Immokredit zurückzahlen

Teamplay · 5. Oktober 2007 um 21:02

Hallo,

wenn man ein Haus kauft, nimmt man einen Kredit und zahlt ihn mit den Zinsen zurück - sagen wir in monatlichen Raten 30 Jahre lang.

Nach 30 Jahren soll man also eine Summe XXX an Zinsen zurückbezahlt haben.

Nehmen wir an, dass man 5 Jahre lang jeden Monat den Kredit und die Zinsen zurückzahlt, es bleibt jetzt also „nur“ YYY an Zinsen bis zu Ende zurückzuzahlen, aber jetzt entscheidet man, das Haus zu verkaufen.

Die Bank ist unzufrieden, es fällt das Wort „Vorfälligkeitszinsen“ o.ä.

Soll man jetzt also die ganze restliche Summe YYY an Zinsen zurückbezahlen?
Oder wird es anders geregelt?
Ändert sich was an dem Prinzip bzw. Betrag, wenn man den 30-jährigen Kredit nach 10 Jahren kündigt?

Danke und Gruß
Leo

Hans_J_rgen_24de59 · 5. Oktober 2007 um 21:24

Hallo,

Kredite ist zwar nicht mein eigentliches Fachgebiet, aber ich denke das ist „Bänkergrundwissen“ zumal ich auch so ein Ding an der Backe habe (liebevoll meine „Investitionsruine“ genannt)

Also.

Baufinanzierungen sind immer auf ungefähr 30 Jahre ausgelegt, jedenfalls dann, wenn 1% anfängliche Tilgung eingerechnet wird. Du zahlst monatlich eine so genannte Annuität. Wenn also die Orginalkreditsumme 100.000 Euro ist und 5% Zinsen, dann ist die Annuität 6% der Kreditsumme, also 6.000 Euro pro Jahr = 500 Euro pro Monat. Du zahlst pro Monat also 500 Öcken, das meiste geht für die Zinsen drauf, nur ein kleiner Teil geht in die eigentliche Rückzahlung, die so genannte Tilgung. Durch die Tilgung senkt sich die Kreditsumme, dadurch senken sich die Zinsen. Die Rate verringert sich trotzdem nicht, die ersparten Zinsen gehen in die Tilgung.

Nach mittlerer Vorrede komm ich jetzt mal zum Punkt: Es gibt also „ständig“ eine so genannte Restschuld, die kann Dir die Bank jederzeit nennen. Aber selbst wenn Du im Lotto gewinnst, kannst Du der Bank die Kohle nicht einfach so auf den Tisch legen, denn sie hat sich das Geld selbst nur geliehen (=„refinanziert“) und will Deine schöne Kohle nicht, sie will lieber an den Zinsen verdienen.

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung kannst Du den „Abschiedsschmerz“ der Bank merklich lindern, so dass sie Dich ziehen lässt, immerhin gibts einen Vertrag.

Die Höhe kommt auf das damalige und jetzige Zinsniveau an und auf die noch verbleibende Zinsbindungsfrist (normalerweise 5 oder 10 Jahre). Am Ende einer Zinsbindungsfrist ist normalerweise auch die Tilgung ohne „Tribut“ möglich.

Den Ansatz, nur noch die Zinsen zahlen zu wollen, verstehe ich nicht ganz. Das ist zwar auch möglich (z.B. wenn der Kredit durch eine Lebensversicherung getilgt wird) aber macht in diesem Fall m.E. keinen Sinn.

Gruss Hans-Jürgen
***

Teamplay · 5. Oktober 2007 um 22:21

Hallo Hans-Jürgen,

vielen Dank für Deine ausführlichen Erklärungen! Jetzt ist mir die Sache erheblich klarer.

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung kannst Du den
„Abschiedsschmerz“ der Bank merklich lindern, so dass sie Dich
ziehen lässt, immerhin gibts einen Vertrag.

Die Höhe kommt auf das damalige und jetzige Zinsniveau an und
auf die noch verbleibende Zinsbindungsfrist (normalerweise 5
oder 10 Jahre).

In dem Fall ginge es um einen 20-jährigen Kredit mit der Zinsbindungsfrist über all diese 20 Jahre, mit 5,66% Zinsen und Anfangstilgung 2,71%

Gibt’s irgendwelche Richtwerte für diese „Vorfälligkeitsentschädigung“?

Könnte man deren Höhe in etwa abschätzen?
Gibt’s keine Pauschalen?
Steht der Bank frei jede beliebige Summe als Entschädigung zu verlangen?

Am Ende einer Zinsbindungsfrist ist
normalerweise auch die Tilgung ohne „Tribut“ möglich.

Wenn also die Zinsbindungsfrist bis zum Kreditlaufende vereinbart wurde, wird der „Tribut“ auch bei der Kündigung nach 10 Jahren benötigt?

Ich frage deshalb, weil bei der Kreditvergabe gesagt wurde, dass man nach 10 Jahren gesetztlich kündigen dürfte. Es könnte natürlich sein, dass sie diese immer (?) notwendige Vorfälligkeitsentschädigung verschwiegen hatten…

Den Ansatz, nur noch die Zinsen zahlen zu wollen, verstehe ich
nicht ganz. Das ist zwar auch möglich (z.B. wenn der Kredit
durch eine Lebensversicherung getilgt wird) aber macht in
diesem Fall m.E. keinen Sinn.

