Immobilienverkauf im Ausland

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo und erst mal vielen Dank für das lesen und antworten auf meine Frage.

Angenommen ein iranischer Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland würde seine Immobilie im Iran verkaufen, die Einnahmen aus dem Immobilienverkauf würden im Iran versteuert werden.

Wann muss der Verkauf in Deutschland gemeldet werden, sofort? Oder erst wenn sich das Geld aus dem Immobilienverkauf in Deutschland befindet?

Wie würde es mit der Versteuerung in Deutschland aussehen in Bezug auf Doppelbesteuerung, fallen dann in Deutschland nochmal Steuern an?

Wie hoch wären gegebenenfalls die Steuern (Prozentual, bzw. wie würde sich soetwas errechnen?

Vielen Dank vorab für eventuelle Antworten.

#2

Hallo,

Wie würde es mit der Versteuerung in Deutschland aussehen in
Bezug auf Doppelbesteuerung, fallen dann in Deutschland
nochmal Steuern an?

Grundsätzlich ist es so, dass in Deutschland das sog. Welteinkommensprinzip gilt. Hat man hier also seinen Wohnsitz und/oder gewöhnlichen Aufenthalt, dann wird man mit all seinen Einkünften -egal wo sie auf der Welt erwirtschaftet werden- zur Besteuerung herangezogen. Ein etwaiger Veräußerungserlös könnte somit ebenfalls darunter fallen.

Nun kommt es aber darauf an, ob Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit dem Iran geschlossen hat. Das ist der Fall.
Das DBA mit dem Iran sieht aber vor, dass solche Veräußerungserlöse, die im Iran besteuert werden, hier in Deutschland nicht mehr der Besteuerung unterliegen.

VG
Sebastian

#3

[MOD] Komplettzitat gelöscht

@Sebastian, Herzlichen Dank für die Antwort, habe vorhin im Internet einen Gesetzestext beim Bundesfinanzministerium zum Doppelsteuerabkommen zwischen Iran und Deutschland gefunden der sich denke ich mit Deiner Antwort deckt. Bei diesen Gesetzestexten blickt man da als Laie leider nicht immer so ganz durch.
Nochmal herzlichen Dank

Ich hätte da allerdings dann noch eine anschließende Frage.
Wo und wie müsste der Geldbetrag dann in der Steuererklärung auftauchen, oder müsste dieser dann gar nicht angegeben werden
weil er ja nicht versteuert werden muss?
Reicht hier eventuell ein Schreiben an das FA mit den zusätzlichen Unterlagen Kaufvertrag + Steuerbescheid aus dem Iran aus?
Derjenige würde in Deutschland das Geld aus der Immobilie anlegen wollen und schließlich würde dann ja Irgendjemand mal fragen woher plötzlich das Geld kommt denn Zinsen sind ja Steuerpflichtig.

#4

Hallo,

leider muss ich dich enttäuschen, denn die Antwort von Traders war falsch. Ein BWL Studium bringt halt nur oberflächliche Steuerrechtskenntnisse.

Angenommen ein iranischer Staatsbürger mit Wohnsitz in
Deutschland

also liegt unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland vor.

würde seine Immobilie im Iran verkaufen, die
Einnahmen aus dem Immobilienverkauf würden im Iran versteuert
werden.

Als erster Schritt ist zunächst zu prüfen, ob nach deutschem Recht Einkünfte aus dem Immobilienverkauf entstehen, siehe
http://www.gesetze-im-internet.de/estg//__23.html

Nur wenn überhaupt Einkünfte vorliegen, ist weiterzuprüfen:
nach dem Doppelbesteuerungsabkommen mit Iran sind diese Einkünfte in Deutschland steuerfrei mit Progressionsvorbehalt. Dabei sind -immer- 2 Artikel im Doppelbesteuerungsabkommen zu suchen: hier passen Art 13 Abs. 1 und Art 24 Abs. 1

Wann muss der Verkauf in Deutschland gemeldet werden, sofort?

wenn Einkünfte vorliegen in der Erklärung für das gleiche Jahr

Oder erst wenn sich das Geld aus dem Immobilienverkauf in
Deutschland befindet?

