Liebe Nutzer,
mich würde mal interessieren, welche Finanzierungsmöglichkeiten es für eine 110% Finanzierung bei einem Gesamtdarlehen von 209000€ (Kaufpreis 190000€ + NK) geben würde.
Wie hoch wäre ca. die Rate bei einem Zins von 4% bei Fetschreibtung für 10 Jahre. Ist es ratsam eine 1,5% Tilgung zu wählen? Ich meine gelesen zu haben, dass bei einer 1% Tilgung im Anschluss an die 10 Jahre Festzinsfinanzierung fast nur Schulden abbezahlt wurden?
Über Antworten würde ich mich riesig freuen!
MFG
Hallo Sabrina,
die Mitfinanzierung der Kaufnebenkosten ist möglich, alleerdings ist dann der Zinssatz für das gesamte Darlehen etwas höher als wenn man nur 100% finanziert und die Kaufnebenkosten (5% Grunderwerbsteuer, ca. 2% Notar und Grundbuch und evtl. 3,57% Maklercourtage) aus Eigenmitteln bezahlen kann.
Die 4% sind ok, die bekommen Sie derzeit auf eine Zinsbindung von 20 Jahren (so habe ich selbst grad finanziert!)
Bei 209.000 Euro Darlehen, 4% Zins auf 20 jahre fest und 1% Tilgung liegt die Monatsrate für Zins und Tilgung bei 870,83 und die Restschuld nach 20 jahren bei 145.120 Euro.
Bei 1,5% Tilgung: Rate 957 , Restschuld 113.180
Volltilger innerhalb von 20 jahren: Rate 1.267 Restschuld nach 20 jahren 0
Eine Volltilgervariante ist auch mit einem Festzins über 25 Jahre möglich!
Ich empfehle derzeit nur sehr langfristige Darlehenslaufzeiten, also mit sehr langen Zinsfestschreibungen - zur Sicherheit für meine Kunden, DENN der Durchschnittszinssatz der letzten 60 jahre liegt bei 7,4% , wenn Sie diesen heute hätten, dann wäre die oben als erstes genannte Rate nicht bei 870,83 Euro im Monat sondern bei 1.463 Euro mtl.
Wenn Sie also eine Immobilie kaufen wollen, dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt: langfristige finanzierung mit langer Zinsbindung mit Sondertilgungsmöglichkeit und der per Gesetz im BGB für Kunden festgeschriebenen Kündigungsmöglichkeit bereits nach 10 jahren - so habe ich es selbst auch!
Wenn Sie weitere Fragen haben - gerne per Mail an
[email protected]
Viele Grüße und schöne Weihnachten
Heinz
Hallo Liebe w-w-w-Nutzerin,
hallo Sabrina,
man merkt an Deiner Fragestellung,daß Du „nur“ von dem klass.„Banker“ beraten worden bist.Ob eine 100% Finanzierung sinnvoll oder unsinnig ist,richtet sich ausschließlich am inneren Wert der zu kaufenden Immobilie.
Als Bsp.: Wenn Du eine Immob.kaufen möchtest,welche einen Verkehrs-,und Kauf-(preis)-wert von € 100.000,- hat, und Du bekommst eine 110% Finanzierung dann ist es in den meisten Fällen blödsinn !!
Falls Du jedoch eine Immobilie kaufen kannst,welche einen Kaufpreis von z.B. € 70.000,- hat,jedoch einen Verkehrswert von € 100.000,-,kann eine 110% sinn machen !
Nach ein schönes Weihnachtsfest
MFG
J.Peters
Hallo Herr Peters,
danke für die Antwort. Wenn ich ehrlich bin habe ich den Inhalt allerdings nicht ganz verstanden. Warum würde es nur Sinn ergeben bei der 110% Finanzierung, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die für weniger Geld zu erstehen ist, als ihr derzeitiger Marktwert ist?
Vielen Dank und lg
Sabrina
Hallo Sabrine,
ruf mich vielleicht einfach einmal an. Tel:0176-34011877
MfG
J.Peters
Hallo Sabrina,
für eine Finanzierung gibt es diverse Bausteine: Bankdarlehen, KfW-Darlehen, Bauspardarlehen oder Versicherungsdarlehen. Alle werden über die Hausbank beantragt, die jeweils ein positives Votum abgeben müßte.
Bei Finanzierungen „über den Schornstein hinaus“, wird dies allerdings schwieriger und teurer, als bei Finanzierungen mit Eigenkapital, da hier Zinszuschläge fällig werden.
Grundregel sollte sein, alle Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.
Beantragung erfolgt grundsätzlich über die Hausbank, wo auch überprüft werden kann, welche KfW-Programme überhaupt genutzt werden können. Zusätzlich kann hier auch erfragt werden, wie hoch ein maximales Darlehen überhaupt sein darf. Dazu werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt, Lebenshaltungskosten abgezogen und aus dem verbleibenden Rest ein Darlehensbetrag hochgerechnet.
