Kann eine Grundschuld nicht auf alle Eigentümer ?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

ich plane zusammen mit meiner Schwester und meinem Schwager ein Grundstück zu erwerben. Es wird per Bieterverfahren verkauft und ist über 1.100 m² groß, Grundstückswert ist ca. 110.000 €, aufgrund ein paar alter Bauten auf dem Grundstück wollen wir 70.000 € bieten. Da meine Schwester noch 2 Jahre in Elternzeit ist, können die beiden es sich finanziell die nächsten 2 Jahre nicht leisten, somit übernehme ich die ersten 2 Jahre die Rate! Außerdem zahle ich noch eine Anzahlung von 20.000 €. Nach 2 Jahren habe ich dann ca. die Hälfte gezahlt, somit wäre meine Hälfte dann finanziert. Durch eine noch zeitweilige Probezeit in meinem Vertrag kann ich aber nicht Kreditnehmer werden, was ich aber auch nicht will, da ich es eher als Geldanlage betrachte. Jetzt das Problem: Meine Bedingung war, dass ich zur 1/2 im Grundbuch stehe!!! Akzeptiert die Bank mein Eigentum am Grundstück, wenn der eigentliche Kredit nur auf meine Schwester und meinen Schwager läuft? Ich würde natürlich einer Grundschuld auf das gesamte Grundstück zustimmen.

Bitte helft mir! Vielen Dank.

#2

Kann hier leider nicht weiterhelfen

Matthias

#3

Hallo, da ich Hintergründe nicht kenne, obliegt es mir kaum, den Plan insgesamt zu kommentieren; er erscheint -auch im Hinblick auf die Probezeit- ggf. übereilt. Stehen Sie im Grundbuch, kann die Bank nicht anders, als Ihr Eigentum zu akzeptieren. Ob sie Schwester und Schwager unter diesem Gesichtspunkt finanzieren wird, zumal sie wg. Elternzeit die Raten nach eigener Erkenntnis nicht aufbringen kann? Sehr fraglich so meine ich. Am besten, die Bank fragen oder den Plan überdenken. Beste Grüße … a.

Hallo, ich plane zusammen mit meiner Schwester und meinem Schwager ein Grundstück zu erwerben. Es wird per Bieterverfahren verkauft und ist über 1.100 m² groß, Grundstückswert ist ca. 110.000 €, aufgrund ein paar alter Bauten auf dem Grundstück wollen wir 70.000 € bieten. Da meine Schwester noch 2 Jahre in Elternzeit ist, können die beiden es sich finanziell die nächsten 2 Jahre nicht leisten, somit übernehme ich die ersten 2 Jahre die Rate! Außerdem zahle ich noch eine Anzahlung von 20.000 €. Nach 2 Jahren habe ich dann ca. die Hälfte gezahlt, somit wäre meine Hälfte dann finanziert. Durch eine noch zeitweilige Probezeit in meinem Vertrag kann ich aber nicht

Kreditnehmer werden, was ich aber auch nicht will, da ich es eher als Geldanlage betrachte. Jetzt das Problem: Meine Bedingung war, dass ich zur 1/2 im Grundbuch stehe!!! Akzeptiert die Bank mein Eigentum am Grundstück, wenn der eigentliche Kredit nur auf meine Schwester und meinen Schwager läuft? Ich würde natürlich einer Grundschuld auf das gesamte Grundstück zustimmen. Bitte helft mir! Vielen Dank.

#4

Also das mit meiner Probezeit sollte kein Problem darstellen. Bin im Vertrieb einer Bank tätig und selbst wenn ich dort in der Probezeit gekündigt werde, finde ich schnell was neues im Vertrieb einer Bank / eines Unternehmens. Rechnerisch geht die Haushaltsrechnung auf. Da ich selber gelernter Bankkaufmann bin (leider aber nichts mit Baufi zu tun habe) habe ich mich schon mit allen Aspekten beschäftigt. Die einzige Frage, die sich für mich stellt, ist halt nur, ob eine Bank die Grundschuld macht, wenn das Grundstück auf 3 Eigentümer läuft aber nur 2 davon Kreditnehmer werden und der Dritte (= ich) keinen direkten Bezug zum Bankdarlehen hat.

