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Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe/-r Experte/-in,

ich moechte mir gerne eine kleine Wohnung in Katalonien kaufen und habe nun ein Objekt im Auge, welches mir gut gefaellt. Leider habe ich keinerlei Erfahrung im Immobilienkauf, weder in Deutschland noch in Spanien.

  • Was muss ich beim Kauf generell und im Besonderen beachten?
  • Welche Informationsquellen (zB Websites) koennen Sie empfehlen?
  • An wen kann ich mich wenden, um qualifizierte Beratung zu bekommen?
  • Gibt es vielleicht Interessenvereinigungen o.ae.?
  • Koennen Sie mir einen Rechtsanwalt in Barcelona dafuer empfehlen?
  • Und noch eine ganz konkrete Frage: Die Deducción de la Vievienda Habitual wird ja ab 2011 gestrichen. Was bedeutet das, was hat das fuer Konsequenzen, wenn ich das Objekt noch in 2010 oder erst in 2011 kaufe?

Da ich seit einigen Jahren in Spanien lebe, kenn ich die Mentaliaet und weiss, dass man sehr aufpassen muss und das vieles anders, weniger strikt laeuft als in Dtschl. Aus diesem Grunde traue ich mich auch nicht so recht, eine Wohnung von privat zu kaufen, sondern gehe ueber Makler, wobei ich auch zweifele, ob das tatsaechlich sicherer ist. Was meinen Sie dazu?

Vielen Dank im Voraus fuer Ihre Hilfe!
Sonnige Gruesse Tanja

#2

Liebe Tanja,

das ist ein schwieriges Unterfangen. Man benötigt einen Sachverständigen, der das Objekt bewertet.
Dann braucht man einen kundigen Anwalt, der die ganze Angelegenheit sicher abwickelt.
Auch sind die Baubehörden zu hören.

Ich übernehme manchmal derartige Aufträge und fahre selbst nach Spanien und wickle die Angelegenheit für meine Auftraggeber ab.
Vielleicht kaufen Sie sich vorab ein Buch, damit man etwas genauer Bescheid weiss. Hier ein Vorschlag:

http://www.abebooks.de/servlet/BookDetailsPL?bi=3264…

Es gibt u.a. auch eine Schutzgemeinschaft.
Keine Makler einschalten, sondern unabhängige Fachleute gegen Honorar.

Viel Glück
Friedrich Pausch

#3

Liebe Tanja R.
Ich war Makler in der Gegend um Alicante welcher regional andere Gesetze hat als Katalonien/Barcelona. Daher kann Ich leider bei den meisten Fragen nicht helfen. Bei uns kosted eine Rechtsanwalt für die Abwicklung und Überprüfung der Immobilieauf Schulden etc. zwischen 500 bis 10 Euro. Wobei natürlich die eigentlichen Kosten (Steuern, Registrierkosten, Notar, etc… ) extra gehen. Wenn der Anwalt kompetent ist kann eigentlich wenig schiefgehen.
Wir hatten wenn wir Häuser gelisted haben immer die folgende Checkliste abgearbeited:

  1. Kopie der Escritura (nicht das Original!!)
  2. Kopie der Wohnbarkeitsbescheinigung
  3. Kopien der letzten Rechnungen von Wasser, Strom, Telefon
  4. Kopie der letzten Bezahlung der SUMA (Grundsteuer)
  5. Kopie der letzten bezahlten Rechnung der Urbanisation
  6. Kopie der Pässe oder der Residencia der Besitzer laut Escritura

Dann sollte man sich die Immobilie genauestens anschauen in Bezug was gemacht werden muss und evtl. den Preis dann verhandeln. Räume vermessen lassen, oft stimmt die m2 nicht. Oder einfach einen Schätzer kommen lassen. Kosted so um die 150 Euro. Die Bank weis bestimmt einen in Ihrer Nähe. Inventur machen was im Haus bleibt.

Plusvalia muss vom Verkäufer getragen werden.

Den Vertrag auch vom Anwalt aufsetzen lassen oder zumindest prüfen lassen before man unterschreibt und eine Anzahlung macht.

Die Anzahlung muss nicht wieder zurückgegeben werden wenn der Käufer vom Vertrag zurück tritt. Daher alles vorher klären was notwendig ist.
Ein Makler ist nicht unbedingt notwendig, genauso wenig wie ein Anwalt. Ich selbst habe mehrere Immobilien gekauft, habe einfach einen Kaufvertrag gemacht, geprüft ob alle Schulden gezahlt waren und so weiter. Der Notar wird dann am Tag der Beurkundung nochmals via Fax beim Landregister prüfen ob Belastung auf dem Haus ist. Das gilt allerdings nicht für Sachen die nicht eingetragen werden müssen wie aufgelaufenen Beiträge zu Urbanisationskosten.

Wenn überhaupt dan entweder einen Anwalt oder einen Gestor nehmen. Einen Makler nur wenn man noch keine Immobilie hat oder der Makler die Immobilie unter Exclusiv Vertrag hat

Das war im Ersten Moment mal alles.

Falls mir noch was einfällt schreibe Ich dann nochmal

Gruss
Roland

#4

Tut mir leid, beim Kopieren sind einige Rechtschreibfehler nicht aufgefallen. Auch heisst es natürlich 500 bis 1000 Euro und nicht 500 bis 10 Euro.

