Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo!

Wir wollen im Sommer nach Augsburg oder in die nähere Umgebung umziehen. Derzeit zahlen wir ca. 1660 Euro Kaltmiete. Jetzt sind wir am überlegen, ob wir statt zur Miete evtl. ein Haus kaufen sollen. Wir haben allerdings kein Eigenkapital und müssten das Objekt voll finanzieren. Wer hat das schon einmal gemacht und kann uns hier Tipps geben, welche Darlehenshöhe man nicht überschreiten sollte? Evtl. könnten wir jährliche Sondertilgungen erbringen, das ist aber derzeit noch nicht sicher. 1700 bis max. 1800 Euro im Monat könnten wir sicher als Ratenzahlung aufbringen. Was auch noch beachtet werden muss, ich bin Jg.71, d.h. ich arbeite noch relativ lange, mein Mann ist aber Jg.59, d.h. in ca. 15 Jahren geht er in Rente. D.h. das Darlehen sollte so in 15-17 Jahren abbezahlt sein bzw. nur noch eine geringe Restschuld haben.
Für hilfreiche Tipps, auch in Bezug auf geeignete Darlehensgeber, sind wir sehr dankbar!
Noch eine weitere Frage hätte ich: Wenn man erst im Sommer den Kaufvertrag unterschreibt, bekommt man dann trotzdem noch die Zinsen von jetzt? Gibt es eine Möglichkeit die Zinsen jetzt zu sichern?

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Hallo,

für eine ordentliche Finanzierung gibt es verschiedene Voraussetzungen. Es geht auch nicht darum, wieviel man denkt bezahlen zu können, sondern was die Banken denken auf Dauer bezahlt zu bekommen.
Einer Finanzierungsanfrage geht eine Finanzierungsanalyse voraus, die kann jeder gute Finanzierungsberater erstellen.
Empfehlung: Mit diesen Wünschen zur Hausbank, wenn es keine reine online-Bank ist. Dort kann man sich am besten ein Bild vom Kunden machen. Um die eigene Kreditwürdigkeit abschätzen zu können, lässt man sich ein Angebot erstellen. Dann möglichst zu einem unabhängigen Finanzierungsberater, findet man im Internet und mit diesem dann konkret alles besprechen.

MfG

Steffen

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Mit 1600 bis 1800/Monat kann das geschafft werden. Ein
geeigneter Kreditgeber ist im Internet zu finden.
Entscheidend ist das vertrauensvolle Gespräch mit dem Kundenberater. Bei 15 Jahren Zeithorizont sind 220 bis 240 T€ wohl möglich. Was dafür dort zu kaufen wäre,
weiß ich nicht. Das Gespräch mit der Bank ist in jedem Falle wichtig. Zinshöhe ist vom Vertragsabschluss/Auszahlung abhängig. Gruß, Bautz

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Hallo,

schau doch mal auf www.finanzierung-ohne-eigenkapital.de, da konnten wir unsere „finanzierbarkeit“ prüfen und unser Vorhaben gleich direkt berechnen. Anonym ohne gleich die E-Mail Adresse preis geben zu müssen.

Habe dort auch eine interessante Vergleichsberechnung zu „Mieten oder kaufen was ist billiger“ gefunden.
Gruss C.

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Hallo,
die maximale Darlehnshöhe sollte sich ausschließlich an Ihrem verfügbaren Einkommen orientieren. Dafür haben die Banken eigene Berechnungen, auf die Sie in der Regel wenig Einfluss haben.

Natürlich können Sie auch ohne Eigenkapital ein Objekt finanzieren. Allerdings werden Ihnen die Banken mangels Sicherheiten einen entsprechenden Risikozuschlag berechnen, der den Kredit verteuert. Evtl. haben Sie langlaufende Verträge (Renten- oder Lebensversicherung) mit entsprechendem Guthaben, die Sie als Pfand und somit zusätzliche Sicherheit anbieten können.

Sonderzahlungen können individuell vereinbart werden. Auch hier gibt es von Bank zu Bank unterschiedliche Modelle.

Die Zinsbindung ist ebenfalls bankabhängig. Manche Banken schreiben den aktuellen Zins kostenfrei fest, auch wenn Sie den Kredit erst ein Jahr später abrufen, häufiger ein halbes Jahr. Über Forward-Darlehn oder Bereitstellungszinsen lässt sich der Zins auch länger sichern. Die Aufschläge sind zum Teil aber erheblich, so dass es sich eher lohnt, das Risiko einer Zinssteigerung einzugehen.

Bei einer größeren Summe würde ich Ihnen Kreditvermittler wie z. B. Dr. Klein empfehlen.

Lieben Gruß und viel Erfolg

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Hi,
fange ich mal mit den letzten beiden Fragen an:

Noch eine weitere Frage hätte ich: Wenn man erst im Sommer
den Kaufvertrag unterschreibt, bekommt man dann trotzdem noch
die Zinsen von jetzt?

Nee, natürlich nicht. Du musst das Pferd andersrum aufsatteln: erst das Haus kaufen, dann das Darlehn abschliessen! Klingt vielleicht risikoreich, ist anders aber kaum machbar! Die Bank will erst ganz genau wissen, welches Haus, wo stehts, was kostet’s, usw., erst dann entscheidet die Bank, ob sie Euch Geld gibt. Mit diesem „Vorentscheid“ könnt Ihr dann durchaus beruhigt (ok, ist ne andere Frage) einen Kaufvertrag unterschreiben.

Gibt es eine Möglichkeit die Zinsen

jetzt zu sichern?

