wir interessieren uns für den Kauf eines Hauses, welches auf einem Kirchen Erbpacht Grundstück steht.
Bei der Berechnung des Kaufpreises sind wir nun der Meinung, daß wir den ortsüblichen qm Preis ansetzen und von der dann ermittelten Summe den vollen Wert des Grundstückes (hier: 300qm = 100.000 EUR) in Abzug bringen, weil wir ja für dieses den Erbpachtzins (ca. 850 EUR p.a.) an die Kirche zahlen müßen.
Der Hauseigeneigentümer hat jedoch angeblich eine Expertenmeinung eingeholt, die besagt, daß er durchaus für das Grundstück nach einer mir nicht transparenten Formel einen Betrag in Rechnung stellen kann (die Rede ist hier von bis zu 50 TEUR).
Wie sieht diese Formel aus und welcher Betrag wäre angemessen?
Bisher bin ich in Internet nur fündig geworden bzgl. der Berchnung des Kaufpreises für die Grundsteuerermittlung: hier wird bei 99 jähriger erbpacht ein „Vervielfältiger“ von 18,654 angesetzt, das wären dann ca. 16 TDM.
der Barwert der Erbpacht liegt je nach angenommenem Zinssatz und Dauer (was ist in 100 Jahren?) bei etwa 15.000 - 20.000 Euro. Der Faktor 18,589 aus § 13 BewG legt einen kalkulatorischen Zinssatz von 5,5% zugrunde. Die Anwendung dieses Faktors ist nur dort zwingend, wo das BewG greift - also nicht für die Ermittlung eines Verkehrswertes außerhalb von steuerlichen Themen.
Der Verkäufer will einen Preis dafür haben, daß das Grundstück für die Dauer der Erbpacht genutzt werden kann wie ein eigenes aber nicht bezahlt werden muß wie ein gekauftes.
Die „bis zu“ 50.000 Euro, von denen die Rede ist, würden die Differenz Verkehrswert Grundstück (100 KEUR) ./. kapitalisierte Erbpacht (16 KEUR) etwa 50:50 verteilen, mit einem Schluck für den Verkäufer obendrauf.
Poblem: Der öffentlich bestellte Gutachterausschuss beschäftigt sich bloß mit Kaufpreisen für Grund und Boden. An den Aussagen privatwirtschaftlich tätiger (bezahlter) Gutachter wirst Du kaum vorbeikommen. Die Darstellung des geschätzten Preises von 50 KEUR als „objektiv“ lässt allerdings Zweifel an der Seriosität des „Fachmannes“ zu und dieses darf auch als Argument ins Feld geführt werden.