Geldzufluss ist egal

Wie würde es mit der Versteuerung in Deutschland aussehen in
Bezug auf Doppelbesteuerung, fallen dann in Deutschland
nochmal Steuern an?

Progressionsvorbehalt erhöht nur die Höhe des Steuersatzes, der auf die normalen Einkünfte anzuwenden ist

Das Programm Steuersparerklärung von der Akademischen Arbeitsgemeinschaft bewältigt auch ausländische Einkünfte fehlerlos.

Schöne Grüße
C.

#5

Hi,

Wo und wie müsste der Geldbetrag dann in der Steuererklärung
auftauchen, oder müsste dieser dann gar nicht angegeben werden
weil er ja nicht versteuert werden muss?

Ausländische Einkünfte -falls überhaupt welche vorliegen- sind auf der Anlage AUS Rückseite einzutragen. Ein Beiblatt mit Erläuterungen ist hilfreich.

Reicht hier eventuell ein Schreiben an das FA mit den
zusätzlichen Unterlagen Kaufvertrag + Steuerbescheid aus dem
Iran aus?

ja, sowie Unterlagen über den Erwerb

Derjenige würde in Deutschland das Geld aus der Immobilie
anlegen wollen und schließlich würde dann ja Irgendjemand mal
fragen woher plötzlich das Geld kommt denn Zinsen sind ja
Steuerpflichtig.

Deshalb die Unterlagen grundsätzlich aufheben und bei Nachfrage vorlegen.

Bei der Geldanlage ist aber nichts weiteres zu befürchten.

Schöne Grüße
C.

#6

Hallo,

leider muss ich dich enttäuschen, denn die Antwort von Traders
war falsch. Ein BWL Studium bringt halt nur oberflächliche
Steuerrechtskenntnisse.

So, so. Ich habe mich ausdrücklich nicht auf den Progressionsvorbehalt bezogen, sondern auf den Tatbestand der Veräußerung und den daraus resultierenden Betrag selbst.

Um im Übrigen: Bist du tatsächlich Steuerrechtlerin?? So mit Professorentitel und vielleicht auch eigenem Lehrstuhl ?

MfG

#7

Hi,

Um im Übrigen: Bist du tatsächlich Steuerrechtlerin??
So mit Professorentitel und vielleicht auch eigenem Lehrstuhl

natürlich nicht

damit du dich beruhigst werde ich meine Visitenkarte ändern

Schöne Grüße
C.

#8

Servus,

So mit Professorentitel und vielleicht auch eigenem Lehrstuhl
?

noch viel heftiger! Wenn Du Cirwaldas Beiträge, vor allem auch die von ihr zitierten Quellen, aufmerksam liest, kommst Du schon noch drauf, in welcher Liga sie spielt…

Schöne Grüße

MM

#9

Erst mal möchte ich mich ganz herzlich für die vielen antworten bedanken.

Also so wie ich das jetzt verstanden habe, wird es wohl für den zukünftigen Immobilienverkäufer besser sein erst mal gar nichts zu verkaufen, da es ich sich hier wahrscheinlich um eine größere Summe handelt. Und allein wegen der politischen Lage es ungewiss wäre ob der Verkäufer dann das Geld überhaupt aus dem Land bekommt, soweit bekannt ist die Ausfuhr von Devisen (ich meine damit eine Überweisung) auf einen Betrag beschrängt ist. Dann wäre es ja so, dass er hier für den Gesamtbetrag (Immobilienverkauf) eventuell Steuern zahlen müsste, die er dann nicht mal bezahlen kann, weil er die Summe eventuell gar nicht auf sein Konto in Deutschland überweisen kann, sondern nur einen Teilbetrag.
Dann wäre er ja mit einem Schlag bankrott und würde noch beim Finanzamt in der Kreide stehen. Also dann besser die Immobilie im Iran erst mal vergessen und hoffen das sich mal irgendwann die Situation ändert.
Auf jeden Fall erst mal vielen Dank für die zahlreichen Antworten, werde raten sich einfach selbst nochmal zu informieren.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#10

Servus,

hier schließt Du zu früh auf einen „worst case“, der mit einiger Wahrscheinlichkeit nicht vorliegt.

