Liebe/-r Experte/-in,
ich möchte meine eigene Immobilie verkaufen, bin aber Laie, was die ganzen rechtlichen Rahmenbedingungen betrifft.
Ich habe mich mit zwei Maklern von Banken unterhalten. Einmal die BHW und einmal die Sparkasse.
Beide haben sich die Immobilie angesehen und würden natürlich gerne mit mir ins Geschäft kommen. Etwas verwirrt hat mich die Angabe der Maklerprovision.
Die BHW sagt, dass eine Provision von 3% fällig wird, die sich Käufer und Verkäufer teilen. Die Sparkasse sagt, dass eine Provision von 3,57% einmal für den Verkäufer und einmal für den Käufer fällig wird. Was ist denn nun rechtens. Lukrativ scheint mir natürlich das Angebot von der BHW - oder wurde mir da etwas verschwiegen? Was ist denn üblich bei solchen Geschäften. Die Immobilie hat einen Wert unter 100.000 EURO - vermutlich wird sie zwischen 75.000 und 90.000 liegen.
Der BHW-Mensch nannte mir direkt eine Zahl, mit der er in den Verkauf gehen würde - die lag recht hoch bei 98.000 €. Die Sparkasse kreuzte mit 2 Mitarbeitern auf und wollte mir vor Ort noch keine Zahl nennen, sondern erst Rücksprache mit dem Immobilien-Team der Sparkasse nehmen und mir in ein paar Tagen eine Summe nennen.
Insgesamt erschien mir die Sparkasse etwas seriöser, nicht so flapsig. Der Mann von der BHW erschien mir eher als Makler, der für sich selbst wirtschaftet - daher vielleicht auch der hohe Preisansatz.
Was soll ich davon halten? Für eine Experteneinschätzung - o.k., nur aus der Ferne - wäre ich in jedem Fall dankbar.
Gruß,
Jochen
Hallo Jochen,
vielen Dank für Dein Vertrauen in mich und Deine Anfrage. Gern möchte ich Dir Deine Fragen beantworten und noch einige Tipps geben.
Grundsätzlich ist die Provisionshöhe im MaklerVERKAUFsgeschäft nicht gesetzlich geregelt. Anders sieht es bei einer Maklertätigkeit im Rahmen von Vermietungen aus. Allerdings betrifft Dich das laut Deiner Anfrage nicht.
Ebenso ist es möglich, dass eine sogenannte Provisionsteilung stattfindet (50% der Maklervergütung trägt der Verkäufer und die anderen 50% der Käufer). Wenn Du das jedoch nicht möchtest, kannst Du mit dem Makler verhandeln. Letztendlich möchte er von Dir den Auftrag erteilt haben und somit ist immer Spielraum vorhanden.
Es gibt, wie Du selbst schon erfahren konntest, sehr unterschiedliche Provisionsansprüche. 3% des Verkaufspreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 19% sind normal. An dieser Stelle der Hinweis, dass die von Dir genannten 3,57% mit der Mehrwertsteuer zusammen hängen, denn 3 x 1,19 = 3,57. In dieser Provision ist die Mehrwertsteuer also schon eingerechnet.
Oftmals verlangen Banken (wie sollte es auch anders sein) die höchsten und damit schon fragwürdigsten Provisionen. Hier würde ich an Deiner Stelle aber nicht mitspielen, egal wer letztlich die Provision bezahlt. Und wenn die Bankmakler mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen kommen und sagen, dass Abweichungen leider nicht möglich sind, dann frage, welche besonderen Leistungen diese hohe Gesamtprovision rechtfertigen. Aus meiner Sicht ist nämlich alles über 5% zuzüglich 19% Mehrwertsteuer unverschämt und möglicherweise auch unseriös.
Aufpassen solltest Du auch bei der Vertragsgestaltung, welche Du mit dem Makler schließt (Maklervertrag). Unabhängig davon, dass rechtlich auch eine mündliche Abschlussform gelten würde, solltest Du immer auf der Schriftform bestehen! Desweiteren würde ich Dir NICHT empfehlen, einen sogenannten Makleralleinauftrag oder qualifizierten Makleralleinauftrag abzuschließen. In diesem Fall hättest Du nämlich bis zu dem im Vertrag vereinbarten Termin kein Recht, einen anderen Makler zu beauftragen. Allerdings solltest Du auch nicht mehr als 2 Makler gleichzeitig beauftragen, da es sonst zu absoluten Schwierigkeiten kommen kann. In den meisten Fällen inserieren die Makler in Zeitungen und/oder Online-Portalen. Wenn dann beispielsweise 4 Makler Dein Objekt einstellen würden, könnte bei aufmerksamen Interessenten sofort der Gedanke entstehen, dass Deine Immobilie möglicherweise schwer verkäuflich ist bzw. Fehler/Schäden aufweist und Du deshalb so viele Makler damit beauftragt hast.
Und noch ein Tipp von mir: Lass Dich niemals auf eine Aufwandsentschädigung ein. Manche Makler sichern sich nämlich für den Fall ab, dass Sie keinen Käufer finden und dann ihre entstandenen Unkosten zurück haben möchten.
Falls Du noch Fragen hast, kontaktiere mich einfach.
Ansonsten hoffe ich, Dir einen ersten guten Überblick verschafft zu haben.
