Jahresabrechnung einer Eigentumswohnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,

seit März 2010 bin ich Besitzer einer Eigentumswohnung und zahle auch fleißig die Nebenkosten an den Verwalter. Jetzt ist die Jahresabrechnung 2010 vom Verwalter gekommen und mich wundert, dass ich a) für alle Kosten 2010, also auch für Januar/Februar aufkommen soll, wo ich noch gar nicht Eigentümer war, und b) meine gezahlten Nebenkosten an die Hausgemeinschaft jedoch erst ab März gelten, ich also verhältnismäßig zu wenig Nebenkosten gezahlt habe - die Zahlungen vom Voreigentümer für Jan/Feb wurden nicht berücksichtigt.

Auf meine Nachfrage beim Verwalter hieß es, dass dies so in Ordnung sei, da es vom WEG so geregelt sei und ich mich selber um die ‚Verrechnung‘ mit dem Voreigentümer kümmern müsse.

Ist dem so? Und wäre das auch so, wenn ich die Wohnung erst im Herbst gekauft hätte? Oder muss der Verwaltung den Eigentumswechsel innerhalb eines Jahres nicht genau in seiner Abrechnung aufschlüsseln? Können Sie mir hierzu sachdienliche Hinweise, vieleicht sogar mit direkten Paragraphen auf das WEG geben?

Vielen Dank für die Auskunft und Unterstützung!

#2

Kosten- und Lastentragung des Erwerbers

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist der Erwerber eines Wohnungs-/Teileigentums zur Zahlung von Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 2 WEG vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an verpflichtet. Der Erwerb des Eigentums vollzieht sich
rechtsgeschäftlich (Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag) durch Auflassung und Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Gruß,
Andreas

#3

Der Verwalter hat Recht! Lesen Sie mal Ihren Kaufvertrag durch, da ist genau geregelt, was der alte Eigentümer für die Zeit vor dem Abrechnungstermin an Sie zu erstatten hat. Diese Regelung gilt zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Für den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft ist das Bedeutungslos. Man hält sich stets an den, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der Abrechnung laut Grundbucheintrag gerade gehört.

#4

Hallo,

gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet der jeweilige Eigentümer der Wohnung. Da Sie neuer Eigentümer sind, haften Sie - aber erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Lasten-Nutzen-Wechsel erfolgte. Für den Zeitraum davor haftet der vorherige Eigentümer.
Der Lasten-Nutzenwechsel ist im Kaufvertrag für Ihre Wohnung geregelt. Ab diesem Zeitpunkt tragen Sie die Kosten für die Verwaltung, alles was vor diesem Zeitpunkt erfolgte der bisherige Eigentümer. Sofern Sie die Zählerstände beim Eigentumswechsel protokolliert haben, kann die Hausverwaltung auf Basis dieser Daten eine Zwischenabrechnung machen. Allerdings muss man die Hausverwaltung dazu extra beauftragen. Nach WEG ist die Hausverwaltung nicht verpflichtet, Zwischenabrechnungen zu legen.
Im Zweifel: Notar befragen.

#5

Der Verwalter macht es sich reichlich einfach. Es gehört ganz klar zu den Aufgaben eines Verwalters eine Abrechnung zu machen, die auch Zeiträume für Vermietungen und Eigentümerwechsel abgrenzt. Wenn Sie jetzt nach über einem Jahr das Geld von einem Voreigentümer zurück holen sollen, dann ist das eine Sache der Unmöglichkeit. Natürlich kann man das auch abschreiben weil der Betrag nach einem Wohungskauf eigentlich nicht sonderlch wichtig ist. Aber wenn der Vrkauf im November statt gefunden hätte, dann kann es schon ein paar tausend Euro aus machen und das ist schon ärgerlich.

Natürlich kann jede Eigentümergemeinschaft ihre eigenen Gesetzte machen und auch so einen Quatsch in der Teilungserklärung fest legen. Bitte prüfen sie ihren Kaufvertrag und die Teilungserklärung was genau darin steht und lassen sie sich notfalls noch mal von ihrem Notar, der den Kaufvertrag abgesegnet hat, beraten. Wenn sie in keiner Unterlage eine schriftlich fixierte Regelung finden, dann lassen Sie sich bitte mal den Verwaltrvertrag vom Verwalter oder dem Eigentümerbeirat zeigen. Es kann auch sein, daß dieser Vertrag vom Verwalter vorsätzlich fehlergaft geschrieben und nur nachläsig von den Eigentümern geprüft wurde.

