In 10 Jahren Haus kaufen - heute EUR 12.000

Jan_Born · 15. Juli 2006 um 14:45

Hallo allerseits,

ich möchte ihn ca. 10 Jahren ein eigenes Haus kaufen/bauen und überlege gerade, wie ich das am Besten anstelle.

Meine jetzige Situation:

Im Moment habe ich ca. EUR 12.000 frei verfügbares Eigenkapital.

Nettogehalt momentan ca. EUR 2.100 aus Festanstellung. Zusätzlich bisher dieses Jahr ca. EUR 18.000 aus freiberuflicher Nebentätigkeit umgesetzt (davon eben EUR 12.000 Eigenkapital). Meine Frau studiert noch, wird aber danach wohl eher Hausfrau und (hoffentlich bald) Mutter sein, als arbeiten zu gehen. Vielleicht nebenher ein wenig Geld in einem Teilzeitjob verdienen, aber ich rechne sicherheitshalber mal mit EUR 0 Einkommen von ihrer Seite.

Warmmiete momentan ca. EUR 900.

Was seht ihr für Möglichkeiten, damit ich mir in 10 Jahren meinen Traum erfüllen kann? Ich hatte an eine der folgenden Optionen gedacht:

Die EUR 12.000 in Fonds investieren und hoffen, dass was dabei rauskommt. Mit Glück habe ich dann in 10 Jahren einiges mehr an Eigenkapital und kriege leichter einen Kredit.
Jetzt einen Kredit aufnehmen und in München/Umgebung eine kleine Wohnung kaufen und vermieten. Den Kredit in den nächsten 10 Jahren hoffentlich ganz abbezahlen und dann die Wohnung verkaufen (Eigenkapital) oder der Bank für den Kredit für mein eigenes Haus als Sicherheit bieten. Allerdings ist die Frage, ob ich jetzt wirklich eine Wohnung finanzieren kann. Aber wenn sie so ca. EUR 100.000 kostet, müsste das doch möglich sein, oder? Sagen wir, ich habe dadurch dann EUR 300 Mieteinnahmen im Monat, das könnten 40% der monatlichen Rate für den Kredit sein, mit dem ich die Wohnung gekauft habe.
Bausparen.

Was würdet ihr tun, bzw. habt ihr bessere Vorschläge, bzw. kann ich mir meinen Traum abschminken?

Vielen Dank für alle Tipps, und ich hoffe, ich habe alles richtig gemacht, ist mein erster Beitrag hier.

Jan

Werner_Bruttel · 15. Juli 2006 um 21:14

Hallo Jan,

wie realistisch Deine Vorstellungen sind hängt von zwei Parametern, die Du in Deinem Posting nicht ausreichend genug bezifferst.

Wieviel kannst/willst Du im Monat sparen? Denke aber bitte daran, dass Du mit einem Satz kalkulierst, der sich auch über den gesamten Ansparzeitraum halten lässt (Du erwähnst da z.B. eventl Kinder!)
Was wird das Haus wohl kosten (massiv abhängig vom geplanten Wohnort)?

Auch wenn man diese Parameter kennen würde bliebe es zu einem guten Teil Glaskugel-Schauerei - niemand kann die wirtschaftliche Entwicklung und damit das zukünftige Zinsniveau und die Immobilienpreise in 10 Jahre vorhersagen.

Meine Meinung zu den von Dir erwähnten Ansparoptionen:

Die vermietete Wohnung halte ich für unrealistisch: Bei einem Kredit von EUR 100.000,- (Deine EUR 12.000,- gehen fast vollständig für die Kaufnebenkosten drauf) müsstest Du im Monat fast EUR 1.000,- abbezahlen um nach 10 Jahren schuldenfrei zu sein - bei Mieteinnahmen von EUR 300,- also bleiben EUR 700,- für Dich. Auch wenn Du noch geringfügige Steuervorteile verbuchst scheint mir das bei Deinem Nettogehalt und der genannten Warmmiete nicht realistisch.
Nit einem Bausparvertrag kannst Du Dir u.U. das derzeit niedrige Zinsniveau sichern. Allerdings ist der Bausparkredit in der Regel relativ kurzfristig zurück zu bezahlen. Um später nicht mit unrealistischen Kreditraten zu kämpfen solltest Du die Bausparsumme „vernünftig“ wählen.
Den Rest würde ich in der Tat in Aktien- bzw. Rentenfonds investieren. Aktien bieten langfristig fast immer die beste Rendite - bergen aber natürlich ein gewisses Risiko. Renten sind etwas sicherer, bringen aber auf Dauer meist weniger. Ich würde daher den Aktienanteil im Laufe der zeit reduzieren.
Bitte eines nicht vergessen: Liquidität ist auch wichtig! Wenn das Auto mal streikt oder die Waschmaschine nicht mehr mag sollte das nicht gleich zur Katastrophe ausarten. Eine Notreserve von 3 - 6 Monatsgehältern würde ich daher immer auf einem Tagesgeldkonto parken.

