Hallo,
Die Wohnung wurde in 1973 erstellt.
1993 hat ein vom Verkäufer beauftragter Gutachter einen Preis
von 100 % für das Objekt ermittelt.
Zur gleichen Zeit ist exakt die gleiche Wohnung, links vom
Eingang, für 92,60 % verkauft worden.
Daran siehst Du, daß es sich eben immer nur um Schätzungen handeln kann. Und wenn ich mir vorstelle, daß man in unserer Gegend für eine ETW mind. 150.000 investieren muß, sind das gute 11.000 Euro Differenz.
In der Zwischenzeit sind 10 Jahre vergangen und bei einigen,
durchaus vergleichbareb Objekten, ist man um cir. 250 € im
Preis runter gegangen.
250 Euro? Das sind doch im Wohnungsmarkt keine Zahlen… Oder ist das zu verstehen, daß die Preise stabil blieben?
Der Verkäufer hat jetzt einen Preisvorschlag von % 172,15
gefordert.
(vom Schätzpreis 1993)
Fordern kann er viel - auch eine Millionen. Ob er jemanden findet, der ihm diesen Preis zahlt, steht auf einem anderen Blatt.
Grundsätzlich eignet sich der Schätzpreis von 1993 in keinster Weise als Grundlage für eine aktuelle Wertermittlung. Du mußt schauen, was Du in Eurer Gegend für vergleichbare Wohnungen zahlen müßtest.
Die Wohnung war von Vandalen (sog. Sinti) total ruiniert
worden. Die hatten im Wohnzimmer gegrillt. Alle Abflüsse
verstopft, aber dafür alle Wasserhähne voll aufgedreht. Jetzt
habe er die Wohnung total renoviert. In welchem Umfang kann
ich jedoch jetzt noch nicht sagen.
Ob die Wohnung von Vandalen ruiniert wurde oder nicht braucht Dich nicht zu interessieren. Das ist allein Sache des jetzigen Eigentümers und sein Risiko wenn er vermietet.
Allerdings können umfangreiche Renovierungen den Wert der Wohnung, auch und gerade für Dich, erheblich steigern. Du mußt bedenken, daß Du diese Renovierungen erst sehr viel später erneuern mußt.
Kurz: es geht kein Weg daran vorbei: schaue Dir die Wohnung mit einem Fachmann an und schätze ab wieviel Du investieren mußt um die Wohnung auf einen aktuellen Standart zu bringen. (Bei ETW muß auch noch mit ins Kalkül, ob in der Vergangenheit von der Gemeinschaft ausreichend Rücklagen gebildet wurden oder ob Du in den nächsten Jahren mit erheblichen Investitionen zur Erhaltung des Hauses rechnen mußt)
Kaufpreis + Renovierungskosten (evtl. anteilig aus der Nutzungsdauer berechnet) + Differenz zur erforderlichen Rücklage = Preis einer Neubauwohnung. Diese Gleichung kann man als Überschlag benutzen um abzuschätzen ob die Vorstellung des Verkäufers überzogen ist oder nicht.
Ob Du diesen Preis dann auch zahlen mußt (oder evtl. sogar mehr), ist Sache des Verhandlungsgeschiks und der aktuellen Marktlage.
Ich wiederhole mich: auch wenn viele glauben, man könne einen „objektiven“ Wert für eine Immobilie ermitteln, dieser Markt ist Marktwirtschaft pur. Wer sich auf solche Berechnungen einläßt, zahlt in der Regel zu viel. Wer hartnäckig, geduldig, und kalt bleibt und auch bereit ist zu sagen „diese Preisvorstellung ist völlig überzogen“, der zahlt letzlich wesentlich weniger. Man muß halt dann auch bereit sein im Zweifel eine Wohnung einem anderen zu überlassen.
Viele Grüße
Stefan