Bei einem Darlehen von 209 TEUR mit 4% Zins und 1% Tilgung ergibt sich eine mtl. Rate von Euro 870,83.
Allerdings nur für die Dauer der ersten Zinsbindung, also zB 10 Jahre (Restschuld dann ca 183,3 TEUR und somit nur knapp unter dem reinen Kaufpreis). Achtung: Danach kann sich die Rate ändern. Wenn der Zins dann 2% höher ist (was nicht unrealistisch sein dürfte), geht die Rate auf Euro 1.219,17 hoch.
Auch das muß dann noch bezahlbar sein, ansonsten müßte die Immobilie dann verkauft werden.
Sinnvoller wäre es in der aktuellen Niedrigzinsphase eine erhöhte Tilgung zu vereinbaren. Diese kann dann reduziert werden, wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung höher ausfallen. Folge ist, daß die Restschuld dann etwas niedriger ist und die Steigerung der Rate nicht so stark ist. 0,5% Erhöhung halte ich dann aber für zu niedrig, es sollten mindestens 1 bis 1,5% sein (wenn dies vom Darlehensgeber aufgrund der Vollfinanzierung nicht sowieso verlangt wird).
Ggf kann auch Sondertilgung vereinbart werden, um über die rate hinausgehend Rückzahlungen leisten zu können. Ansonsten ist dies nur bei Zinsablauf möglich.
Sinnvoll wäre auch die Verteilung der Zinsabläufe auf verschiedenen Termine. Das Zinsänderungsrisiko wird dadurch etwas verteilt.
Einen kostenfreier Annuitätenrechner zum probieren findet sich zB unter www.annuitaetenrechner.org.
Zu beachten ist, dass bei Annuitätendarlehen die Restschuld nicht gleichmäßig fällt, sondern in den ersten Jahren nur gering und in den letzten Jahren sehr stark. Daher ist bei Deinem Beispiel mit 1% Tilgung die Restsschuld nach 10 Jahren noch ca 183,3 TEUR, nach 20 Jahren noch 145,1 TEUR, nach 30 Jahren noch 88,1 TEUR und nach ca 40 Jahren 0 Euro.
Gleichbleibender Zins vorausgesetzt würden in den 40 Jahren Laufzeit ca 212 TEUR Zinsen fällig und somit mehr als der Darlehensbetrag.
Auch dies ist ein Argument für erhöhte Tilgung.
Ich hoffe etwas weitergeholfen zu ahben.
Gruß
Jürgen
Antwort:
Die Belastung eines Darlehens (Gesamtfinanzierung, refinanziert über erstrangiges Kapitalmarktdarlehen bis etwa 50-60% des realen Wertes, zweitrangiges Darlehen über den Rest,oder nur 1 Darlehen mit gemischtem Zins)von TEUR 209 mit 4% Zins und 2% Tilgung
beläuft sich auf mtl. Euro 1.045,00.
Wir haben derzeit historisch niedrige Zinsen. Eine Zinsfestschreibung auf 20 bis 30 Jahre wäre empfehlenswert. Dann wäre das Zinsrisiko völlig ausgeschaltet.
In Zeiten wie den jetzigen brauchen Sie über Bausparfinanzierung erst gar nicht nachzudenken. Finanzieren Sie über Bankgesamtfinanzierung.
Der Gesetzgeber ließe trotz längerer Zinsfestschreibung als 10 Jahre bereits einen Ausstieg nach 10 Jahren zu (Kündigung durch Kunden erforderlich).
Wenn Sie und Ihr Partner sichere Jobs haben, können Sie ja das Risiko eingehen, ohne Eigenmittel (also hoch zu) finanzieren.
Bedenken Sie aber, dass viel passieren kann
(Tod, Scheidung, schwere Erkrankung usw.) und einen Partner als Zahler eliminieren kann.
Ich weiß wovon ich rede. Meine Frau bekam vor 13 Jahren Brustkrebs. Seit 13 Jahren zahle ich hin (kein Urlaub mehr, nichts…).
Danken Sie aber auch daran, dass die Hausbewirtschaftungskosten (Kanal, Wasser, Kaminkehrer, Heizung, Strom usw. usw.) mtl. zwischen
350 - 600 Euro ausmachen kann. Und Energie wird immer teurer.
Und da denke ich auch noch an die etwa 200 von mir für die Bank wahrgenommenen Zwangsversteigerungstermine.
Leid habe ich da eine Menge gesehen.
Sind Sie mir nicht gram, dass ich auch das schreibe.
Es gibt immer zwei Seiten.
Andererseits muß ich sagen, auch ich habe mit nichts angefangen (leider kein Erbe, kein Lottogewinn etc.).
Aber man geht trotzdem ein hohes Risiko ein und zahlt ewig hin. Dann werden wieder mal Möbel oder, noch schneller, ein neues Auto fällig. Dann wirds knapp.
An Kinder gar nicht zu denken.
Nichts für ungut. Ich wollte nur gleichzeitig auffordern, gut und nachhaltig zu überlegen.
Grüsse
Bracco