Ist es steuerlich günstiger mehr Miete zu zahlen oder mehr Nebenkosten ?

Behörden & Recht Behörden
#1

Guten Morgen zusammen :slight_smile:
wir diskutieren mal wieder und finden keine befriedigende Antwort. Vielleicht können Sie mit weiterhelfen ?

Wenn man eine Wohnung an einen Familienangehörigen vermietet, wäre es steuerlich gesehen sinnvoller, einen geringen Mietzins und die volle Höhe der Nebenkosten zu verlangen oder einen etwas höheren Mietzins und dafür die Nebenkosten teilweise zu erlassen ?

Z.B. wenn die Kosten 450 € nicht übersteigen dürfen besser 250 € Kaltmiete plus 200 € Nebenkosten (die tatsächlich anfallen) oder 370 €Kaltmiete plus 80 € Nebenkosten und den Rest „schenkt“ man dann dem Mieter ?

Wäre toll, wenn Sie mir da näheres zu mitteilen könnten :slight_smile: Einen schönen Tag noch,
freundliche Grüße
BeaKorel

#2

Servus,

das läuft auf eines hinaus - in beiden Fällen gelten die „erlassenen“ Beträge als geschenkt. Je nach Verwandtschaftsgrad ist es aber kaum möglich, hier relevante Beträge zu erreichen (z.B. 20.000 € im Jahr bei Enkeln).

Naturgemäß ist es allerdings weniger wahrscheinlich, dass beim teilweisen Verschenken der Betriebskosten die Hinterziehung (die bei weitläufigerer Verwandtschaft und niedrigeren Freibeträgen in extremen Fällen gegeben sein kann, z.B. wenn bei einem Freibetrag von 20.000 € mehr als 2.000 € im Jahr erlassen werden) auffällt und aufgegriffen wird. Das ändert aber nichts am Straftatbestand.

Schöne Grüße

MM

#4

Hi,

Das muß man durchrechnen.
Um es durchrechnen zu können, muß man wissen, ob die Wohnung in einem Haus liegt, das nur Mietwohnungen hat
oder
in einem Haus die einzige Mietwohnung ist und der Rest des Hauses vom Vermieter bewohnt wird.
Falls das zweite zutrifft, braucht es noch die Angabe, wieviele qm die Mietwohnung und wieviele qm die Vermieterwohnung haben.

Und dann gibt es noch ein paar Fragen, die überlasse ich den Steuer-Cracks.

Gruß

Gruß

#5

Die Wohnung läge in einem Haus mit weiteren Eigentumswohnungen, wäre ca 66 qm groß und wohnen würde darin die Mutter des Eigentümers. Er selbst wohnte da nicht.

Es geht hier nicht um geplante „Steuerhinterziehung“, das möchte ich deutlich sagen. Die Frage war nur, was wäre steuerlich günstiger für den Eigentümer - das darf man doch sicher überlegen ?

LG bea

#6

Der Verwandtschaftsgrad wäre direkt - Mutter des Eigentümers.
Die finanziell nicht in der Lage wäre, den eigentlichen Mietzins zu bezahlen. Auf der anderen Seite würde der Eigentümer natürlich nicht gerne mehr als nötig vom Finanzamt veranlagt…

LG bea

#7

Zur Einkommensteuer:
Willst Du bei dem Mietverhältnis auch die Aufwendungen geltend machen und abziehen wollen, ist § 21 Abs. 2 EStG beachtenswert:
„(2) 1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“

Es wird hier zum Vergleich die ortsübliche Marktmiete, also Kaltmiete plus Betriebskosten, zugrundegelegt. Demnach ist die Aufteilung zwischen beiden Positionen steuerlich egal. Es gibt also keine Obergrenze, sondern eine Untergrenze durch „66 % der ortsüblichen Marktmiete“.