Cirwalda beschreibt als ersten Prüfungsschritt, dass man feststellen sollte, ob nach deutschem Recht überhaupt steuerbare Einkünfte vorliegen - wenn nämlich nicht, braucht man sich auf der deutschen Seite um die Bestimmungen des DBA überhaupt nicht mehr zu kümmern.

Im Rahmen dieser Prüfung spielt es eine Rolle, wie lange das verkaufte Objekt im Eigentum des Verkäufers (bzw. in einigen Fällen wie Erbschaft im Eigentum des Verkäufers und des Rechtsvorgängers) war und ob es selbstgenutzt oder fremdvermietet war.

Wenn diese Angaben zum Sachverhalt vorliegen, kann es gut sein, dass der Kasus zu den selbsterledigenden Fällen gehört. Wir können das gerne weiter diskutieren, wenn Du uns den Rest des Sachverhaltes auch noch gibst.

Schöne Grüße

MM

#11

Hi,

Die Fragen, die jetzt noch offen sind, hat Martin May richtig formuliert. Das sollte erst geklärt werden.

Also so wie ich das jetzt verstanden habe, wird es wohl für
den zukünftigen Immobilienverkäufer besser sein erst mal gar
nichts zu verkaufen, … Dann wäre es ja so, dass er hier für :den :Gesamtbetrag (Immobilienverkauf) eventuell Steuern zahlen
müsste,

der zweite Prüfungsschritt hat ergeben, dass wenn überhaupt Einkünfte im Sinne des deutschen Steuerrechts aufgrund des Immobilienverkaufs angefallen sind, die Einkünfte _steuerfrei mit Progressionsvorbehalt_ sind.

Die sind also steuerfrei!, erhöhen jedoch den Steuersatz, der auf die normalen Einkünfte anzuwenden ist…so schlimm kann das also gar nicht werden.

Schöne Grüße
C.

#12

Also erst mal herzlichen Dank, für die Antwort.
Den Sachverhalt kenne ich nicht ganz genau, es geht hier leider (oder zum Glück)nicht um meinen Besitz.
Soweit ich weiß, hat der Voreigentümer auf seinem Grundstück ein Haus gebaut, wie lange dieses Haus nun schon dort steht weiß ich nicht, sicher noch keine 10 Jahre. Der Vorbesitzer (Vater) hat dem jetzigen Besitzer das Haus überschrieben, wann das passiert ist, konnte noch nicht rausgefunden werden. Das Haus wurde seines wissens nicht vermietet sondern vom Vater bewohnt aber das scheint ohnehin, da das Haus ja noch keine 10 Jahre alt ist, keine Rolle zu spielen. Wieviel der Bau des Hauses letztendlich gekostet hat ist leider auch noch völlig unklar und würde das überhaut eine Rolle spielen?
Also alles ziemlich verworren, deshalb gehe ich auch mal vom worstcase aus.
Erstmal vielen Dank

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#13

Erst mal lieben Dank für die schnelle und nette Antwort.
Leider verstehe ich soweit es dass Thema Steuern betrifft nichts bis gar nichts. Wann fallen denn Einkünfte nach dem deutschen Steuerrecht bei einem Immobilienverkauf (Ausland) an?
Und was (bitte um entschuldigung aber kenne mich eben nicht aus) was bedeutet denn Progressionsvorbehalt?
herzlichen Dank und viele Grüße

