Hallo, liebe/-r Experte/-in,
Wir haben eine Wohnung gekauft.
Inzwischen haben sich doch Zweifel eingestellt (berufliche und private Unwägbarkeiten).
Wir stehen nun vor der Entscheidung, ob ein Kredit aufgenommen wird. In diesem Fall wären wir ja mind. 10 Jahre „gebunden“, bzw. müssten mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, wenn wir zwischenzeitlich wieder verkaufen.
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Könnte eine solche Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend gemacht bzw. von einem (derzeit immerhin möglichen, und dann ja zu versteuernden) „Gewinn“ abgezogen werden?
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Würde das Finanzamt dem „Gewinn“ von dem Gesamtpreis (einschl. aller? Nebenkosten) oder nur von dem Kaufpreis berechnen?
Vielen Dank für baldige Antwort!
Ist leider nicht mein Fachgebiet, ich berate zu den Thzemen Steueroptimierung offshore und Geldanlage.
Grundsätzlich gilt: Hände weg von Immobilien (Es sei denn in SEHR guten Wohnlagen zu Preisen mindestens 30% unter EFFEKTIVEM Verkehrswert)
Diese Frage kann ich leider nicht beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Reiner
Wegen vieler Buchhaltungen mit Fälligkeit zum 10.09.2012 und bereits beantragter Fristverlängerungen kann ich gerade nicht antworten. Ich hoffe, jemand anders hat Zeit.
Guten Tag,
Kosten, wie Entschädigungen können, soweit sie keinen strafrechtlichen Charakter haben, selbstverständlich mit dem zu versteuerndem Einkommen verrechnet werden.Der Absetzbetrag ergibt sich aus den aktuellen Steuergesetzen, hier wird als AfA Betrag für die Immobilie der kaufpreis sowie im Zusammenhang stehende Kosten wie Zinsen zum Kaufpreis, Notarkosten etc. angesetzt. Nicht ansetzbar sind Kosten die keinen direkten Zusammenhang mit der Beschaffung und dem Kauf ergeben. vgl. § 7 EStG, § 11 EStDV
Hallo,
die erste Frage von meiner Seite ist, ob Sie in der Wohnung selbst gewohnt haben oder sie vermietet wurde.
Wenn Selbstnutzung, dann können Sie nach 3 Jahren ausziehen ohne dass ein evtl. Veräußerungsgewinn versteuert wird. Es müssen nur 3 Kalenderjahre betroffen sein, also nicht volle Kalenderjahre. Beispiel: Einzug am 30.12.08 mit Selbstnutzung, Auszug am 2.1.10. Keine Versteuerung, da 3 Kalenderjahre betroffen sind.
Die 10 Jahresbindung gibt es nur bei Vermietung.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung zählt zu den Veräußerungskosten und kann meines Erachtens abgezogen werden.
Berechnung: Veräußerungspreis abzgl. Anschaffungskosten und Veräußerungskosten jedoch zzgl. evtl. schon in Anspruch genommener Abschreibungen.
Ich hoffe ich konnte helfen.
MfG
Sven Duwe
Hallo,
vielen Dank für Ihren Hinweis!
Das ist wirklich eine gute Nachricht! Wir haben vor ein paar Wochen den Kaufvertrag unterschrieben. Es war eine Art „Schnäppchen“ - aber leider dann doch nicht das Richtige für uns.
Und wir hatten uns damit abgefunden, nun besagte 10-Jahresfrist einhalten zu müssen, um mit dem (bei der momentanen Preisssituation auf dem Immobilienmarkt) gewiß zu erwartenden Gewinn-Verkauf keine unnötigen Steuern zu bezahlen.
Wenn ich Sie also richtig verstehe, müssten wir selbst nun dort einziehen (nach den nötigen Sanierungsarbeiten) und dürften also keineswegs vermieten … so wir denn nach der von Ihnen genannten 3Jahresfrist wieder verkaufen wollten?
Dann wäre es wohl auch ratsam, selbst die Wohnung zu finanzieren und keinen längerfristigen Kredit aufzunehmen ? - da wir durch einen solchen ja im Falle eines Verkaufs mit der Vorfälligkeitsentschädigung zu tun bekämen??
Nochmals vielen Dank für Ihre Hilfe!!
Hallo,
kurze Zwischenfrage: Wollten Sie die Wohnung selber nutzen oder vermieten?
VG Corinna
1.)Die Vorfälligkeitsentschädigung kann man nicht steuerlich geltend machen
2.)Das FA rechnet: Erlös abzgl. alle Nebenkosten des Verkaufs abzgl. alle Anschaffungskosten des Hauses.
Grüße M(ich)a
Vielen Dank für baldige Antwort!
Sorry, das es etwas gedauert hat, war dienstlich auf Reisen.
zu 1.: Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht ist zum einen eine Frage der Laufzeit, Sie müssen ja nicht langfristig finanzieren, aber auch der Verhandlung im Rahmen des Abschlusses. Eine Reihe von Banken bieten hier Sondertilgungsmöglichkeiten u. a. Angebote an. Zudem hängt die Vorfälligkeitsentschädigung auch von der Zinsentwicklung ab, wenn dies entsprechend vereinbart wird. Denn eigentlich soll diese ja den Zinsschaden bei einer Verschlechterung der Anlagealternativen für die Bank entschädigen. Bei steigenden Zinsen würde die aber nicht zutreffen.