Gruß
Werner

Jan_Born · 15. Juli 2006 um 23:59

Hallo Werner,

vielen Dank für deine Antwort. Dass sich keine genauen Prognosen über die wirtschaftliche Entwicklung und die Entwicklung der Kapitalmärkte machen lässt, ist mir klar. Mir ging es eher um eine allgemeine Einschätzung meiner Situation, da ich mich vorher noch nie mit dem Thema beschäftigt habe.

Hier noch die fehlenden Angaben:

Wieviel kannst/willst Du im Monat sparen? Denke aber bitte
daran, dass Du mit einem Satz kalkulierst, der sich auch über
den gesamten Ansparzeitraum halten lässt (Du erwähnst da z.B.
eventl Kinder!)

Einen Betrag, den man *immer* beiseite legen kann, gibt es wohl nicht. Man weiß nie, was das Leben einem bringt. Wenn ich aber davon ausgehe, dass keine Katastrophen wie Arbeitslosigkeit oder schwere Krankheit eintreten, gehe ich von ca. EUR 300 Sparleistung im Monat aus.

Was wird das Haus wohl kosten (massiv abhängig vom
geplanten Wohnort)?

Schwierig zu sagen, weil man nicht weiß, wie die Immobilienpreise in 10 Jahren aussehen. Da ich aber in der Nähe von München wohne, und die Preise hier bekanntermaßen recht hoch sind, gehe ich von mindestens EUR 350.000 aus.

Zu den Optionen:

Die vermietete Wohnung halte ich für unrealistisch […].

Du hast Recht, die EUR 100.000 waren etwas hoch angesetzt. Ein 1-Zimmer-Appartment im Universitätsviertel in München wäre für ca. EUR 65.000 - 75.000 zu haben, aber selbst das wäre wohl noch knapp. Diese Option scheint also eher unrealistisch zu sein.

Nit einem Bausparvertrag kannst Du Dir u.U. das derzeit
niedrige Zinsniveau sichern. Allerdings ist der Bausparkredit
in der Regel relativ kurzfristig zurück zu bezahlen. Um später
nicht mit unrealistischen Kreditraten zu kämpfen solltest Du
die Bausparsumme „vernünftig“ wählen.

Kannst du das noch etwas näher erläutern? Ich habe von der Materie nicht viel Ahnung. Was wäre eine „vernünftige“ Bausparsumme?

Vielen Dank im Voraus, dass du mich bei meinen ersten stümperhaften Vorüberlegenungen unterstützt.

Jan

Werner_Bruttel · 16. Juli 2006 um 13:16

Hallo Jan,

Einen Betrag, den man *immer* beiseite legen kann, gibt es
wohl nicht. Man weiß nie, was das Leben einem bringt. Wenn ich
aber davon ausgehe, dass keine Katastrophen wie
Arbeitslosigkeit oder schwere Krankheit eintreten, gehe ich
von ca. EUR 300 Sparleistung im Monat aus.

Klar, unvorgesehene Umstände können immer eintreten. Davon, dass Du Deine Familie, vorallem wenn dann erst mal Kinder da sind, aureichend absicherst gehe ich aus. Wichtig ist, dass Du eine feste monatliche Sparrate vorsiehst. Mit der Idee: „Wie sparen alles was übrig bleibt“ kommt man nämlich nicht weit - dann bleibt nämlich meist nichts übrig.

Also erst mal EUR 300,-, macht in 10 Jahren Eur 36.000,- + die vorhandenen 12.000,- + Zinsen usw., ingesamt mal grob geschätzt ca. EUR 70.000,- an Eigenkapital.

