Liebe/-r Experte/-in,
Ich habe folgende Situation:
Ich möchte ein freistehendes Eckhaus kaufen. Auf dem Flurstück daneben steht auch ein freistehendes Haus.
Dieses Haus hat einen eigenen Zugang zur Haustür, eben an der Strasse woran es liegt. Aber, es hat keine eigene Zufahrt zur im Haus integrierter Garage. Die Zufahrt führt am Eckhaus vorbei, quer über dann mein Grundstück zur Garage der Nachbarn.
Nun sagt mir der Verkäufer, es wären keine Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen und ich könne problemlos einen Zaun ziehen. Die Nachbarn müssten dann eben eine Zufahrt zu ihrer Garage machen, eben an der Strasse wo auch der Zugang zur Haustür liegt.
Praktisch wäre das machbar,Kostenpunkt habe ich schon von einem Hoch-und Tiefbauer schätzen lassen und liegt bei 8000,- und meiner und seiner Einschätzung nach wäre eine Genehmigung auch kein Problem, weil das Haus ganz oben an dieser Strasse auch eine Einfahrt hat. Das werde ich nochmal beim Bauamt nachfragen.
Beim Amt für Bodenmanagement würde mir bestätigt dass keine Baulast auf das Grundstück ruht. Ob eine Grunddienstbarkeit tatsächlich im Grundbuch nicht besteht, lässt sich ja vom Notar nachprüfen, ich habe als Interessent leider keine Möglichkeit das zu prüfen. Aber dann bleibt immer noch die mir sehr viele Sorgen bereitende Frage ob die Nachbarn auf Gewohnheitsrecht klagen können, obwohl nirgends etwas eingetragen ist. Diese Gewohnheit haben sie schon seit 1994, also mehr als 10 Jahren.
Wenn eine Klage nicht 100% ausgeschlossen ist, verzichte ich lieber auf den Kauf. Das Haus befindet sich in Hessen.
Ich habe versucht einen Anwalt zu finden um diese Frage zu klären, ist mir aber leider bisher nicht gelungen.
Ich wäre sehr dankbar für nützliche Hinweise, oder für Tipps wie ich weiter verfahren kann.
Sehr geehrte Frau Geerts,
leider kann ich Ihnen in dieser Frage keinen Tipp geben.
MfG
Björn Bathen
Liebe/-r Anfrager/-in,
die Frage, ob sie als zukünftiger Eigentümer des Grundstücks die Zufahrt des Nachbarn zu seiner Garage ohne weiteres unterbinden dürfen, kann ich nicht beantworten.
Vielleicht sollte der derzeitige Eigentümer sich dazu äußern, ob er bereit wäre, vor einem Verkauf des Hauses seinerseits die Zufahrt des Nachbarn zu sperren oder dem Nachbarn eine andere Zufahrt zu finanzieren.
Hallo Herr Königs,
vielen Dank für Ihre Reaktion. Genau das hatte ich auch vorgeschlagen, sogar dass ich mich daran finanziell beteiligen würde. Aber es würde abgeschlagen, weil es lt dem Eigentümer nicht notwendig ist…
Mit dem Eigentümer des betreffenden Hauses, wovon die Garage dann nicht mehr zugängig ist, kann ich nicht reden, weil sie im Altersheim lebt. Die Sorge ist nur, wenn das Haus verkauft wird, und das ist eine Frage der Zeit, was ist dann???
Hallo, Frau Geerts,
wenn es nicht möglich ist, die Angelegenheit mit den beiden beteiligten Grundstückseigentümern vor Abschluss eines Kaufvertrags zu klären, wie soll es dann später zu einer einvernehmlichen Klärung kommen? Dann wird doch der jetzige Eigentümer des Grundstücks, an dessen Erwerb Sie denken, sich zu Recht darauf berufen, dass Sie den Zustand des Grundstücks samt Garagenzufahrt gekannt haben, und seine Hände in Unschuld waschen.
Eventuell könnte in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung des jetzigen Grundstückseigentümers vereinbart werden, die Garagenzufahrt zu beseitigen. Vielleicht könnte auch im Hinblick auf die bestehende Garagenzufahrt ein geringerer Kaufpreis vereinbart werden. Dann müssten Sie darauf hoffen, dass Sie sich mit dem zukünftigen Eigentümer des Nachbargrundstücks über eine Entfernung der Garagenzufahrt von Ihrem Grundstück einigen können.
Ich halte eine Beratung durch einen auf Grundstücksrecht spezialisierten Rechtsanwalt für geboten.
