ich habe ein Haus gekauft. Angepriesen wurde es mit 3 Etagen (EG, OG und 2. OG). Alle Etagen waren bei der Besichtigung ausgebaut und bewohnt. Nun stellt sich raus, dass das zweite OG nicht genutzt werden kann, da es zu hoch ist und die Feuerwehr nicht mit der Leiter drankommt. Daher muss ich einen zweiten Fluchtweg bauen lassen, vermutlich eine Aussentreppe.
Nun meine Frage:
In Immobilienkaufverträgen gibt es ja immer einen Sachmangelausschluss, bei uns auch. Kann man trozdem dem Verkäufer beikommen, verschwiegene Informationspflicht, wiederrechtliche Nutzung des Geschosses oder sonstwas um Ihn wenigstens ein bisschen an den Kosten zu beteiligen? Ist dies überhaupt ein Sachmangel?
Hallo,
Deine Frage ist weder anonym noch theoretisch, wird also vermutlich gelöscht.
Solltest Du sie neu formulieren mögen, kannst Du mal dazu schreiben, wer aus welchem Anlass auf die Idee kam, der zweite Rettungsweg würde fehlen. Für jedes Gebäude gilt zunächst mal Bestandsschutz, (sehr) vereinfacht: was zum Zeitpunkt der (genehmigten!) Errichtung nicht verboten war, ist erst mal ok. Jede bauordnungsrechtlich relevante *Veränderung* dieses Status kann dazu führen, dass der Rest des Gebäudes dann auch nach heutigem Bauordnungsrecht geprüft wird. Letzteres ist zunächst einmal kein Mangel am Kaufgegenstand.
Ja, man wird wieder über mich herfallen. Ja, man wird sich wieder aufregen.
Geiz ist geil. Vorher Geld für einen Fachmann sparen und hinten heulen, wenn etwas schief gegangen ist. Der Fall ist mal wieder ein typisches Beispiel wie es nicht laufen soll.
Aber der Beitrag wird so und so gelöscht, da es mit den Schnellschüssen nicht nur beim Kauf des Hauses, sondern auch hier beim Schreiben im Forum schief geht. FAQ:1129
Ein fehlender 2.Rettungsweg muss zu einem Nutzungsverbot führen. Die falsche oder fehlende Baugenehmigung kann nur bei der Haftung relevant sein (Amtshaftung). Wenn Leben und Gesundheit der Nutzer in Gefahr ist, gibt es keinen Bestandsschutz.
Na du kennst dich ja prima mit allen möglichen Vorschriften aus. Nur trägst du weder etwas zur Lösung des Problems bei, noch helfen deine Kommentare dem TE in irgendeiner Form.
Wenn du schon so schlau bist, dann rate ihm doch, was er jetzt machen soll!
Nun stellt sich raus, dass das zweite
OG nicht genutzt werden kann, da es zu hoch ist und die
Feuerwehr nicht mit der Leiter drankommt.
das ist höher als 23 m?
Das ist die Höhe, die eine normale Drehleiter erreicht.
Bei Gebäuden über 23 m muss ein zweiter Rettungsweg her.
Selbst eine dreiteilige Schiebleiter erreicht 12 m und somit ein übliches drittes Geschoss.
Woher kommt die Information, daß das zweite Geschoss nicht genutzt werden kann?!
Jede Nutzungseinheit, auch ebenerdig, bedarf eines 2.Rettungsweges. Sonderbestimmungen mal außer Acht lassend. Erstreckt sich eine Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen über mehrere Geschosse, so muss jedes Geschoss über einen eigenen 2.Rettungsweg verfügen. Als Rettungsweg können auch geeignete Fenster die mit Geräten der Feuerwehr erreichbar sind genutzt werden. Was du meinst ist der 2.Rettungsweg in Form eines 2.Treppenraumes oder eines Sicherheitstreppenraumes. Das ist hier vermutlich nicht erforderlich, sondern die Fenster des Dachraumes sind zu klein oder, da sie in der Dachfläche liegen, nicht anleiterbar.
die Bestimmungen aus Bauordnungen und Brandschutzgesetzten sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Bei uns ist eine 4 teilige Steckleiter der Feuerwehr, Anleiterhöhe 7,xx Meter, ausschlaggebend. Drehleiter oder spezielle Schiebeleitern gibt es nicht, benachbarte Städte bzw. Kreise sind zu weit entfernt.
