Hallo Michael!
Du fragst nach Erfahrungen mit einem bestimmten Unternehmen. Aber was nützen Dir Betrachtungen der Vergangenheit mit ganz anderen Objekten? Du brauchst zuverlässige Aussagen über die zukünftigen Mieteinnahmen genau Deines Objekts. Die gibt es aber nicht oder kennst Du jemanden, der die Zukunft voraussagen kann? Es wird Dich wenig trösten, wenn sich früher Wohnungen aller Art in jeder Lage an den Mieter bringen ließen, aber Deine Wohnung steht aus irgendwelchen Gründen leer. Kein Mensch wird Dir über längere Zeit Mieteinnahmen garantieren. Wie auch? Mieten und Vermietbarkeit sind marktabhängig und Garantien über den Markt gibt es nirgends.
Kein Mensch braucht arbeitslose Bäcker, abgebrochene Studenten und Überbringer eindrucksvoll aussehender Visitenkarten Wirtschafts- und Unternehmensberater, um eine Wohnung zu kaufen. Mietgarantien sind grundsätzlich dummes Zeug. Wenn jemand für begrenzte Zeit solche Garantie gibt (und nicht zwischendurch insolvent wird), hast Du die „Garantie“ z. B. in Form einer überteuerten Immobilie selbst bezahlt. Staatliche Förderung beim Kauf von Vermietobjekten gibt es nicht (im Rauschen untergehenden Kleinkram, der eine Rentabilitätsrechnung nicht nennenswert beeinflußt, lasse ich außer Betracht). Es gibt aber mit Gewinnerzielungsabsicht getätigte Ausgaben, die das zu versteuernde Einkommen mindern. Ziemlich sicher willst Du aber gar keine Steuern sparen. Wenn es Dir nur darum ginge, Steuern zu sparen, erziele einfach keine Einnahmen und schon zahlst Du keine Steuern mehr. Wenn Du einen Augenblick darüber nachdenkst, wirst Du merken, daß der Spareffekt bei Steuern immer nur ein Nebeneffekt des Handelns sein kann, aber nicht die Triebfeder. Motivation muß Gewinnerzielungsabsicht sein.
Es kann durchaus funktionieren, mit Gewinnerzielungsabsicht Immobilien zu kaufen und zu vermieten. Was Du dafür am allerwenigsten brauchen kannst, sind Meinungen irgendwelcher Berater. Du brauchst keine Vermittler und keine wie auch immer gearteten Unternehmen mit hübsch bunten Prospekten, Du brauchst nur eigene Kenntnis über die Immobilie, ihre Nutzungsmöglichkeiten, über den Standort und die Marktlage am Standort für die in Aussicht genommene Mieter-Zielgruppe. Mit Standort ist aber nicht z. B. Berlin gemeint. Es muß schon etwas genauer sein, nämlich exakt die Lage an dieser und jener Straßenecke. Ein paar hundert Meter Luftlinie weiter kann die Situation schon ganz anders aussehen. Außerdem brauchst Du Kapital. Aber nicht in Form von Aussichten auf gesparte Steuern, sondern in Form tatsächlich verfügbarer Mittel. Du berücksichtigst gelegentlichen Leerstand, Instandsetzungen, Forderungsausfälle, Kapital- und Verwaltungskosten. Wenn Du das alles berücksichtigst und das eingesetzte Kapital unter dem Strich eine angemessen erscheinende Rendite verspricht, dann faßt Du die Sache an. Andernfalls läßt Du es bleiben. Falls sich irgendwo Steuern sparen lassen, ist es ein „nice to have“, aber nicht Auslöser des Engagements.
Ist natürlich schrecklich altmodisch, sich mit einer Sache zu beschäftigen, bevor man investiert. Viel cooler ist es, sich vom Finanzamt zum Immobilieneigentümer machen zu lassen. Kein Mensch würde solchen Unfug glauben, solange er einigermaßen klar bei Verstand ist. Es gibt aber eine einfache, tausendfach bewährte Methode, den Verstand auszuschalten: Man erzählt etwas vom Steuernsparen und schon nimmt die Geschichte von Gier frißt Hirn ihren Lauf. Das ist die Geschichte von ungezählten Leuten, die sich ins wirtschaftliche Desaster treiben ließen. Die Hoffnung stirbt zuletzt und so wird das letzte Geld zusammengekratzt, um Advokaten zu beschäftigen. Am Schluß folgt die Einsicht, daß das Geld natürlich nicht weg ist, es ist nur in den Taschen anderer Leute.
Wenn Du Geld vom Fiskus haben willst, mußt Du ein viel größeres Rad drehen. So hat es gerade erst jemand geschafft, dem ärmsten und am dünnsten besiedelten Bundesland der Republik einen 8stelligen Betrag aus dem überschuldeten Haushalt zu leiern. Es schreckte niemanden (oder keiner aus Regierung und Verwaltung bemerkte es), daß selbst in deutlich kaufkräftigeren Regionen ähnliche Projekte nur mit Mühe aus den roten Zahlen kommen und daß sogar bei Eintreffen der optimistischen Prognosen ein Pro-Kopf-Umsatz herauskommt, mit dem man nicht einmal einen Friseurladen betreiben kann, geschweige denn ein personalintensives Unternehmen mit extrem hohen Energiekosten. Sowas mußt Du auf die Füße stellen und dabei natürlich zusehen, daß Du rechtzeitig saniert bist und zu keinem Zeitpunkt in der persönlichen Haftung stehst. Aber Dein Deal, wo andere machen und entscheiden und Du nur die persönlich haftende Melkkuh bist, taugt nichts.
Gruß
Wolfgang