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#14

Erst mal lieben Dank für die schnelle und nette Antwort.
Leider verstehe ich soweit es dass Thema Steuern betrifft
nichts bis gar nichts. Wann fallen denn Einkünfte nach dem
deutschen Steuerrecht bei einem Immobilienverkauf (Ausland)
an?
Und was (bitte um entschuldigung aber kenne mich eben nicht
aus) was bedeutet denn Progressionsvorbehalt?
herzlichen Dank und viele Grüße

Bei Deinem Fall war es ja so, dass bestimmte Einkünfte aus der Bemessungsgrundlage herausfallen. Dadurch kommt es dann nicht nur dazu, dass es weniger zu besteuern gibt, sondern auch ein geringerer Steuersatz (Tarif) anzusetzen wäre (bei den übrigen Einkünften die Du hast). Das wollte der Gesetzgeber aber nicht. Ihm würde dann ja insgesamt mehr entgehen. Er hat zwar die Besteuerung des Steuerobjekts freigelassen, bezieht den Sachverhalt aber bei der Ermittlung des Steuersatzes wieder mit ein.

Nachlesen kann man das für Deinen Fall in § 32b (1) Nr. 2 EStG

http://bundesrecht.juris.de/estg/__32b.html

Daraus schließt sich dann noch § 32a (1) EStG an.

http://bundesrecht.juris.de/estg/__32a.html

VG
Sebastian

#15

Nochmal vielen Dank auch für die Links, leider versteh ich nur Bahnhof.
So wie sich das mir jetzt darstellt, hätte ich ja dann doch recht, dass er lieber die Finger vom Verkauf lassen soll.
Ganz ehrlich, und bitte um Entschuldigung aber ich blicke da nicht mehr durch. Gehe ich nun Richtig in der Annahme, daß die Einkünfte durch den Immobilienverkauf (Verkaufsbetrag) nach der Tabelle (Link) versteuert werden. Dann würde ja tatsächlich der worst case wie ich ihn beschrieben hatte eintreten.

viele Grüße

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#16

Ganz ehrlich, und bitte um Entschuldigung aber ich blicke da
nicht mehr durch. Gehe ich nun Richtig in der Annahme, daß die
Einkünfte durch den Immobilienverkauf (Verkaufsbetrag) nach
der Tabelle (Link) versteuert werden.

Nein, vorsicht. Ich hatte dort versucht Dir zu erklären, was man unter dem Progressionsvorbehalt zu verstehen hat.
Ganz allgemein: Steuern sind auf sog. Bemessungsgrundlagen zu entrichten. Wenn man z.B. angestellt ist und sonst keine Einkünfte hat, dann ist das Gehalt (ganz vereinfacht ausgedrückt und unter bestimmten Umständen) die Bemessungsgrundlage. Je nachdem wie hoch die Bemessungsgrundlage nun ist, fällt ein sog. Steuertarif (Steuersatz) an. Multipliziert mit der Bemessungsgrundlage kommt man dann zu der Steuerlast (auch wieder etwas vereinfacht). Der Steuersatz ergibt sich also aus der Bemessungsgrundlage.

Wenn es nun so wäre, dass bestimmte Vorgänge in Deutschland die Bemessungsgrundlage NICHT erhöhen, etwa weil Abkommen mit anderen Staaten dies bei sog. „grenzüberschreitenden Steuersachverhalten“ nicht zulassen, dann würde sich aufgrund dessen auch der Steuersatz (siehe oben) vermindern. Dieser verminderte Steuersatz würde aber auch alle (!) anderen Einkünfte (die nur in Deutschland erzielt werden) begünstigend „besteuern“.

Daher geht der Gesetzgeber hin und sagt, „okay, die Bemessungsgrundlage ist niedriger als sie eigentlich sein sollte, bzw. sein würde; wir lassen den Steuersatz aber nicht auch noch sinken.“

In Deinem Fall muss in der Tat erst einmal geklärt werden, wie der Fall behandelt würde, wenn sich dieses Haus bzw. dieser Vorgang in Deutschland abspielen würde.