WER sagt, daß hier ein 2. Rettungsweg da sein muss?
Wie vna unten völlig richtig sagt, muß ein zweiter Rettungsweg grundsätzlich vorhanden sein, Ausnahmen kann es nur geben, wenn der erste Rettungsweg besondere Anforderungen erfüllt (deren nachträgliche Verwirklichung i.d.R. deutlich teurer ist als ein Außentreppe).
Fehlt der zweite Rettungsweg, das ist ständige Rechtsprechung, kann kein Bestandschutz geltend gemacht werden, weil diese Tatsache als konkrete Gefahr gewertet wird.
Hat dieser jemand auch gesagt, WIE dieser 2. Rettungsweg
ausgelegt sein muss?
Dazu sind alle Bauordnungen erst einmal ausreichend konkret. In Ausnahmefällen kann eine Abweichung genehmigt werden, i.d.R. ist eine Außentreppe (wie im UP schon dargelegt) aber die günstigste Lösung.
die Bestimmungen aus Bauordnungen und Brandschutzgesetzten
sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
sogar von Gemeinde zu Gemeinde
Bei uns ist
eine 4 teilige Steckleiter der Feuerwehr, Anleiterhöhe 7,xx
Meter, ausschlaggebend.
Die hat eine Arbeitshöhe von 7,20 m
Drehleiter oder spezielle
Schiebeleitern gibt es nicht,
Das erscheint mir sehr seltsam.
In welchem Bundesland ist das?
Hier in NW müssen die Kreise Drehleitern vorhalten und Anrückzeiten garantieren. Und dreiteilige Schiebleitern gehören zur Normbeladung von Löschfahrzeugen, die die Gemeinden vorzuhalten haben.
Sind das offizielle Aussagen, die Du schriftlich erhalten hast?
Wenn nicht, setze Dich mit der Leitung der (wahrscheinlich freiwilligen) Feuerwehr zusammen. Dort gibt es auch eine Person, die für den vorbeugenden Brandschutz zuständig ist.
die Bestimmungen aus Bauordnungen und Brandschutzgesetzten
sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
sogar von Gemeinde zu Gemeinde
Nicht wirklich… Die Bauordnung und das Brandschutzgesetz (wie immer es auch heißt) sind Landesgesetze - Unterschiede zwischen den Gemeinden kann es nur geben, wenn sie in unterschiedlichen Bundesländern liegen.
Bei uns ist
eine 4 teilige Steckleiter der Feuerwehr, Anleiterhöhe 7,xx
Meter, ausschlaggebend.
Drehleiter oder spezielle
Schiebeleitern gibt es nicht,
Das erscheint mir sehr seltsam.
In welchem Bundesland ist das?
Hier in NW müssen die Kreise Drehleitern vorhalten und
Anrückzeiten garantieren. Und dreiteilige Schiebleitern
gehören zur Normbeladung von Löschfahrzeugen, die die
Gemeinden vorzuhalten haben.
Nein, auch das stimmt so nicht. Auch in NRW ist die Steckleiter das Maß der Dinge, nur die wird von der Bauordnung vorausgesetzt.
§17 der BauO NRW sagt:
(3) … Gebäude, deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt und bei denen die Oberkante der Brüstungen notwendiger Fenster oder sonstiger zum Anleitern bestimmter Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, dürfen nur errichtet werden, wenn die erforderlichen Rettungsgeräte von der Feuerwehr vorgehalten werden.
Die einzelne Gemeinde bestimmt mit der Austattung ihrer Feuerwehr, welche Gebäudehöhe in ihrem Gemeindegebiet zulässig ist.
Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, dürfen
nur errichtet werden , wenn die erforderlichen Rettungsgeräte
von der Feuerwehr vorgehalten werden.
aber wie sieht es mit Altbestand aus?