Bei einer geschätzten Kaltmiete von EUR 700(Du gibst die Warmmiete mit EUR 900 an, aber heizen musst Du das Haus ja auch) und EUR 300 ergibt das EUR 1.000 pro Monat die Du in die Finanzierung investieren kannst. Das ergibt ca. EUR 150.000,- die die finanzieren kannst, je nach Zinsniveau und gemachter Karriere etwas mehr oder weniger.

Zusammen mit dem Eigenkapital ergibt das einen max. Preis für das Objekt von ca. EUR 220.000,- - EUR 250.000,-.

Du solltest daher entweder Karriere machen (mehr verdienen) oder schon mal darüber nachdenken, ob eine Eigentumswohnung nicht auch reichen würde.

Da ich aber in der
Nähe von München wohne, und die Preise hier bekanntermaßen
recht hoch sind, gehe ich von mindestens EUR 350.000 aus.

Naja, siehe oben. Im übrigen, für EUR 350.000 bekommst Du in der Nähe von München (lebe selbst dort) ohnehin nur ein gebrauchtes Reihenhaus.

Um später

nicht mit unrealistischen Kreditraten zu kämpfen solltest Du
die Bausparsumme „vernünftig“ wählen.

Kannst du das noch etwas näher erläutern? Ich habe von der
Materie nicht viel Ahnung. Was wäre eine „vernünftige“
Bausparsumme?

Nun, das ist ein Stück weit Ansichtssache, habe deswegen bewußt ein bißchen schwammig formuliert. Manche sagen mann soll max. ein Drittel bis die Hälfte der Finanzierung über einen Bausparkredit laufen lassen. Persönlich würde ich es eher an der Ratenhöhe festmachen und z.B. die derzeitige Kaltmiete für den Bausparkredit vorsehen. Wie auch immer kommst Du so zur Höhe des Bausparkredits, der wiederum je nach Vertrag meist 50 - 60 % der Bausparsumme ausmacht.
Natürlich musst Du dann noch aufpassen, dass Du bei der Einzahlung nicht über Deiner monatlichen Sparreate liegst und die Einzahl- und Wartezeit (Zuteilung) ungefähr mit Deinen 10 Jahren hinkommt.

Im übrigen solltest Du nichts überstürzen - versuch Dich weiter zu informieren, hol Dir unterschiedliche Angebote ein, überleg Dir genau was Du willst. Bedenke, die Berater von den Banken und Bausparkassen haben alle auch ihre Provision im Kopf!

Gruß
Werner

Jan_Born · 16. Juli 2006 um 14:15

Wichtig ist, dass Du
eine feste monatliche Sparrate vorsiehst. Mit der Idee: „Wie
sparen alles was übrig bleibt“ kommt man nämlich nicht weit -
dann bleibt nämlich meist nichts übrig.

Ganz genau.

Also erst mal EUR 300,-, macht in 10 Jahren Eur 36.000,- + die
vorhandenen 12.000,- + Zinsen usw., ingesamt mal grob
geschätzt ca. EUR 70.000,- an Eigenkapital.

Du solltest daher entweder Karriere machen (mehr verdienen)
oder schon mal darüber nachdenken, ob eine Eigentumswohnung
nicht auch reichen würde.

Karriere ist in Planung … Ich bin erst seit gut einem Jahr voll berufstätig (Studium vor einem Jahr abgeschlossen). Das Gespräch über die Gehaltserhörung steht diese Woche an …

Naja, siehe oben. Im übrigen, für EUR 350.000 bekommst Du in
der Nähe von München (lebe selbst dort) ohnehin nur ein
gebrauchtes Reihenhaus.

Stimmt zwar, aber an meinem speziellen Wohnort etwas außerhalb von München ist es *noch* nicht ganz so schlimm. Hier gibt es z.B. gerade mehrere Neubau-DHH für ca. EUR 380.000.

Nun, das ist ein Stück weit Ansichtssache, habe deswegen
bewußt ein bißchen schwammig formuliert. Manche sagen mann
soll max. ein Drittel bis die Hälfte der Finanzierung über
einen Bausparkredit laufen lassen. Persönlich würde ich es
eher an der Ratenhöhe festmachen und z.B. die derzeitige
Kaltmiete für den Bausparkredit vorsehen. Wie auch immer
kommst Du so zur Höhe des Bausparkredits, der wiederum je nach
Vertrag meist 50 - 60 % der Bausparsumme ausmacht.
Natürlich musst Du dann noch aufpassen, dass Du bei der
Einzahlung nicht über Deiner monatlichen Sparreate liegst und
die Einzahl- und Wartezeit (Zuteilung) ungefähr mit Deinen 10
Jahren hinkommt.