Ferner erfolgt die Prüfung durch das Finanzamt im Nachhinein, also rückwirkend die Grenzeinhaltung. Da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, kennt das Finanzamt die ortsübliche Miete mindestens aus den übrigen Objektwohnungen besser als Du. Für Dich erfolgt die Überraschung einer Grenzunterschreitung also erst im Nachhinein, wenn Du rückwirkend auch nichts mehr ändern kannst.

Viel Glück bei Deiner Beachtung der Untergrenze und der Miethöhenfestlegung!

#8

Ja, darf man.
Du darfst deiner Mutter bis zu 20.000€ schenken - das gilt für einen 10-Jahres-Zeitraum. Eine Schenkung von Teilen der Miete oder der Nebenkosten darf also 166,66€ im Monat nicht überschreiten.

Das wäre der eine Aspekt.

Der andere ist die Betrachtung, wie es mit deiner Einkommenssteuer aussieht. Du wirst die Einkünfte aus Vermietung ja anmelden müssen. Zudem möchtest du ja Kosten absetzen und auch die Abschreibung nutzen.
Um diese Werbungskosten voll ansetzen zu können, darf die Warmmiete nicht unter 66% der Vergleichsmiete liegen.
Ein Rabatt von 34% an deine Mutter schadet also nicht.
Da es offenbar mehrere gleichartige Wohnungen im Haus gibt, sollte die Ermittlung kein großes Problem sein.

(Das ist meine Wissensstand als Steuer-Laie. Eine Schwester hat genau diesen Fall letztes Jahr durchexerziert, ich hoffe, dass ich mich a) richtig erinnere und b) die Gesetze noch so sind)

#9

Hallo!

Das ist völlig egal, da sowohl die Nebenkostenvorauszahlungen als auch die Mietzahlungen eine Einnahme darstellen. Bei Ermittlung des Überschusses wird nicht unterschieden, wie die Einnahmen bezeichnet werden. Bei der Ermittlung der 66%-Grenze in Bezug auf die Teilentgeltlichkeit spielt das ebenfalls keine Rolle. Bei der Beurteilung, ob Gewinnerzielungsabsicht besteht, ist das ebenfalls egal.

Auf Seiten des Mieters könnten allerdings Lohnanteile aus den Nebenkosten zu einer Steuerermäßigung nach § 35a EStG führen.

Schöne Grüße!

#10

Wo soll der Unterschied liegen? Die Berechnung ist immer gleich, Einnahmen minus Werbungskosten gleich Überschuss, gegebenenfalls mal Quote der Entgeltlichkeit.

#11

In einem Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen ist die Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete durch den Objektbezug einfacher herzustellen als bei einem teils selbstgenutzten Zweifamilienhaus. Beim letzteren muss das Finanzamt etwas intensiver nach der ortsüblichen Marktmiete suchen.

Es sind das Arbeitsentgelt (nicht Lohnentgelt), Entsorgungskosten (z. B. Gartenabfälle), Verbrauchsmaterialien (z. B. Streumittel) u.ä.

#12

Das ändert aber nichts an der Rechtslage und auch nichts an der Berechnung.

#13

Da bringst Du ein Totschlagsargument gegen alles oder nichts. Vorallem ist es bei der Fragestellung nicht hilfreich:-(

Und Deine unsaubere Bezeichnung „Lohnentgelt“ wird auch noch von mir bereinigt!

#14

Servus,

in diesem Fall können innerhalb von 10 Jahren 100.000 € steuerfrei verschenkt werden. D.h. man braucht bei einer verminderten Miete keinerlei Bedenken haben.

Ob die Miete oder die Betriebskosten vermindert werden, bleibt sich gleich.

Schöne Grüße

MM

#16

Das ändert aber nichts an der Rechtslage und auch nichts an der Berechnung.

Das war nur eine notwendige Ergänzung zu dieser Aussage von Dir.

(Beitrag editiert – www Team)

#17

Vielen Dank für die Informationen !

#18

Vielen Dank an alle für die Rückmeldungen!

LG bea