Wenn es im Gemeindegebiet Altbauten mit höherer Brüstungshöhe gibt, ist die Gemeinde nicht verpflichtet, entsprechende Rettungsmittel vorzuhalten?
Die einzelne Gemeinde bestimmt mit der Austattung ihrer
Feuerwehr, welche Gebäudehöhe in ihrem Gemeindegebiet zulässig
ist.
Stellen mehr als 8 m über der Geländeoberfläche liegt, dürfen
nur errichtet werden , wenn die erforderlichen Rettungsgeräte
von der Feuerwehr vorgehalten werden.
aber wie sieht es mit Altbestand aus?
Wenn es im Gemeindegebiet Altbauten mit höherer Brüstungshöhe
gibt, ist die Gemeinde nicht verpflichtet, entsprechende
Rettungsmittel vorzuhalten?
Sofern dies so genehmigt war (also keine illegale Nutzung vorliegt), hast Du natürlich recht. Eine Gemeinde bzw. ein Landkreis, die höhere Gebäude genehmigen legen sich damit auch in Bezug auf die Ausrüstung ihrer Feuerwehr fest.
Ich hoffe, ich lehne mich jetzt nicht zu weit aus dem Fenster, wenn ich behaupte, die Eigentümer solcher Gebäude haben ein einklagbares Recht darauf, daß die passenden Rettungsmittel vorgehalten werden (aber ich bin auch kein Verwaltungsjurist…).
Ich kenne die Verhältnisse in NRW jetzt nicht, aber im ländlichen Raum gibt es auch heute noch Gemeinden und Kreise, in denen man keine Häuser über 8m Anleiterhöhe bauen darf ohne zweite Treppe.
danke für die Ausführungen.
Ich lebe auf dem Dorf und wenn ich in Gedanken durchgehe, finde ich (außer der Kirche) kein Gebäude, das mehr als zwei Obergeschosse hat.
Selbst die Grundschule läßt sich per Steckleiter evakuieren.
Trotzdem haben wir auf unseren Fahrzeugen mittlerweile zwei dreiteilige Schiebleitern verlastet.
Mit denen arbeite ich auch wesentliche lieber (weil stabiler) als mit diesen Dreckssteckleitern.
Allerdings sind im Nachbardorf einige dreigeschossige Gebäude und dort werden wir schon mal hinbeordert.
an den Verkäufer kannst du dich nur halten, wenn du das Haus mit der Maßgabe des sanieren gekauft hast und dir vom Verkäuer explizit schriftlich hast zusichern lassen, daß eine Sanierung ohne solche üblichen „überraschung“ durchzuführen ist.
Da niemand ein altes Haus mit solch einer Zusicherung verkaufen würde, gilt beim Hauskauf in der Regel, „gekauft wie gesehen“
Ich lebe auf dem Dorf und wenn ich in Gedanken durchgehe,
finde ich (außer der Kirche) kein Gebäude, das mehr als zwei
Obergeschosse hat.
Und der Dachraum des Kirchturms wird wahrscheinlich auch nicht als Aufenthaltsraum gewertet und braucht damit nicht zwingend den zweiten Rettungsweg.
Selbst die Grundschule läßt sich per Steckleiter evakuieren.
Naja, da kommt man weniger wegen der Höhe als vielmehr wegen der Personenzahl in Bedrängniss. Die Rettung über Leitern braucht halt seine Zeit (und bei 30 Schülern kann es da schon eng werden).
Trotzdem haben wir auf unseren Fahrzeugen mittlerweile zwei
dreiteilige Schiebleitern verlastet.
Mit denen arbeite ich auch wesentliche lieber (weil stabiler)
als mit diesen Dreckssteckleitern.
So gehen die Vorlieben auseinander. Wir haben die Schiebleitern mittlerweile „abgeschafft“. Für geringe Höhen nehmen wir die Steckleiter, die wesentlich leichter und einfacher zu händeln ist, und wenn die nicht reicht, muß ein Hubretter her.
Von den Rettungszeiten geben sich tragbare Leitern und Hubretter übrigens nicht viel. In beiden Fällen muß man überschlägig mit mindestens einer Minute pro Person rechnen.
).