Instandhaltung & Instandsetzung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo werte Experten,

angenommen, in einem theorethischen Mietvertrag stünden folgende Bedingungen unter der Rubrik Instandhaltung/-setzung:

(1.Teil, siehe Fragen unten)
"Der Mieter ist verpflichtet, sofern fällig, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.

Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, sofern diese aufgrund der Zustandes der Wohnung fällig sind."

(2.Teil, siehe Fragen unten)
„Lackierarbeiten an Türen, Fenstern… sind alle 5 Jahre durchzuführen. Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Frist, und hat der Mieter im letzten Jahr vor Beendigung des Mietvertrages die Lackierarbeiten nicht durchführen lassen, so trägt der Mieter einen prozentualen Anteil an den Kosten der Lackierarbeiten. Dieser prozentuale Anteil bemisst sich an dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Lackierarbeiten während der Mietzeit zum vollständigen Renovierungsturnus.“

Hintergund ist folgende theoretische Situation:
Das Objekt ist in 2006 neugebaut und die Mieter sind die ersten Mieter, welche nun, nach exakt zwei Jahren, fristgerecht kündigen.

Nun ergeben sich folgende theoretischen Fragen:
(Teil 1)
a) Wer bestimmt, ob der Zustand der Wohnung den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen bei Auszug durchzuführen?
b) Rechtfertigen (zugespachtelte) Bohrlöcher bereits Malerarbeiten?

(Teil 2)
c) Ist diese Forderung „…trägt der Mieter einen prozentualen Anteil an den Kosten der Lackierarbeiten…“ rechtlich haltbar?
d) Muss man als Eigentümer keine Kosten tragen und kann alles auf die Mieter abwälzen?
e) Sollte dies doch rechtens sein - Was, wenn mehrere Mieter nacheinander jeweils innerhalb 2 Jahren kündigen, der Vermieter jeweils kassiert, aber nie lackieren lässt (nicht nachprüfbar)?

Gibt es für Eure theoretischen Antworten eine Referenz (Verweis auf Gerichtsurteile)?
Vielen Dank für fachkundige Antworten!

Viele Grüße
Holger

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Nun ergeben sich folgende theoretischen Fragen:
(Teil 1)
a) Wer bestimmt, ob der Zustand der Wohnung den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen bei Auszug durchzuführen?

im Zweifel ein Richter

b) Rechtfertigen (zugespachtelte) Bohrlöcher bereits Malerarbeiten?

Nein - soweit es sich um erforderliche Bohrlöcher in massvoller Anzahl handelt

(Teil 2)
c) Ist diese Forderung „…trägt der Mieter einen prozentualen Anteil an den Kosten der Lackierarbeiten…“ rechtlich haltbar?

grundsätzlich ja - siehe unten

d) Muss man als Eigentümer keine Kosten tragen und kann alles auf die Mieter abwälzen?

siehe e)

e) Sollte dies doch rechtens sein - Was, wenn mehrere Mieter nacheinander jeweils innerhalb 2 Jahren kündigen, der Vermieter jeweils kassiert, aber nie lackieren lässt (nicht nachprüfbar)?

Die Schönheitsreparaturen sind die Beseitigung bzw. der Kostenanteil ist eine Abgeltung von üblichen Abnutzungen des Mieters während der Mietzeit, für die bereits vom Vermieter (z.B. bei der Herstellung der Wohnung) getätigten Aufwendungen. Es ist also weder eine (nochmalige) Ausführung noch eine Nachprüfung notwendig.

Gibt es für Eure theoretischen Antworten eine Referenz (Verweis auf Gerichtsurteile)?

zu Hauf, da jedes Urteil i.d.R. nur für einen ganz bestimmten Einzelfall gilt
und oft gilt für Einzelfälle/Urteile vor/nach geänderter BGH-Rechtsprechung unterschiedliches

Der BGH hat zwar die 3/5/7 Jahres Fristen selbst festgelegt und die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist seit Jahren üblich und höchstrichterlich abgesegnet. Allerdings legt der BGH neuerdings seit Augenmerk auf " starre Fristen" wodurch sehr viele bestehenden mietvertraglichen Vereinbarungen unwirksam wurden.
Inwieweit dies auf einen bestimmten Einzelfall zutrifft, kann man aus der Ferne und ohne Kenntnis des vollen Wortlauts des jeweiligen Vertragstextes allerdings nicht sagen.
z.B.
http://www.rechtsanwalt-friedrichshain.de/Urteile/Mi…

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Der BGH hat zwar die 3/5/7 Jahres Fristen selbst festgelegt
und die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
ist seit Jahren üblich und höchstrichterlich abgesegnet.
Allerdings legt der BGH neuerdings seit Augenmerk auf
" starre Fristen" wodurch sehr viele bestehenden
mietvertraglichen Vereinbarungen unwirksam wurden.
Inwieweit dies auf einen bestimmten Einzelfall zutrifft, kann
man aus der Ferne und ohne Kenntnis des vollen Wortlauts des
jeweiligen Vertragstextes allerdings nicht sagen.

hmm…
also nach meinem Kenntnissstand nach muss der Mieter bei Auszug nicht extra renovieren, wenn im Mietvertag starre Fristen für Schönheitsreparaturen aufgeführt sind. Unabhängig davon, ob er die Fristen beachtet hat oder nicht.

Urteil BGH: VIII ZR 316/06

Was kann den da Beispielsweise noch im Mietvertag stehen, dass man letztendlich als Mieter doch noch zur Renovierung verpflichtet wird?

Gruß Josch

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(1.Teil, siehe Fragen unten)

"Der Mieter ist verpflichtet, sofern fällig, die Schönheitsreparaturen

Da hier ‚sofern fällig‘ steht, handelt es sich nicht um starre Fristen

Hi

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Da hier ‚sofern fällig‘ steht, handelt es sich nicht um starre
Fristen

Gut, da „sofern fällig, mindestens aber“…auch nicht drinnesteht, wie dies in tausenden Altmietverträgen der Fall ist, kann man offensichtlich in diesem Fall nicht von einer starren Frist ausgehen.

Danke für den Hinweis…

Josch