#5

Hallo,
leider kann ich nicht weiterhelfen. Sorry.
Gruß

#6

Hallo,
grundsätzlich müssen Darlehensnehmer und Sicherheitengeber nicht identisch sein. Soll heissen: von Gesetzes wegen können Sie (teilweise) Eigentümer sein und geben dann die Sicherheit für Ihre Schwester und deren Mann, die das Darlehen aufnehmen. Dass dabei das gesamte Grundstück verpfändet wird ist obligatorisch und notwendig. Viele Banken wollen solch eine Konstruktion allerdings nicht, da die Vertragsgestaltung kompliziert ist und eine Verwertung der Sicherheit erschwert wird. Also bitte bei der finanzierenden Bank nachfragen, ob die „Eigentümerverhältnisse“ so wie geplant akzeptiert werden.
Ein 2. sollten Sie aber auf jeden Fall auch noch bedenken: Als Miteigentümer des Grundstücks haben Sie ein direktes Interesse daran, dass der Kredit ordentlich bedient wird und Sie haben möglicher Weise auch einmal irgendeinen Grund sich mit der Bank über den Kredit zu unterhalten. Wenn Sie nicht Mitkreditnehmer sind, wird die Bank sich in diesem Fall auf das Bankgeheimnis berufen müssen und darf Ihnen zu dem Kredit gar keine Auskünfte geben. Der Kredit wird also möglicher Weise nicht mehr bedient und Sie erfahren es erst bei der Versteigerung des Grundstücks (so einem Nachbarn von mir gerade geschehen. Die Tochter und der Schwiegersohn haben sich im Streit getrennt. Jede der Parteien will der anderen unbedingt schaden und er steht daneben und kann nichts unternehmen, weil ihm die Vollmachten fehlen). Unter diesem Aspekt also gar nicht so schlimm, wenn Sie doch mit als Kreditnehmer im Vertrag stehen.

#7

Wenn die Bank die beiden Miterwerber als ausreichende Kreditnehmer anerkennt, dann dürfte eine Grundschuld auf das Volleigentum ebenfalls ausreichen. Wenn nein, dann werden Sie evtl. als Mitschuldner unterzeichnen müssen. Weshalb fragen Sie nicht die Bank? Die Institute/Banken entscheiden evtl. auch unterschiedlich. Es sollten mehrere angefragt werden.

#8

Wenn Schwager und Schwester ihren Anteil nicht leisten können, dann dürfen die keinesfalls mitsteigern! Sie müssen Ihr Meistgebot bei Zuschalg in dem kurz darauf stattfindenden Verteilungstermin beim Amtsgericht durch entsprechend Zahlung belegen. Können Sie das nicht, dann erfolgt die Anschlußversteigerung diesmal mit Ihnen als Schuldner! Schminken Sie sich diesen Quatsch ab, wenn Sie alleine von Ihrer Bank vorher keine Zusage über die Finanzierung Ihres beabsichtigten Meistgebotes erhalten. Gibt die Baank Ihnen das Geld, dann eersteigern Sie das Grundstück für sich alleine. Später, wenn die finaziellen Verhältnissee von Schwester und schwager in Ordnung sind, können Sie das Grundstück teilen lassen und einen Anteil an die Beiden verkaufen.

#9

Hallo Oli232, naja, warum soll die Bank nicht? Letztlich wird das aber die Bank entscheiden (und nicht wir hier), daher muss man einfach die Bank fragen. Vielleicht hat die eine Bank auch Probleme mit einer solchen Konstellation, eine andere wird’s vielleicht mitmachen. Hier wird man ggf. etwas suchen müssen! Nochmal, warum sollte die Bank nicht, eine entsprechende Bonität des/der Schuldener vorausgesetzt? Beste Grüße … a.

#10

Werte/r Anfragende/r,

die Bank wird akzeptieren, ABER, die Verbindlichkeiten werden dann „das gesamte Grundstück“ belasten. Falls mal ein Doppelhaus gebaut werden sollte, ist bzw wird das, zumindest bei noch bestehenden Verbindlichkeiten, schwierig.

Soooo, nur angenommen, es würde wie Sie erörtert haben, finanziell abgewickelt.
ABER, ebenfalls nur mal angenommen, Ihre Schwester will- oder KANN nach 2 Jahren nicht zahlen. Was kommt dann? Sie werden mit Sicherheit seitens der Bank in Mithaftung genommen. Müssen demnach evtl. das Grundstück GESAMT bezahlen, sind aber NICHT voller Eigentümer bzw NUR Miteigentümer.
Das sollten Sie im Innenverhältniss SAUBER klären, aber auch vertraglich, SCHRIFTLICH und NOTARIELL regeln. Heißt, ohne Notar geht das wohl nicht.