Werde mal sehen, ob ich online ein paar Rechner finde…

Im übrigen solltest Du nichts überstürzen - versuch Dich
weiter zu informieren, hol Dir unterschiedliche Angebote ein,
überleg Dir genau was Du willst. Bedenke, die Berater von den
Banken und Bausparkassen haben alle auch ihre Provision im
Kopf!

Ganz genau, deswegen versuche ich im Moment eben, mich erst einmal zu informieren, bevor ich zu einer Bank/Bausparkasse gehe. Denn dort will man mir sicher immer nur das eigene Produkt verkaufen.

Jan_Born · 16. Juli 2006 um 15:32

P.S. (Kann man eigentlich Artikel ändern? Habe keine Option gefunden…):

Wie ist das eigentlich mit meinen Einnahmen aus der freiberuflichen Tätigkeit neben meinem Beruf? Ich habe die letzten 3 Jahre im Schnitt jeweils ca. EUR 18.000 brutto/Jahr freiberuflich umgesetzt. Dieses Jahr bin ich wie im ersten Beitrag bereits erwähnt schon jetzt bei dieser Summe. Interessiert das die Bank, wenn es um eine Kreditvergabe geht, oder sagen die „freiberufliche Einnahmen sind uns zu unsicher“?

Werner_Bruttel · 16. Juli 2006 um 18:13

Hallo Jan,

Wie ist das eigentlich mit meinen Einnahmen aus der
freiberuflichen Tätigkeit neben meinem Beruf? Ich habe die
letzten 3 Jahre im Schnitt jeweils ca. EUR 18.000 brutto/Jahr
freiberuflich umgesetzt. Dieses Jahr bin ich wie im ersten
Beitrag bereits erwähnt schon jetzt bei dieser Summe.
Interessiert das die Bank, wenn es um eine Kreditvergabe geht,
oder sagen die „freiberufliche Einnahmen sind uns zu
unsicher“?

Was heißt umgesetzt? Umsatz ist normalerweise nicht gleich Gewinn.
Aber das war ja nicht die Frage. Wenn Du über 10 Jahre hinweg einen regelmäßigen Gewin nachweisen kannst (z.B. per Steuerbescheid), wird die Bank das zumindest wohlwollend zur Kenntnis nehmen. Die Sicherheit für den Kredit muss aber auf jeden Fall das Haus liefern.

Gruß
Werner

Jan_Born · 16. Juli 2006 um 18:55

Was heißt umgesetzt? Umsatz ist normalerweise nicht gleich
Gewinn.

Nun ja, mein Steuerberater hat natürlich allerlei Ausgaben gegen den Umsatz verrechnet, um den Gewinn und damit das zu versteuernde Einkommen gering zu halten …

Umgekehrt könnte man nun natürlich für eine Kreditaufnahme möglichst wenig Ausgaben verrechnen, um der Bank ein hohes Einkommen vorzuweisen. Das Problem ist nur, dass die Bank wohl zum Nachweis den Steuerbescheid verlangen würde, keine von mir oder meinem Steuerberater aufgestellte Rechnung.

Die Sicherheit für den Kredit muss aber auf jeden Fall das Haus :liefern.

Das ist klar, aber ein „zweites“ Einkommen wäre doch sicher ein Argument, das für meine Bonität spricht, weil es die Wahrscheinlichkeit verringert, dass ich zahlungsunfähig werde.

Heinrich_Ostermeier · 17. Juli 2006 um 07:44

Moin aus Bremen,

ich würde mal die Frage prüfen, ob Du das Geld nimmst, einen Kredit dazu, und eine Wohnung kaufst, die Du abzahlst, und in 10 Jahren kannst Du dann die Wohnung als Eigenkapital benutzen für den Hausbau/-kauf.

Denn die Miete ca. 700 Kaltanteil sind ja weg, und kommen auf Euch selbst bei der ETW

Gruß, Heinrich Ostermeier

Oliver_590125 · 22. Juli 2006 um 10:00

Zu Beginn war mal die Rede von Mieteinnahmen - wie werden die eigentlich versteuert?

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