Ich meinte Folgendes (nur als frei erfundenes Beispiel).
Haus kostet 100 T

Nach 30 Jahren wären zurückbezahlt:
Haus (Kredit) 100 T
Zinsen 90 T

5 Jahre sind gelaufen:
Restschuld 98 T
Restsumme Zinsen 80 T

Man will das Haus verkaufen und den Kredit kündigen.
Die Bank sagt: „OK, no problem, du musst dann SOFORT die Restschuld 98 T und (!!!) die Restsumme an Zinsen (alle 80 T !!!) bezahlen.“

Kann sowas passieren?

Gruß
Leo

Hans_J_rgen_24de59 · 5. Oktober 2007 um 22:37

Hallo,

wo ich momentan etwas wacklig bin ist die Frage mit der Kündigung. Ich glaub das ist so:
Auch wenn Du die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung anbietest, muss die Bank Dich normalerweise nicht rauslassen, wie gesagt, es ist ein Vertrag. In diesem Fall könntest Du die Hürde „Vertragsbindung“ durch die Kündigung umgehen, das hat aber mit der dann trotzdem fälligen Entschädigung nichts zu tun. In Deinem Fall ist das aber nicht relevant, denn es gibt ein BGH-Urteil, dass die Bank den Kunden beim Verkauf des Hauses rauslassen muss, aber auch da fällt die Entschädigung an.

Soweit ich das noch weiss, gibt es standardisierte Berechnungsformeln für die Vorfälligkeitsentschädigung, das ist also keine Willkür. Das setzt sich meines Wissen zusammen aus dem Zinsschaden, den die Bank erleidet (wegen Refinanzierung), aus dem entgangenen Gewinn und aus den Kosten (Bearbeitungsgebühr). Bei einem niedrigen Festzins und hohem aktuellen Zinsniveau kann es möglicherweise sogar zu einem Entfall des Tributs kommen, aber in dem Fall ist auch die Ablösung des Kredits nicht ratsam.

Soweit, dass Du quasi die ganzen fälligen Zinsen zahlen musst, kommt es nicht. Einen Betrag kann ich dafür nicht seriös nennen, einfach mal die Bank fragen (kann aber sein, dass die für so eine Berechnung Gebühren nehmen)

Gruss Hans-Jürgen
***

Teamplay · 5. Oktober 2007 um 22:44

Hallo Hans-Jürgen,

VIELEN DANK !!!

Gruß
Leo

C_Punkt · 5. Oktober 2007 um 23:10

Hallo,

für die Vorfälligkeitsentschädigung gibts online-Rechner. Die sind zwar nicht unbedingt der Weisheit letzter Schluß, aber immerhin ein Anhaltspunkt.

http://www.google.de/search?hl=de&q=vorf%C3%A4lligke…

Gruß
Christian

Teamplay · 6. Oktober 2007 um 21:25

Hallo Christian,

… http://www.google.de/search?hl=de&q=vorf%C3%A4lligke…

Danke für den tollen Tipp!

Gruß
Leo

Schlarzi_1e0d4e · 11. Oktober 2007 um 09:15

Hallo Leo,

da ich nicht genau weiß, welche Situation auf Dich zutrifft versuche ich mal verschiedene Szenarien zu berücksichtigen.

Eine klassische Hausfinanzierung wird so vereinbart, dass ein Darlehensbetrag aufgenommen wird und der Kredit anfänglich mit 1% (pro Jahr) der Darlehenssumme zurückgezahlt wird. Mit den Zinsen ergibt sich eine feste monatliche Rate. Da die Zinsen immer nur auf den aktuellen Kreditstand berechnet werden, verringern sich durch die Tilgung (Rückzahlung) mit jeder monatlichen Rate die Darlehenszinsen. Bei gleichbleibender Rate wird deshalb die Tilgung (bzw. deren Anteil an der Darlehensrate) mit der Zeit immer größer. Es solches Darlehen nennt man Annuitätendarlehen. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 1% benötigt man gute 30 Jahre um den Kredit zurück zu zahlen.

Neben der anfänglichen Tilgung wird mit der Bank der Zinssatz vereinbart. Die Vereinbarung zum Zinssatz hat mit der Dauer der Rückzahlung direkt nicht viel zu tun. Über den Zeitraum dieser Zinsbindung kann man mit der Bank separat verhandeln. Weit verbreitet sind in Deutschland Zeiträume von 10 Jahren - also deutlich kürzer als die Rückzahlungsdauer. Nach Ende der Zinsbindung wird der Zinssatz neu vereinbart. Aber auch die Bank kann problemlos gewechselt oder der Kredit zurückgezahlt werden - und zwar OHNE Vorfälligkeitsentschädigung.

Immer beliebter werden wegen des günstigen Zinsniveaus Zinsbindungen, die länger als 10 Jahre dauern. Hier sind mittlerweile Zinsbindungen bis 30 Jahre möglich. Zwar erhöht sich der Zins je länger die Zinsbindung vereinbart ist, aber dafür ist der Kreditnehmer gegen Zinserhöhungen abgesichert. Als Darlehensnehmer ist nach ca. 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung eine Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten möglich. Hier gilt das BGB §489 Abs.1 Punkt 3 (http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html).

Ich hoffe meine Erklärungen haben Dir weitergeholfen.

Gruß Schlarzi