Bei weiteren Fragen einfach nochmal melden.
Gruß
W. Hölker

#11

Vom Grundsatz her ist diese von Dir angedachte Konstruktion machbar,da das gesamte Grundstück für die Bank als Sicherheit dienen soll.
Im Innenverhältnis mußt Du aber die einzelnen Punkte genau schriftlich am besten auch bei einen Notar fixieren lassen.

#12

Hallo,

grundsätzlich spielt es keine Rolle, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, dieser eine Sicherheit (hier: Grundschuld) für eine Forderung der Bank stellt.

Die Bank wird sich sicherlich die Hintergründe erläutern lassen und auf jeden Fall eine separate Zweck(bestimmungs)erklärung hereinnehmen. Dies ist die Verbindung zwischen der Grundschuld als sog. abstrakte (=losgelöst von einer Forderung) Sicherheit und der Forderung (hier: Kredit).
Ist der Eigentümer Kreditnehmer kann man einen weiten Sicherungszweck vereinbaren, d. h. Haftung der Grundschuld für alle Forderungen des Gläubigers gegen den Sicherungsgeber.
Bei sog. „Drittsicherungsgebern“ (= Kreditnehmer Eigentümer) ist nach der Rechtsprechung nur ein enger Sicherungszweck (konkrete Verbindung der Grundschuld mit einer - oder mehreren - bestimmten Forderung/en) erforderlich. Dies ist im Bankgeschäft aber „täglich Brot“ und sollte somit kein Hindernis darstellen.

Allerdings interessiert die Bank nicht, wer bezahlt (s.o. „meine Hälfte finanziert“), sondern sie will ihr Geld - egal von wem. Umgekehrt wird dann auch der Miteigentümer nicht aus der Haftung entlassen, wenn er meint, „sein“ Anteil sei bezahlt.

Wenn aber der Kreditnehmer („Schwester … in Elternzeit“) die Rate nicht bringen kann, dann wird es ohne zusätzliche Mitverpflichtung eines potenten Zahlers (Bürge o.ä.) um feststellen zu können, dass nach ihrer Ansicht der Kredit auch bezahlt werden kann.

Was viele unterschätzen / verkennen:

Zunächst ist zu prüfen, ob der Kreditnehmer den Kredit zurückbezahlen kann. Kann er dies nicht („fehlende Kapitaldienstfähigkeit“) wird es schwer für ihn, einen Kredit zu bekommen.
Sicherheiten, z. B. Grundschulden, sind nur für den Fall, dass die geplante Rückzahlung aufgrund irgendwelcher - meist nicht vorhersehbarer, z. B. Arbeitslosigkeit - Störungen nicht erbracht werden kann.

Gruß

Günter

#13

Hallo,
sollte kein Problem sein, da die Grundschuld auf dem Grundstück lastet unabhängig vom Eigentümer.
mfg
Ben

#14

Hallo, Oli232
über die Problematik der Fianzierung von Grundstückken
verfüge ich über keinerlei weiterführenden Kenntnissen. Auch kommt diese Art von Geschäften im Mietrecht nicht vor. Dort geht es im wesentlichen um Wohnraum und mit allen in diesem Zusammenhang vorkommenden Störungen.
Mit freundlichen Grüßen Willi

#15

Aus Deiner Wortwahl („Grundschuld“) schließe ich, dass sich Deine Frage auf deutsches Recht bezieht. Wenn ich damit richtig liege, kann ich Dir leider nicht sinnvoll antworten, da ich österreichischer Jurist bin.

#16

Liebe® Olli,

der einzige, wirklich gut durchdachte Rat von mir wäre: Tut Euch alle das nicht an, egal, wie günstig die Offerte jetzt scheint…!!!

Begründung:
Das alles ist von der Finanzierung und der Finanzierbarkeit her ein Kuddelmuddel. Fakt ist, dass die eingetragenen Eigentümer als Gesamtschuldner haften. Punkt. Du kannst es nicht, weil Du noch nicht unbefristet angestellt bist. Die Schwester kann es nicht, weil sie in Elternzeit ist. Das Kapital kommt von Dir… Aber Du möchtest aus der Haftung entlassen werden, sobald das geht, jedoch im Grundbuch eingetragen sein…

Merkste selber, ne??? Meine Lieben, bitte betrachtet neben der überaus schwierigen finanziellen Seite auch die menschliche. Nach meiner Erfahrung sind solche Konstrukte unter Verwandten meist mit viel Druck und Erwartungshaltung belastet. Manchmal erst später, aber das kommt!

