Jemand möchte eine kleine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen, Kaufpreis 44 000 Euro, über einen Makler. Für die Lage und Wohnung relativ günstig. Mit dem Kaufvertragsentwurf vom Notar gibt es aber Probleme.
Verkäufer ist eine Baufirma X, die nicht auffindbar ist, bzw. nur auf dem ‚Papier‘. Sämtliche in Brancheneinträgen eingetragene Anschriften stimmen nicht, an der im Grundbuch eingetragenen Adresse gibt es keinen Briefkasten mit dem Firmennamen. Beim Termin wird die Firma vom Geschäftsführer vertreten, nicht dessen Privatadresse genannt, sondern wieder diese Firmenadresse, die es nicht gibt. Also steht im Kaufvertrag keine ladungsfähige Anschrift.
(Die Wohnung wurde von einer inzwischen insolventen Baufirma gebaut, die irgendwie mit der Baufirma X zusammenhängt, und der Makler hat sein Büro im ehemaligen Firmensitz der insolventen Firma.)
Die Kaufpreiszahlung soll wegen diesen Unsicherheiten über ein Notaranderkonto laufen.
Der Notar wurde informiert, dass unter der Anschrift keine Firma zu finden ist, verweist aber nur auf den Makler. Außerdem möchte er kein Notaranderkonto einrichten.(Der Notar wurde vom Verkäufer/Makler gewählt.)Zwischen Zusendung des Vertragsentwurfs und Termin liegen auch nur 8 Tage, nicht 2 Wochen.
Soll der Käufer die ganze Sache abblasen?
Kommen dann Kosten für den Kaufvertragsentwurf auf den Käufer zu, oder muss derjenige, der den Notar beauftragt hat, zahlen?
Oder kann dem Käufer das alles egal sein, was da vielleicht gemauschelt wird?
Wäre schön, wenn jemand ein paar Ideen hat.
Grüße,
ich wollte gerade erst schreiben, unter welchen Bedingungen man so was machen könnte, aber ich lasse es, und gebe einfach mal den guten Rat, die Sache abzublasen. Und ein Notar der offenbar nicht willig ist, als Dienstleister zu arbeiten und den Wünschen seiner Mandantschaft nachzukommen, sollte sich nicht wundern, wenn er insoweit aus eigenem Verschulden nichts verdient. Insoweit wäre ich da recht gelassen, was eine mögliche Kostennote angeht.
Die Antwort vom Notar war sehr enttäuschend nach der Anfrage, die Adresse zu überprüfen. Im Kaufvertragsentwurf steht, dass er das elektronische Grundbuch eingesehen hat, und da ist die Firma mit dieser Anschrift verzeichnet. Abt. 2, da ist noch was eingetragen für die Stadtwerke, das Recht zur Nutzung von Transformatorenanlagen, Abt. 3 sei ohne Belastungen.
Der Käufer hat keinen Grundbuchauszug bekommen, die Einsicht ist auch beim Amt nicht möglich nur mit einem Entwurf. Allerdings hat auf Umwegen das Grundbuchamt bestätigt, dass das, was der Notar eingesehen hat, auch so drin steht. Nur hat die Firma definitiv nicht diese Postanschrift. Es gibt sie schon laut Handelsregister (letzte Bilanz auch mit der Anschrift). Unter der Anschrift existiert eine andere Firma, auch Bauinvestment, der Geschäftsführer hat sogar denselben Nachnamen wie der von der Baufirma X. Es scheint eine Hin- und Herschieberei von Kapitalanlagen zu sein, wobei sich eben die Frage stellt, ob das für die Käufer dieser Immobilien Auswirkungen hat.
Dass ein Notaranderkonto quasi verweigert wird und der Notar dem Käufer zu keinem ‚Service‘ bereit ist, finde ich auch sehr bedenklich. Der Notar hat die Sache eigentlich schon vergeigt, ich denke, der Käufer wird von seiner Kaufsabsicht Abstand nehmen. Soo toll ist die Wohnung dann auch nicht, als dass man 40 000 Euro plus Nebenkosten in den Sand setzt.
Dennoch finde ich die Sache spannend, was ist da überhaupt los auf dem Immobilienmarkt? Was kann man tun, wenn man sich noch nicht mal auf einen Notar verlassen kann?
ganz so kritisch würde ich den Fall nicht sehen. Der Notar hat schließlich die Pflicht, die noch offenen Punkte bei der Beurkundung mit beiden Parteien zu erörtern! Und er hat die Identität der Beteiligten sowie die Eigentumsverhältnisse festzustellen. Der Geschäftsführer der Firma XYZ bzw. Nachfolge-Firma wird als Eigentümer beim Beurkundungstermin wohl zugegen sein müssen.
Adressen- oder Namensänderungen werden im Grundbuch nur auf Antrag vorgenommen. Oft sind eingetragene Eigentümer schon vor vielen Jahren verstorben, die Erben fallen erst dann aus allen Wolken, wenn sie bei einem späteren Verkauf nachweisen müssen, dass sie rechtmäßige Erben sind. Anschriften sind im Grundbuch eher selten vorhanden.
Dass der Notar ein Anderkonto verweigert hat, kann ich mir kaum vorstellen. Hat er vielleicht nur die hohen Kosten erwähnt, welche sich bei dem relativ geringen Kaufpreis nicht rechnen? Sollte überhaupt fremdfinanziert werden?
Die Immobilie ist in Abt. 3 unbelastet, die Dienstbarkeit für die Stadtwerke ist unkritisch zu sehen. Ist im Vertragsentwurf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer geregelt? Diese kostet zwar auch extra, wäre aber eine zusätzliche Absicherung für den Käufer.
Der Ablauf von Grundstückskaufverträgen in Deutschland ist rechtlich so detailliert geregelt, dass Befürchtungen, 40.000,-- Euro in den Sand zu setzen, unberechtigt sind.
Mich würde vielmehr interessieren, ob der Makler noch eine Vermittlungsgebühr vom Käufer verlangt. Offensichtlich ist dieser mit dem Grundstücksverkäufer ja irgendwie „verbandelt“?