Es kann dadurch sein, daß dieser Vertrag den Verwalter wirklcih davon entbindet eine solche Service-Leistungen auszuführen. Falls das so sein sollte, dann würde ich in jedem Falle die Leistungsbereitschaft der Verwaltung anzweifeln. Das sieht nach plumper Abkassiererei durch den Verwalter aus!

Stellen Sie den Verwalter in einer Eigentümerversammlung zur Rede was das soll. Kann ja sein, daß er das nicht machen will oder so viel Geld dafür kassieren will, daß die Gemeinschaft auf diese Leistung verzichtet. Das ist aber eigentlich für einen Verwalter eine Kleinigkeit und ich würde auch dazu tendieren so einem Verwalter genauer auf die Finger zu schauen. Wenn es schon bei so einer „Kleinigkeit“ zu Leistungsverweigerung kommt, dann vermute ich hier einen bösen Abkassierer. Prüfen sie die Rechungen einfach mal genauer. Lassen Sie sich gegebenenfalls auch mal in den Eigentümerbeirat wählen - das macht zwar Arbeit aber so bekommen sie besser Einsicht in die Machenschaften der Verwaltung. Nur im Eigentümerbeirat kann man echte Arbeit Leisten und am Ende den Eigentümern richtig Geld sparen indem man vernünfige Verträge aufsetzt, verschiedene Angebote von ServiceDiestleistern prüft etc. Meist kungeln solche Verwalter auch und machen auch mit Dienstleistern überteuerte Verträge. Wie auch immer - schauen sie dem mal lieber auf die Finger - das kann schnell ein paar hunder Euro pro Monat in ihrer eigenen Kasse sparen.

#6

Hallo Glasklar,

nun, mit WEG § kann ich leider nicht dienen, aber ich kann Dir bestätigen, daß mir dies auch so gegangen ist, wie Dir.
Mein Glück war, daß mein Vorbesitzer das Hausgeld ordentlich + pünktlich bezahlt hat, so daß ich eine Rückzahlung erhalten habe. Darüber habe ich mich dann mal nicht beschwert, aber gewundert habe ich mich schon darüber.
Ich bin mir nicht ganz sicher, ob sich die Verwalter das Leben nicht auch ein wenig einfach machen.

Aber Du könntest den Verwalter auch mal fragen, ob er die Haus-Geld Zahlung für Januar + Februar überhaupt mal angemahnt hat !?

Viele Grüße vom
Michael

#7

Hallo
Der alte Besitzer muss so lange die Kosten bezahlen, wie/bis der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist (BGH NJW 1983 1615) aber im Notarvertrag prüfen was zum Lastenübergang gesagt wurde, es kann dort was anderes vereinbart sein.

In einer Computer-Abrechnung wird bei Wechsel innerhalb eines Jahres jeder anteilig belastet (abgerechnet)

Jeder Eigentümer kann beim Verwalter die gesamte Abrechnung und Belege einsehen (Ordner-Unterlage)
Er hat das Recht dazu, nicht Hinweis auf Datenschutz und geheim

Wo sind denn die Zahlungen des vorherigen Eigentümers für diese Monate geblieben
Ist für den vorherigen Eigentümer/Verkäufer eine Abrechnung erstellt worden

Sind bezogen auf die Umlage wirklich 12 Monate belastet worden
Obwohl die neu-Erwerbung kürzer ist.

Verwalter soll Stellung nehmen wieso er alles jährlich abrechnen darf/will. Nachweise zeigen lassen

Verwalter=einer der Eigentümer: kennt er sich wirklich genau aus, und auch als Mit- Eigentümer genau prüfen

Verwalter=gewerblich tätig: hier wird Sachkenntnis vorausgesetzt – aber kritisch bleiben

Abrechnung über Computer-Programm: ist (in der Regel) auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen erstellt. Fehler meistens bei der Beleg-Eingabe

Abrechnung per Hand: Fehler können an jeder Stelle auftreten

Sofort Brief an den Verwalter dass diese Angelegenheit als Tagesordnungspunkt in die nächste Eigentümerversammlung aufgenommen wird

Keiner Entlastung des Verwalters zustimmen (auf Eigentümer-Versammlung) bringt zwar nichts wenn die anderen Eigentümer die Mehrheit haben.

Gibt es einen Hausbeirat ? Gibt es einen Rechnungsprüfer, es muss auch ein Eigentümer per Unterschrift die vom Verwalter erstellte Hausabrechnung freigeben und als sachlich richtig bestätigen. Die in der Frage der Abrechnung kontakten.