Und selbstverständlich sind die Kosten unter bestimmten Bedingungen steuerlich abzugsfähig, allerdings sehr eingeschränkt und nur unter bestimmten Voraussetzungen, für die hier der Platz nicht reicht (besser direkt mit StB klären, da ggf. entsprechende Gestaltung erforderlich).
zu 2.: Gewinn wird steuerlich immer einschließlich der Nebenkosten gerechnet, sozusagen Gesamteinnahmen gegen Gesamtausgaben, natürlich im Rahmen der Voraussetzungen an die entsprechenden Nachweise (Belege, Rechnungen etc.).
MfG!
Hallo nochmals,
Sie haben richtig verstanden. Wenn es möglich ist dort einziehen und nur jeweils 1-Jahreskreditverträge abschliessen, dabei sind auch die Zinsen viel niedriger als bei langfristigen Verträgen. Ausserdem fallen dann keine oder nur geringe Vorfälligkeitszinsen an.
In jedem Fall dürfen Sie nicht vermieten.
Liebe Grüße
Sven Duwe
Hallo, vielen Dank für die Nachfrage!
Wir wollten ursprünglich die Wohnung selbst nutzen, aber jetzt doch eben lieber verkaufen.
Inzwischen hörte ich, dass bei Selbstnutzung nur eine kurze Zeit vergehen muss, bis man steuerunschädlich verkaufen kann ?!
…
HG Petra
Hallo, vielen Dank für die Antwort!
Inzwischen hörte ich, dass auch eine noch kürzere Zeit der „Selbstnutzung“ zwischen Anschaffung und Verkauf genügen würde, um nicht der sog „Spekulationssteuer“ (bei eventuell Erlös) zu unterliegen.
Können Sie dies bestätigen?
Was wäre dabei zu beachten?
Würde es genügen, wenn nur einer von uns beiden vorübergehend die Wohnung selbst nutzt, bis zu einem eventuellen Wiederverkauf - oderr müssten wir beide dort gemeldet sein?
Genügt da 2. Wohnsitz?
Oder müssten wir dann beide erst unsere beiden momentanen Wohnungen aufgeben, um anschließlich steuerunschgädlich verkaufen zu können?
Herzliche Grüße Petra
Liebe PetraK:
Der Bundesfinanzhof (BFH, Az. VIII R 34/04) hat an die steuerliche Beruecksichtigung der Vorfaelligkeitsentschaedigung leider sehr harte Kriterien geknuepft: Sie sind steuerlich absetzbar, wenn der Kredit „wegen einer Umschuldung“ vorzeitig getilgt wird. Wenn die Immobilie aber verkauft wird, entfaellt dieser steuerliche Vorteil.
Ein Trost: Wenn die gekaufte Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft wird aber selbst genutzt (also nicht vermietet) wurde, entfaellt die Besteuerung des Gewinns. Der „Gewinn“ wird nicht allein ueber den Kaufpreis, sondern zusaetzlich uber alle weiteren Anschaffungskosten der Immobilie, also Anfangs-Reparaturen, (ABER NICHT LAUFENDE INSTANDHALTUNGEN)Steuern, Anwalts- und gerichtskosten usw. ermittelt, also der Wert, der dann abgeschrieben werden kann, ermittelt. Wird nun eine Immobilie verkauft, berechnet sich der Gewinn (oder Verlust) nach der Formel: Zeitwert (aktueller Restwert der Abschreibung) minus Verkaufserloes.
Hallöle,
also eine noch kürzere Selbstnutzungsdauer ist mir nicht bekannt. Eventuell gibt es ja neuere Urteile. Aber da ist mir nichts bekannt.
Um Problemen oder Diskussionen bzw. Prozessen aus dem Weg zu gehen würde ich die neue Wohnung für beide als Hauptwohnsitz anmelden und die jetzigen Wohnungen als Zweitwohnsitze.
Natürlich können Sie beim Steuerberater oder Finanzamt nachfragen, ob auch andere Konstellationen möglich sind. Jedoch würde ich kein Risiko eingehen, damit die sog. Spekulationssteuer zum Schluß nicht doch noch anfällt.
Liebe Grüße vom Bodensee
Sven Duwe
Hallo Petra,
der Verkauf einer Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden.
Dies gilt jedoch nicht, wenn Sie diese zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall können Sie die Immobilie verkaufen, ohne dass der Gewinn versteuert werden muss.
An Ihrer Stelle würde ich eine verbindliche Auskunft Ihres Finanzamtes einholen. Dh. schildern Sie Ihren Fall schriftlich und schauen Sie, ob überhaupt ein Veräußerungsgeschäft angenommen werden muss.
Sollte dies der Fall sein,
können Sie hier nachlesen, wie der Gewinn ermittelt wird…bin heute diesbezüglich etwas schreibfaul 
.
http://www.steuernetz.de/aav_steuernetz/lexikon/K-13…
VG Corinna
Bei Verkauf der Immobilie gehört die Vorfälligkeitsentschädigung zun Veräußerungskosten. Der Veräußerungsgewinn/-verlust errechnet sich wie folgt:
Veräußerungserlös
- Veräußerungskosten (soweit nicht vom
Käufer zu zahlen)
- Anschaffungskosten
- bis zum Veräußerungszeitpunkt
in Anspruch genommene Abschreibungen
______________________________________
= Veräußerungsgewinn(-verlust)
(Hinweis: Bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken für mindestens zwei Jahre gilt die 10-Jahresfrist nicht).
Gruß
Wolfgang