Beispiel:

Opa O hat ein schöne Einfamilienhaus das er selber bewohnt. Er bewohnt dies schon seit mehr als 30 Jahren. Er hat es schon zu vor einigen Jahren an seine Tochter verschenkt.
Diese will es nun verkaufen. Damit würde es zu einem sog. privaten Veräußerungsgeschäft kommen.

Hier greift der § 23 EStG. Dort heisst es in Absatz 1 Nr. 1:

Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Die Tochter wird als sog. Rechtsnachfolgerin des Opas gesehen und bekommt bei der Übertragung des Hauses auch die 10 jährige Frist (in dem für sie vorteilhaften Sinne) übertragen. Dem Opa gehörte das Haus
ja schon über 10 Jahre.

Fazit: Auf diese Veräußerung muss sie keine Steuern bezahlen.

Um diese Frage geht es nun auch in Deinem Fall. Wird auch dort die 10 Jahresfrist gewahrt, ergeben sich keine weiteren Fragen/Probleme. Wenn nicht, greift dasd DBA. Hier wäre der Verkauf zwar nicht zur deutschen Bemessungsgrundlage hinzuzufügen, würde aber unter den Progressionsvorbehalt fallen.

VG
Sebastian

#17

In Deinem Fall muss in der Tat erst einmal geklärt werden, wie
der Fall behandelt würde, wenn sich dieses Haus bzw. dieser
Vorgang in Deutschland abspielen würde.

Um diese Frage geht es nun auch in Deinem Fall. Wird auch dort
die 10 Jahresfrist gewahrt, ergeben sich keine weiteren
Fragen/Probleme. Wenn nicht, greift dasd DBA. Hier wäre der
Verkauf zwar nicht zur deutschen Bemessungsgrundlage
hinzuzufügen, würde aber unter den Progressionsvorbehalt
fallen.

VG
Sebastian

Nochmal vielen Dank, das meine ich ja, wahrscheinlich würde der Verkauf unter den Progressionsvorbehalt fallen, da dass Grundstück auf dem das Haus steht zwar schon länger in Besitz ist aber das Haus wahrscheinlich noch nicht so alt ist.
Die nächste Frage wär dann, ob es eine Rolle spielt wieviel das Haus selbst mal gekostet hat? Ob der Betrag (Hausbaukosten) dann abgezogen wird? Wenn man es denn dann verkaufen will.

viele Grüsse

#18

Die nächste Frage wär dann, ob es eine Rolle spielt wieviel
das Haus selbst mal gekostet hat? Ob der Betrag
(Hausbaukosten) dann abgezogen wird? Wenn man es denn dann
verkaufen will.

Ja, hierzu sieht das Gesetz vor:

(3)1Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.

Darüber hinaus gibt es noch besondere Beachtungen die Abschreibungen betreffend.

#19

Hi,

Der Vorbesitzer
(Vater) hat dem jetzigen Besitzer das Haus überschrieben, wann
das passiert ist, konnte noch nicht rausgefunden werden.

unentgeltlich, nehme ich an, dann ist es vorweggenommene Erbfolge

Das
Haus wurde seines wissens nicht vermietet sondern vom Vater
bewohnt

Dann ist nach § 23 EStG nichts zu versteuern, auch wenn die 10 Jahre noch nicht überschritten sind, siehe
http://www.gesetze-im-internet.de/estg//__23.html

aber das scheint ohnehin, da das Haus ja noch keine 10
Jahre alt ist, keine Rolle zu spielen.

doch

Wieviel der Bau des
Hauses letztendlich gekostet hat ist leider auch noch völlig
unklar und würde das überhaut eine Rolle spielen?

das ist egal, es ist _nichts_ in Deutschland zu versteuern

Also alles ziemlich verworren, deshalb gehe ich auch mal vom
worstcase aus.

schön, aber es fällt in Deutschland überhaupt keine Steuer an

Schöne Grüße
C.