Siehe oben, das wird nicht gehen, denn Ihr wisst jettzt ja noch gar nicht, wieviel Geld Ihr brauchen werdet, und die Bank wird sicherlich nicht loslaufen und das Geld auf dem Markt „einkaufen“ (mal laienhaft gesagt), wenn sie im Zweifel keinen Abnehmer dafür haben wird!

Grundsätzlich ist es natürlich immer schlecht, ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Je nachdem, wieviel Geld Ihr ausgeben wollt, kann das ganz schön teuer werden.

Auf interhyp habe ich gerade einmal durchkalkuliert: Darlehenssumme TE 200, 15 Jahre, ab 4,99 % Zinsen, Monatsrate knapp 1600 Euronen.

So und da seht Ihr schonmal so ungefähr, wo der Hase läuft. Und bleiben wir doch mal bei TE 200, da kommen ja nochmals locker 5 % Kaufnebenkosten auf Euch zu, also Amtsgericht für die Eintragerei und Notarkosten.
Möglicherweise noch der Makler, der kann auch so 5 % vom Kaufpreis kosten, Umzugskosten, neue Tapeten, neue Möbel, Teppiche usw. usf.

Ich kenne jedenfalls keine Bank, die außer einer Vollfinanzierung (=ganzer Kaufpreis) auch noch eine sog. 110%-Finanzierung vornimmt (mit den ganzen anfallenden Nebenkosten, siehe oben, obwohl das locker mehr als 10 % sind…) die Raten wachsen unendlich in die Höhe!

Bei dem interhyp-Gerechne bin ich auf einen Tilgungsanteil von 4,5 % gekommen.

Also einfach zum Rechnen:

  1. Kaufpreis, den kennt Ihr.
    2., Zinssatz, den lernt Ihr kennen
    3., Tilgungsanteil, der variiert, je nachdem wie schnell Ihr fertig werden wollt - Minimum 1 % dauert über 30 Jahre, bis hier 4,5 % für 15 Jahre.

Und nu rechnet Ihr: Kaufpreis x (Zins + Tilgung) / 100 /12 = Monatsrate

Tippt es in den Taschenrechner: 200000 * 9,5 % : 12 = knapp 1600 Euro.

Welche Darlehenshöhe Ihr nicht überschreiten solltet, ja mei, geht wirklich mal auf interhyp, da gibt es wahrlich die verschiedensten Rechner, Ihr könnt da wirklich alles ausrechnen. So’ne Frage wird Euch niemand beantworten können, außer Ihr Euch selber, und Ihr solltet Euch selbst gegenüber wirklich ehrlich sein bei dieser Rechnerei, denn im Zwiefel müsst Ihr diese finanzielle Belastung wirklich über Jahrzehnte tragen.

Meine persönliche Meinung über Euren Altersunterschied ist hier nicht gefragt, das interessiert auch die Bank nicht (eigentlich), ich möchte nur dazu sagen, dass es diesbezüglich eine gute Wahl ist, schnell die Finanzierung hinter sich zu bringen, und mal abgesehen von der wahrscheinlich hälftigen Eigentümerschaft, die Ihr da voraussichtlich und möglicherweise höchstwahrscheinlich eingehen werdet, solltet Ihr Euch bereits heute darüber Gedanken machen, was mit dem Haus und Euren hälftigen (Darlehens)-Verpflichtungen und Rechten im Falle der Trennung geschieht.

Kann jedenfalls nicht schaden! Sollte jeder von Euch im stillen Kämmerlein einmal kurz drüber nachdenken.
Alles Gute und viel Glück!

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Hallo, entschuldigt die späte Antwort, aber der Urlaub hat gerufen.

Nun zu eurer Anfrage: Kauf statt Miete - das müßt Ihr selbst entscheiden, günstiger als bei den jetzigen Zinsniveau könnt Ihr nicht kaufen.
Nun eine 100 % Finanzierung ist bei entsprechender Bonität kein Problem. Bei einer jetzigen Kaltmiete von ca 1600 Euro könnt Ihr ca. 300 - 320 000 finanzieren inkl. 2 % Tilgung (was aber dann nicht in 15 Jahren getilgt ist…)
Euer Alter ist kein Problem, wenn Ihr mit mindestens 2 % tilgt sieht die Restschuld in 15 Jahren schon ganz passabel aus, eventuell Sondertilgungen leisten - oder zur Not nen Bausparvertrag oder ne KApital Lebensversicherung abschließen die in 15 Jahren fällig wird (Allerdings rate ich persönlich zu keinen der beiden Alternativen, da beide laufende Kosten enthalten die nicht einsehbar bzw kalkulierbar sind, aber das ist ein anderes Thema).
Darlehensgeber: am besten nen Finanzierungsmakler oder eine große Plattform bemühen (Creditweb zb), so habt Ihr mit einer Anfrage schon bis zu 100 Banken abgedeckt und bekommt das günstigste Angebot.
Zinsfestschreibung: Wenn Ihr jetzt ein Haus findet, könnt Ihr einen Kaufvertrag beurkunden und die Zahlung erst im Sommer vereinbaren, je nach Bank sind die Darlehen 3-6 Monate „zinsfrei“ bis zur auszahlung, danach fallen geringe Kosten an. Ich würde auch zu 15 bis 20 Jahren Laufzeit raten, auch wenn sich dadurch der Zinssatz erhöht seid Ihr auf der sicheren Seite und … dem BGB sei Dank…nach 10 Jahren könnt Ihr als Verbraucher kündigen (falls Zinsen unter 4 % - nniiemals) aber die Bank ist an die Laufzeit gebunden!!

So für die späte Antwort hoffentlich ausführliche Tipps ansonsten gern weiterfragen!