Bei eigener Unkenntnis sollte man einen Bekannten hinzuziehen, der sich auskennt.

#8

hier ein Auszug aus
dtv Wohnungseigentum ISBN 3406320171 Buch anschauen Seite 15

Kommt es während der Abrechnungsperiode zu einem
Wohnungseigentümerwechsel, so sind die von dem jeweiligen Wohnungseigentümer im Rechnungsjahr
geleisteten Vorschüsse (…) den einzelnen
Posten der Abrechnung getrennt auszuweisen (BayObLG DWE.1985, 59).
Eine zeitanteilige Aufteilung ist Sachgerecht. Eine
Aufteilung nach Fälligkeit der einzelnen Listen und Kosten
(so BayOLG ) ist weder (…)

#9

Hallo
der verwalter muss für sie eine stichtagsbezogene abrechnung vornehmen vom alten zum neuen eigentümer. für die monate wo sie nicht eigentümer waren brauchen sie nichts zahlen,erhalten aus diesen monaten aber auch nichts. ich habe ihre anfrage an unsere Hausverwaltung weiter gemailt um eine fachliche Auskunft zu erhalten mit den gesetztext.
In Ihrem Notarvertrag steht auch ab wann sie eigentümer sind, mit kaufdatum oder nach begleichung des kaufpreises.Jedenfalls ist die aussage ihrer hausverwaltung völlig falsch, die steckt unter umständen mit dem eigentümer unter einer decke oder war selbst vorher der eigentümer.

viele grüße Olaf

#10

Hallo
der genaue Zeitpunkt, ab wann die Uhr läuft für den neuen Eigentümer, ist üblicherweise im notariellen Kaufvertrag geregelt unter „Übergabezeitpunkt“.
Wenn der Verwalter sagt, dies sei so in diesem Haus, dann soll er bitte die Rechtsgrundlage benennen. Dies könnte z.B. die Teilungserklärung sein.
Für diesen Fall müsste ein Ausgleich unter Verkäufer und Käufer nachträglich erfolgen, unter Verweis auf die Regelungen im Kaufvertrag.
Grüße
Aira92

#11

Hallo!
Im WEG ist diese Frage im Detail nicht geregelt.
Nach meinem Kenntnisstand (bin aber kein Experte) stellt es sich so dar:
Fällige Nachzahlungen von Nebenkosten muss der neue Eigentümer für das ganze Jahr leisten (auch eine eventuelle Überzahlung würde er erstattet bekommen).
Der interne Ausgleich zwischen altem und neuem Eigentümer sollte eigentlich im Kaufvertrag geregelt sein.
Sollte der alte Eigentümer aber für die Monate Januar und Februar keine Vorauszahlungen geleistet haben, haften Sie als neuer Eigentümer hierfür nicht. Diese müsste der Verwalter vom alten Eigentümer einfordern.

Viele Grüße
Thomas

#12

lWenn Sie den Kaufvertrag mit dem Verkäufer selbst und nicht über den Verwalter, der oft auch als Makler agiert, geschlossen haben, setzten Sie sich mit dem Verkäufer in Verbindung, ebenfalls mit dem Beirat, dler die lAbrechnungen prüft, im übrigen sollte diese Regelung im Kaufvertrag enthalten sein. gruß, juliuszwo

#13

ich meine der Verwalter hat Recht.

#14

Ich hatte solche anfrage schon gestellt, HIER : http://www.wer-weiss-was.de/app/query/display_query?.. VIEL ERFOLG

#15

Hallo !
Entschuldigung ich war schon lange nicht mehr hier im Forum …
Als ich meine Eigentumswohung vor 14 Jahren gekauft habe, da stand die Renovierung des gesamten Gebäudes an- wir haben alles damals anteilig berechnet, also ich habe die Nebenkosten und Extrazahlungen fürs Gemeinschaftseigentum erst gezahlt, als der Notartermin stattgefunden hatte - ich war ab September Eigentümerin und bis August hat der Vorbesitzer gezahlt, auch für die Renovierung des Gebäudes.
Wir hatten beim Notariellen Vertrag eingetragen, wann die Schlüsselübergabe ist und wann ich beginne die Neben kosten zu zahlen, dazu gab es auch nochmals ein Protokoll.Man kann auch bei Haus und Grund nachfragen, die kennen die aktuellen PAragraphen.
Wie gesagt, habe es eben erst gelesen, da ich nicht so oft im Internet bin. Entschuldigung
Gruß Heike Schäfer