Hallo Herr Königs,
wir sind jetzt so weit, dass der jetzige Eigentümer einen Zaun vor der Garagenzufahrt des Nachbarn ziehen wird, bevor wir es kaufen. Wir kaufen es dann ja in den Zustand, dass die Garage nicht zugänglich ist. Das Haus ist ja z.Zt unbewohnt, aber es soll mal verkauft werden und darin liegen meine Zweifel. Ich bin aber jederzeit bereit, eine Tortenschnitte von mein Grundstück den zukunftigen Nachbarn kostenlos zu überlassen, damit es ihm möglich ist eine ordentliche Zufahrt zu seiner Garage zu machen, damit er nicht mit ein Minimum an Wendeplatz auskommen muss. Ich will ja eine einvernehmliche Lösung, ich will aber nicht dass er über die gesamte Länge meines Grundstückes läuft und fährt, weil ich Tiere habe, und ich brauche nun mal einen Zaun.
Vielen Dank für den Hinweis dass ich einen Anwalt für Grundstücksrecht suchen soll, das hilft mir echt weiter, weil die RA-Kammer bis zum 20 Nov keine Auskunft erteilen kann weil die Abteilung geschlossen ist. Ich habe gesucht nach einen RA für Immobilien, oder wie mir am Telefon gesagt würde, für Grundbuchrecht, und so einen RA kann ich nicht finden.
Hallo, Frau Geerts,
sicherheitshalber könnte in den Kaufvertrag noch eine Klausel aufgenommen werden, dass der Käufer das Recht des Nachbarn auf eine Garagenzufahrt über das Grundstück nicht übernimmt, oder eine Erklärung des Verkäufers, dass dem Nachbarn ein solches Recht nicht zusteht.
Wie das „wasserdicht“ formuliert werden kann, wird der beurkundende Notar wissen.
Hallo Herr Königs,
genau das hatte ich auch gesagt, und bekomme dann eine Antwort die nicht sehr befriedigend ist. Ich hatte vorgeschlagen, dass im Kaufvertrag eine Klausel aufgenommen werden sollte, die bestätigt dass es keine Grunddienstbarkeiten gibt UND dass die Nachbarn auf evt. Gewohnheitsrecht verzichten. Die Antwort lautete, dass man nicht auf ein Recht verzichten kann, was nicht existiert…Den Notar traue ich aber nicht über dem Weg, er scheint den Verkäufer zu kennen. Klar werde ich mir einen eigenen Notar suchen wenn es zum Kauf kommt, schließlich habe ich als Käufer ja das Recht dazu.
Nun meint auch der Hoch- und Tiefbauer, dass ein Gericht mir Recht geben würde, wenn es zu einer Gewohnheitsrect-Klage kommen sollte. Eben weil eine Genehmigung für eine eigene Zufahrt nichts im Wege steht, und dies auch für ca. 8000 gemacht werden kann. Wenn ich mich dann auch noch bereit erkläre, ein Stück meines Grundstückes ab zu geben und mich finanziell zu beteiligen, haben die Nachbarn keine Chance sich das Recht um über mein Grundstück zu fahren zu erkämpfen.
Trotz allem, ich suche mir einen eigenen Anwalt.
Vielen Dank für Ihre Anwort!
Aus rechtlichen Gründen ist die gewünschte Antwort zu diesem konkreten Fall nicht möglich, aber allgemein:
Schon aus Nachbarschaftsgründen wäre ein klärendes Gespräch angebracht. Ansonsten wird der mit der Vertragsbeurkundung und Abwicklung beauftragte Notar die gestellte Frage aufgrund der ihm zugänglichen Amtsbücher (Grundbuch u. Katastergrenzen)klären können (vorher nach evtl. Extrakosten fragen und mit Verkäufer evtl. teilen). Ergebnis in den Vertrag aufnehmen oder vom Notar schrfitlich bestätigen lassen!
Ihre Frage ist leider nicht inbezug auf Grenzsituation präzise genug formuliert.
MfG H.G.
Hallo Herr Gintemann,
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Mittlerweile habe ich einen Anwalt für Grundstückrecht gefunden.
Klagen auf Gewohnheitsrecht scheint man nur zu können, wenn dieses Recht VOR 1900 entstanden ist, was hier nicht der Fall ist.
Da keine Baulast auf dieses Flurstück eingetragen ist, und auch keine Grunddienstbarkeit im Grundbuch Abt. 2 eingetragen ist, kann ich lt. Anwalt das Grundstück komplett einzäunen und habe ich nichts zu befürchten.
Das wäre lediglich anders, wenn der Nachbar keine Möglichkeit hätte eine Zufahrt zu seiner Garage zu legen. Da er dazu aber eine Genehmigung bekommen würde lt. Bauamt, und ganz normal an einen öffentlichen Weg wohnt, kann er sich nicht auf Notwegerecht stützen.
Zusätzlich kann man im Kaufvertrag auch noch aufnehmen lassen, dass der Verkäufer versichert, dass Nachbarn nicht berechtigt sind das Grundstück zu betreten.
Vielen Dank an Alle die sich so viel Mühe gegeben haben mir zu helfen!
Marlene.