Guten Tag, meine persönlichen unjuristischen Erkenntnisse sind wie folgt:
Bei Vermietung & Verpachtung geht es nicht um Eigennutzung, sondern um Fremdnutzung. Wenn das bei Ihnen so ist, werden alle dabei anfallenden Einnahmen(also Kaltmiete und von den Mietern eingenommene andere Nebenkosten) den für die Erzielung von solchen Einnahmen notwendigen Ausgaben (also Werbungskosten) gegenübergestellt.
Prinzip - alles was bei Vermietung an Fremde eingenommen wird und alles, was zur Erzielung solcher Einkünfte ausgegeben wird ist relevant. Das Ergebnis ist zu versteuern (da das FA nur Einnahmen vesteuert, werden Gewinne = positive und Verluste = negetive Einnahmen genannt).
Zu den Einnahmen zählen also die Grundmiete und eingenommenene Betriebs -und Nebenkostenkosten. Wenn die BK keine Kosten für Heizung und Warmwasserbereitstellung enthalten, nennt man das Kaltmiete. Die Kaltmiete enthält also nur die umlegbaren allgemeinen Betriebs-und Nebenkosten.
Das FA möchte die Kaltmiete und die Betriebskosten am liebsten getrennt aufgeführt bekommen (das läßt sich gegenüber den geltend gemachten Werbungskosten leichter prüfen/kontrollieren).In der Kaltmiete stecken ja Grundmiete und Teile der Betriebskosten, also ohne das, was eine Warmmiete ausmacht, nämlich in der Regel Kosten für Heizung und Warmwasser.
Im Falle einer Pauschalmiete sind Kaltmiete und Betriebskosten (meist auch noch die Kosten der Heizung und Warmwasserbereitstellung) zusammengefasst (und werden in der Regel gegenüber dem Mieter auch nicht abgerechnet = keine Nachzahlung oder Vergütung zuviel oder zu wenig gezahlter Betriebskosten, die auch noch als Einnahme gelten würden).
Das sollte bei der EStE kenntlich gemacht werden (in den Vordrucken oder im Anschreiben an das FA). Dann gelten die Einnahmen als Gesamtmiete und alle Betriebskosten müssen als Werbungskosten anerkannt werden.
Sollte das FA die Gesamtmiete nur als Kaltmiete ohne Betriebskostenanteil Heizung/Warmwasser anerkennen (weil Sie die Einnahmen nicht exakt als Gesamtmiete aus Kaltmiete und allen Betriebskostenzahlungen definiert hatten),sollten Sie das gegenüber dem FA nachholen.
Bei Schwierigkeiten mit dem FA sollten Sie eine Fehlerkorrektur beantragen.
Das Fa wird dann sicherlich bei exakter Erklärung der Einnahmebestandteile (Grundmiete+ Kaltmiete ohne Heizung/Warmwasser) die Gesamtmiete allen Werbungskosten gegenüber stellen.
Ansonsten müssten doch die Einnahmen um den Anteil der Betriebskosten, der zwar bisher in Ihrenen
Einnahmen steckte, aber bei den Werbungskosten nicht als Ausgabe akzeptiert wurde, reduzieren.
Dann würden wieder richtige Verhältnisse zu anerkannten Einnahmen und anerkannten Ausgaben hergestellt.
Offenbar gab es beim FA Unklarheiten über die Bestandteile Ihrer Einnahmen. Prüfen Sie das, ehe Sie einen Einspruch machen. Sie müssen alle Einnahmen angeben, auch wenn Sie diese als Betriebskosten wieder ausgeben. Haben Sie nicht alle Einnahmen angegeben, können auch nicht entsprechende Ausgaben geltend gemacht werden.
Für das FA ist nicht relevant, wie sich erklärte Einnahmen zusammensetzen, sofern es keine unterschlagenen Einnahmen gibt. Es werden immer Einnahmen gegen steuerlich anrechenbare Ausgaben gestellt. Ob Sie dem Mieter eine Kaltmiete/
Warmmiete abnehmen oder nur eine Grundmiete ist unerheblich ( mitunter nur unüblich).
Wenn Sie das aber immer schon so gemacht hatten und es wäre falsch gewesen, müssen Sie damit rechnen, dass das FA die vergangenen 4 Jahre neu berechnet.
Prüfen Sie also, aus welchen Bestandteilen Ihre Mieteinkünfte bestanden und teilen das dem FA mit. Enthielten diese auch Betriebskosten, muss das FA diese auch bei den Werbunbgskosten anerkennen. Da hilft manchmal ein Einspruch.
Wenn nicht(und Sie sind sich sicher über die Korrektheit Ihrer Angaben), hilft auch eine Beschwerde beim Finanzminister Ihres Landes.
mit freundlichem Gruß
Michael Kleindienst