Gruss

Roland

#5

Hallo,

mal sehen, ob wir Ihnen da helfen können:

auf jeden Fall fängt man damit an, sich über das Objekt zu informieren, indem man sich Kopie der „Escritura“ und eine „nota simple“, einen Grundbuchauszug besorgt um herauszufinden, ob der Verkäufer auch der Eigentümer ist, ob das Objekt unbelastet ist und ob die Grundbuchnummer mit der Eintragung in der nota simple übereinstimmt.
Damit hat man dann schonmal das Gröbste herausgefunden und ist relativ abgesichert.
Dann folgt normalerweise der Vorvertrag, der eine Anzahlung vorsieht. Aber Achtung: sehen Sie zu, dass alles da drin steht, auch evtl. mit eingeschlossene Möblierung, denn was dann im Vorvertrag nicht steht, können Sie nachher schwer einfordern ! Für so einen Vorvertrag gibt es bestimmt Vordrucke.
Dann geht man mit dem Verkäufer zum Notar und klärt vorher ab, ob alle Papiere in Ordung sind. Ausserdem müsste man sich über die Aufteilung der Kosten des Kaufes (Notarkosten usw) einigen. Falls Sie einen Notar haben, dem Sie vertrauen und möglichst selbst Spanisch sprechen benötigen Sie, finden wir, keinen Anwalt. Ein Makler ist auf jeden Fall teuer - allerdings sind die Provisionen verhandelbar.
Sie lassen sich VOR dem Termin vom Notar eine Kopie der zu unterschreibenden Escritura aushändigen - Sie können dann das in Ruhe zu Hause durchlesen.
So - das zu dem Prozedere - ob und wie Sie sich Hilfe holen, müssen Sie selbst entscheiden. Wenn der Verkäufer ein Deutscher ist, ist das normalerweise einfacher.

Zu den beiden letzten Punkten bzgl. eines Notars in Barcelona und der deducción de la vivienda habitual kann ich Ihnen leider nichts sagen, da wir uns nur in Andalusien auskennen.

Viele Grüße und viel Glück

#6

Hallo, meine Spanienzeit ist mittlerweile schon einige Jahre her, insofern kann ich aktuelle Gesetze nicht wirklich kompetent diskutieren. Aber, ich muss Ihnen Recht geben, in Spanien einen seriösen Makler zu finden ist echt schwierig. Ich kann nur sagen, ab in den nächsten Buchhandel oder zu Amazon, es gibt eine sehr gute Zusammenfassung zum Thema mit allen kompetenten Adressen. Ich glaube das Buch heisst Immobilien in Spanien oder so. Und, bitte kein Geld für den Anwalt oder den Vermesser sparen, meine Erfahrung ist, dass gekungelt wird ohne Ende. Der gerade Weg ist vielleicht teurer, schützt aber vor bösen Überraschungen. Bei Eigentumswohnungen denken Sie bitte an die Eigentümerversammlungen. Sie können verschiedene Entscheidungen nur gemeinsam treffen, bzw. müssen zustimmen.
Viel Glück und liebe Grüsse,
Angela

#7

hallo,
wir haben selbst hier an der costa blanca viel gebaut und uns durch einiges durchgekaempft, ich denke es macht keinen sinn sich ueber webseite usw zu versuchen zum experten zu machen, denn dazu wird in spanien zu vieles lokal geregelt, will heissen, dass die oertlichen umsetzungen nicht ueberall gleich sind, wichtig ist , dass ihre wohnung keine belastungen aufweist, dass sie baulich in ordnung ist , dass die gemeinschaftskosten nicht uebermaessig hoch sind und auch hier in naechster zukunft nichts zu erwarten ist (auch das koennte ein grund sein eine wohnung zu verkaufen,) Wichtige punkte die man manchmal nicht genug beachtet sind auch die ausrichtung der wohnung (himmelsrichtung ) oder die isolation , die fenster usw. . Suchen Sie sich am besten einen Gestor der ihnen empfohlen wird. oder einen deutssprachigen Anwalt, billiger waere ein deutssprachiger Gestor ich denke da koennen sie adressen ueber die Botschaft bekommen. Meine persoenlichen erfahrungen mit maklern in spanien sind nicht allzu positiv (weder moralisch noch bezgl der sachkenntnis) sehr provisions orientiert
mit freundliche Gruessen
thorsten herrmann
www.fincaeltossal.com

#8

Hallo Tanja,
sorry für die verspätete Antwort.
Gerne kann ich Ihnen dabei helfen.
Habe selbst 4 Jahre in Benidorm - Costa blanca gelebt und als Makler tätig gewesen und vieles gesehen und gehört.
Kann Ihnen in Ihrem Fall helfen.
Gegen Honorar kann ich Sie sehr gerne beraten, worauf zu achten ist.
Haben Sie ein bestimmstes Angebot vorliegen?
Welche Unterlagen liegen bereits vor?
Die Beratung kann Auge in Auge oder aber auch online erfolgen.
Je nach Ihrem Butget.
Viele Grüße zum neuen Jahr und freue mich auf Ihre Antwort.
Franklin Merat

#9

Hallo Tanja, ich wohne an der costa Blanca, es gibt viele makler, aber wenn einer schon 20 Jahre besteht und gute referenzen hat, dann kannst du ihm sicher auch vertrauen (spreche mit seinen kunden die schon gekauft haben) nimm dir dazu noch einen guten rechtsanwalt, besorge dir einen neueren grundbuchauszug, sowie eine bauordnung,kontrolliere resp lass dir die quittung der in den letzten 5 jahren bezahlten steuern zeigen, sowie die originale von Strom und wasserverträgen. so wie die Wohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habilitad)lass dir bestätigen dass keine mietverträge und keine hyypotheken auf dem objekt sind und zahle nichts schwarz. ein seriöser makler zeigt dir alle diese dinge ohne grosse nachfrage. Ich kenne mich nur in meiner region aus. mit diesem prinzip habe ich schon 5 häuser gekauft und war immer sehr zufrieden. lasse dich auch nicht unter druck setzen im moment ist sowieso wieder mehr ein käufer markt , da ist also der kunde könig nutze das aus viel glück liebe grüsse max