Hallo zusammen,
folgender Fall steht zur Debatte: Ein (mittlerweile) insolventer Verein hat eine Räumlichkeit gemietet. Diese hat er, mit wissen des Vermieters, untervermietet. Der Verein -Hauptmieter- ist nur mit Büroräumen in den Räumlichkeiten vertreten, Untermieter wohnen in den Räumlichkeiten. Die Untermieter zahlen Miete an den Hauptmieter, die jedoch nicht an den Vermieter weitergeleitet werden. Somit hat eigentlich nur der Hauptmieter sogenannte Mitrückstände.
Mehrere Mahnungen wegen Mietrückständen sind zugestellt worden mit Androhung der Kündigung. Letztendlich wurden die Räumlichkeiten durch den Vermieter aufgrund wiederholter Mietrückstände (mehrerer Monate) gekündigt. Ebenfalls besteht eine schriftliche Vereinbarung, das der Gesamtbetrag der ausstehenden Mieten bis zum Tag „X“ komplett gezahlt werden muss -unterschrieben und akzeptiert vom Hauptmieter und Vermieter-. Ansonsten ist die Räumlichkeit mit sofortiger Wirkung zu räumen.
Die Zahlungen sind nicht in voller Höhe eingegangen und der Hauptmieter mit Büroräumen nebst Untermieter befindet sich noch in den Räumlichkeiten.
Frage: Der Vermieter hat die Wohnung auf Grund der nicht eingehaltenen Zahlungsfrist und Räumungseinwilligung des Hauptmieters, nach Ablauf des Tag „X“ an eine andere Person wieder Vermietet.
Ist es dem Vermieter gestattet, die Wohnung eigenständig zu Räumen, da der neue Mieter bereits „vor der Türe steht“. Aufgrund der schriftlichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Hauptmieter ist der Vermieter davon ausgegangen, das die Räumlichkeiten von allen Personen bereits geräumt worden sind.
Natürlich würden die Habseligkeiten der Untermieter ordnungsgemäß zur Abholung der Eigentümer zwischengelagert.
… kompliziert… wenn ihr was nicht verstanden habt, fragt bitte nach…Klärung wäre wirklich wichtig
Danke für Eure Hilfe
Gruß xsh
Hallo xshanti,
da wird dem Vermieter wohl nur der Gang zum Fachanwalt bleiben.
Mal vorsichtig den daraus folgenden Ablauf beschreiben:
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Anwalt wird Räumungsklage gegen den Mieter und Untermieter vorschlagen.
Aus der Räumungsklage wird sich ein Räumungstitel ergeben.
Gerichtsvollzieher vollstreckt die Räumung.
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Anwalt wird prüfen, ob sich eventuell aus dem Untermietverhältnis höhere Einnahmen als aus dem Hauptmietverhältnis ergeben. In diesem Fall wäre der Hauptmieter verpflichtet ab dem Zeitpunkt der rechtmäßigen Kündigung, die Differenz aus den Mieten (eventuell sogar noch mehr) ebenfalls an den Vermieter herauszugeben.
BGH Urteil vom 4.9.2009 (Az. XII ZR 76/08).
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Anwalt wird Vermieter auf den Umstand der Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zugunsten des Nachmieters hinweisen.
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Anwalt wird den Vermieter darauf hinweisen, dass das Ganze ne relativ teuer Sache werden kann und nicht sicherzustellen ist, dass der Vermieter nicht auf einem Teil der vorausgeleisteten Kosten „sitzen bleiben“ wird.
Gruß
Joschi
Hallo Joschi,
vielen Dank für deine Antwort. Denke auch, das wäre der richtige Weg.
Ein Anwalt wurde auch bereits kontaktiert. Aufgrund der Sachlage, das sich die Finanzierung des Hauses durch die Mieteinnahmen trägt, ist der Vermieter mittlerweile an seine persönlichen finanziellen Grenzen gestoßen, so dass jeder weitere Monat mit diesen Mietern im Haus seinen finanziellen Ruin bedeuten würde.
Auf anraten des Anwalts gibt es wohl eine Lösung, das ganze innerhalb einer rechtlichen „Grauzone“ zu erledigen. Hierbei muss sich ein neutraler „Nachmieter“ finden, der über die ganze Situation nicht Bescheid weiss, also von den Differenzen zwischen Mieter und Vermieter nicht im Bilde ist. Wenn dies der Fall ist, und der Vermieter mit dem Nachmieter einen Mietvertrag aufsetzt (Einvernehmliche Räumung wurde seitens des Vereins ja bereits unterschrieben und zum Tag „X“ zugesichert) kann - so laut Anwalt - die Wohnung durch den Vermieter (ohne Gerichtsvollzieher oder Titel) geräumt werden. Voraussetzung ist, das sich niemand der Bewohner im Haus befindet und alle Habseligkeiten ordnungsgemäß verpackt und zwischengelagert werden. Somit könne der neue Mieter die Wohnung beziehen und der Verein nebst Untermieter wären aus dem Haus raus.
Ich bezweifel diese Aussage und denke, auch wenn man sich hier in einer rechtlichen Grauzone bewegt… warum wird diese Vorgehensweise nicht täglich angewandt? Es gibt doch genügend Vermieter, die vor den selben Problemen stehen. Ich denke, das es trotz Aussage des Anwalts, immer noch ein Eingriff in die Privatsphäre ist und man sich somit strafbar machen würde…
Für eine weitere Meinung oder Wissen wäre ich echt dankbar
Lieben Gruß
Shanti
Hallo Shanti,
Denke auch, das wäre der richtige Weg.
sagen wir mal besser der rechtssicher Weg. Ob es dann der sinnvollste und kostengünstigste Weg ist lassen wir mal dahingestellt.
Der wirtschaftliche Schaden, der hier wohl aus dem Nichtzahlen der Miete bis zur Räumung, den Kosten für die Durchsetzung der Räumung und der fraglichen Erstattung durch den Hauptmieter würde wohl beträchtlich sein.
Ich denke der Anwalt hat hier wohl sehr genau abgewägt, wie der Vermieter für sich am Besten aus der Sachlage heraus handeln soll.
Daher kann es durchaus sinnvoll sein wie beschreiben zu handeln und sich dem Risiko von eventuellen Schadensansprüchen gegenüber des Untermieters auszusetzen (wobei dann auch noch fraglich ist, gegen wen der Untermieter diese zu richten hätte).
Noch erwähnt IANAL, daher verfüge ich nicht über das Wissen des Anwaltes und werde seiner Auffassung bestimmt nicht widersprechen.
Gruß
Joschi
Hallo Joschi,
nochmals vielen Dank für deine Meinung IANAL2… so werden wir mal dem Anwalt Glauben schenken…
Mal sehen, wie die Sache ausgeht. Alle wichtigen Behörden werden vor der Räumung informiert werden. Hoffen wir mal, das es für alle Beteiligten gut abläuft…
Wenn möglich, werde ich Euch / Dir das Endergebnis incl. Folgen (ich hoffe nicht) mitteilen.
Lieben Gruß
Shanti