 um 10:19

Hallo Wolfgang,

einerseits möchte ich dir nur zu gerne zustimmen, weil gerade im Bereich der Bauträger viel Schindluder getrieben wird und auch die Insolvenzquote nicht zu vernachlässigen ist. Andererseits ist es aber so, dass man oft um einen Bauträger nicht drum herum kommt, weil z.B. eine Kommune eine große Fläche an einen Bauträger zur Vermarktung übergeben hat und man dann an Grundstücke dort nur noch über den Bauträger heran kommt. Diese Konstruktion hat viel für und wider für alle Beteiligten, muss man aber als Interessierte einfach hinnehmen. Da hilft kein meckern, betteln und flehen. Will ich im Baugebiet X bauen, und dieses wird nur über Bauträger Y vermarktet, dann muss ich da durch. Soll jetzt natürlich nicht heißen, dass man deshalb alles akzeptieren muss, was der Bauträger sich so vorgestellt hat, sondern eher, dass in einem solchen Fall es notwendig wird den Bauträger als Element mit in die Entscheidung für oder gegen einen Bau/Kauf in diesem Baugebiet als conditio sine qua non einzubeziehen. Also muss man sich über den Bauträger sorgfältog erkundigen, sich frühere Projekte von ihm ansehen, sich Bürgschaften stellen lassen, hart mit ihm in den Bereichen verhandeln, in denen er kompromissbereit ist, und entweder akzeptieren, dass er es in anderen Bereichen eben nicht ist, oder die Sache sein lassen.

Dabei spricht bei einer solchen Konstellation der Anschein zunächst sicher eher für einen Bauträger als bei einem Unternehmen, dass nur ein Doppelhaus baut, weil natürlich die Kommune sicher auch zuvor ihre Erkundigungen eingezogen hat und nicht jeden kleinen Krauter mit der Vermarktung eines größeren wertvollen Baugebietes betrauen wird. Dies ist aber eben keine Garantie (leider wird da auch nicht ganz selten gemauschelt), aber die Wahrscheinlichkeit spricht eben schon eher für Bauträger, denen man solche großen Projekte übertragen hat. Und wenn man sich dann gegenüber diesem Bauträger ordentlich absichert, spricht eigentlich nichts dagegen. Weiß von genug Freunden und Bekannten, die so zu ihrem Traumhaus zu recht günstigen Konditionen gekommen sind.

Gruß vom Wiz, der übrigens momentan ohne Bauträger baut, weil er nicht das Pech hat unbedingt da bauen zu wollen, wo es nicht ohne Bauträger geht

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]