Darf ich fragen, wo sich die Immobilie befindet?
Für heute erst einmal viele Grüße und gutes Gelingen von
Mario aus Dresden
Guten Morgen Herr/Frau Ptonka,
grundsätzlich kann die Provision zwischen Verkäufer Makler frei vereinbart werden. Als Grenze werden 6 % plus Mehrwertsteuer vom Verkaufspreis angesehen. Wie eine Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer erfolgt ist im wesentlichen von der Marktsituation vor Ort abhängig. Haben Sie eine Immobilie, die viele kaufen möchten, dann kann auch der Käufer die volle Provision übernehmen. Ist der Markt durchwachsen versuche ich die Provision wie auch in Ihrem Fall von der Sparkasse vorgeschlagen auf Käufer und Verkäufer aufzuteilen.
Das Verhalten des Maklers von der BHW erscheint mir wenig seriös. Die Maklerprovision von 3 %, die er dann noch aufteilen will sind eigentlich zu wenig um seine Kosten zu decken. Außerdem verschweigt er, dass er Ihnen noch die Mehrwertsteuer in Rechnung stellen müsste. Damit wäre er dann auch bei 3,57 %. Seiner Aussage das Objekt erstmal am oberen Preissegment anzubieten, lässt den Schluss zu, dass er unter Verkaufsdruck steht. Die Höhe des Angebotspreises richtet sich natürlich in erster Linie nach der Marktsituation vor Ort, der Lage und dem Zustand der Immobilie und ob sie die Immobilie schnell verkaufen müssen oder ob sie eventuell auch Zeit haben. Insgesamt erscheint mir das Angebot der Sparkasse seriöser.
Viel Glück beim Verkauf PaulesVater
Hallo Jochen,
erst einmal würde ich zusätzlich einen freien Makler einschalten. Die Banken haben nur ihr eigenes Interesse im Kopf, der freie Makler lebt auch von Empfehlungen zufriedener Kunden. Hinzu kommt, daß Banke Immobilien oft abwerten, um einen schnelleren Verkauf zu generieren.
Meine Frage an Dich, " gibt es einen besonderen Grund die Immobilie zu verkaufen? Es gibt viele Möglichkeiten, um mit einer Immobilie Kapital zu generieren.
Informiere mich bitte mal.
Gruß
Ludwig
[email protected]
http://www.streamlife.biz/vpRm016
Beide Provisionsvorstellungen sind rechtens. Zu den 3 % der Sparkasse wird vermutlich noch die MwSt. dazukommen, dann wären es 3,57 % inkl. MwSt. Es ist von Region zu Region unterschiedlich, ob die Maklerprovision von der Käufer-, Verkäufer oder von beiden Seiten bezahlt werden soll. Das Angebiot der Sparkasse scheint hier natürlich das bessere zu sein, nicht nur weil Sie hier weniger zahlen sollen, sondern weil die Käuferseite hier auch besser weg kommt und die Immobilie so evtl. schneller verkauft werden kann. Schauen Sie wegen dem Verkaufspreis einfach mal in die Immobilienportale im Internet wie die Preise für vergleichbare Objekte sind, so als grobe Orientierung. Ein Verkaufspreis knapp unter 100 T € klingt für den Käufer natürlich besser als einer knapp drüber. Vielleicht ist Ihre Immobilie ja aber viel mehr wert. Falls Sie in Leipzig sein sollte, können Sie sich gerne auch bei uns melden. Bei der BHW arbeiten in der Regel Makler aus der Region mit hohem Verkaufsdruck, wie das bei der Immobilienabteilung der Sparkasse funktioniert kann ich nicht sagen. Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl! Viele Grüße, TS
Sehr geehrter Herr Ptonka,
aus Zeitgründen kurz :
3 % plus MWST = 3,57 %
Die Gesamtprovision beträgt üblicherweise 3 - 6 % zuzügl Mwst.
Bei hohen Werten (z.B. über 2 Mio ) idR niedriger. Das ist dann verhandelbar.
Bei einem Wert von ca 100.000 kann es sein, daß eine Provision von unter 4 % den Aufwand dann nicht deckt, wenn der Makler sich intensiv mit der Sache beschäftigt und Nebenbedingungen recherchiert hat ( letzte Reparaturen, Baurecht, lesbare, maßstäbliche Grundrisse etc )
Ob die Provision zwischen Käufer und Verkläufer geteilt wird oder nur von einer Seite gezahlt wird, hängt u.a von der Nachfragesituation ab, ferner von lokalen Gewohnheiten.
Mit freundlichem Gruß
Gerhard Bolten
Hallo,
anstatt sich hier verschiedene, leider nur allgemeine, Zahlen anzuschauen, würde ich es mal von einem Fachmann durchrechnen lassen. Zum Beispiel hier: http://firma-24.de/heimo-bucerius-bucerius-sperling-… . Die kaufen Immobilien, unter anderem in Leipzig, und machen sehr genaue Einwertungen. Soweit ich weiss auch für kleinere Objekte mit geringer Wohnungsanzahl.
Ich hoffe das hilft. Ich habe mir angewöhnt, besser gleich mit Profis zu sprechen, da man letztlich eh nur von diesen die Fragen konkret beantwortet bekommt.
VG, Roger