Ich möchte Euch in keinem Fall vom Eigentum abraten. Aber bitte!!! Wartet noch damit, bis die Finanzierung derer, die dann auch wirklich darin wohnen wollen, auf festen Füßen steht. Das bedeutet für Dich, dass hilfreiches Eingreifen oder Zur-Verfügung-Stellen von Geld nicht zu der Verpflichtung führen sollte, einen Abtrag auch auf Dauer zu leisten, den Du nicht leisten kannst oder willst. Das bedeutet für die Schwester, die Elternzeit abzuwarten und die daraus resultierende finanzielle Situation und sich dann ein eigenes Nest zu schaffen aus eigener Kraft. Gelingt das nicht, würdest Du ohnehin weiterhin die Hand darüber halten müssen.

Klar, was ich damit meine? Rein menschlich nimmt der Druck unter Euch Geschwistern zu, wenn der Plan nicht aufgeht. Aus Sicht der Absicherung Deiner Interessen ist zudem noch das Erbrecht zu betrachten, wenn alle Stricke reißen… Da ist ein Kind und Du bist Miteigentümer… Hmmmmm…

Für keine der Parteien ist das eine zufriedenstellende Lösung. Sei so gut und denk intensiv darüber nach. Besprich das nochmal mit der Familie und einem Notar. Und mach Dir bewusst, dass bei aller Liebe gut Ding Weile haben will. Für mich wäre das keinesfalls, in gar keinem Fall!, ein Weg, alle in ein glückliches Zuhause zu bringen. Die miteinander verwobenen Verpflichtungen sind zu weitreichend und das Leben nicht planbar genug. Es wird eine andere, zu Euch besser passende Gelegenheit geben. Wartet das ab, spart darauf, die jetzt verlockend scheinende Immobilie wird Euch m. E. nicht glücklich machen mit diesem Finanzierungskonstrukt.

#17

Hallo Oli,
das ist alles eine Vereinbarungssache, die sich notariell regeln lässt.
Erster Ansprechpartner ist aber hier die Bank, die den Kredit bewilligen soll.
Vielleicht solltest du einen Bankexperten zu Rate ziehen.
Ich persönlich kenne mich nur mit Grundbucheinträgen aus.

Viele Grüße von der Blonden

#18

Hallo Oli232,
wenn ihr gemeinsam ein Grundstück erwerbt, seit ihr eigentlich eine BGB Gesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR), die wie eine Einzelperson behandelt wird. D.h. Jeder haftet für den Anderen. Im Grundbuch wird eingetragen, welchen Anteil jeder von euch hält. Das kann so gemacht werden, dass Du mit 50% und Deine Schwester mit Mann auch mit 50% eingetragen werdet. Ihr müsstet euch im Vorfeld eben einig sein. Bei Deiner Zustimmung einer Grundschuld für einen Bankkredit wäre ich vorsichtig wegen der Haftung für diese Schuld. Falls bei euch irgendwas schief läuft, kannst Du u.U. Alles bezahlen.
Ich hoffe Dir hiermit geholfen zu haben.
MfG
J. Wolf

#19

Anfrage durch Abwesenheit versäumt!

#20

…da kann ich leider nicht weiter helfen,
ich bin Experte für Unternehmens-Finanzierungen.
Am besten einfach Ihre Hausbank fragen.

Beste Grüsse

Ihr Jo Vorstadt

AktivCoach und Strategie-Experte

Groß-Mönchhof 2
50129 Bergheim

www.aktivcoach.eu
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Skype: aktivcoach
Gründungsmitglied www.aktivcoach.erfolg.com
NEU: www.gratiskurs.aktivcoach.eu und www.aktiv-impuls.com

ich plane zusammen mit meiner Schwester und meinem Schwager
ein Grundstück zu erwerben. Es wird per Bieterverfahren
verkauft und ist über 1.100 m² groß, Grundstückswert ist ca.
110.000 €, aufgrund ein paar alter Bauten auf dem Grundstück
wollen wir 70.000 € bieten. Da meine Schwester noch 2 Jahre in
Elternzeit ist, können die beiden es sich finanziell die
nächsten 2 Jahre nicht leisten, somit übernehme ich die ersten
2 Jahre die Rate! Außerdem zahle ich noch eine Anzahlung von
20.000 €. Nach 2 Jahren habe ich dann ca. die Hälfte gezahlt,
somit wäre meine Hälfte dann finanziert. Durch eine noch
zeitweilige Probezeit in meinem Vertrag kann ich aber nicht
Kreditnehmer werden, was ich aber auch nicht will, da ich es
eher als Geldanlage betrachte. Jetzt das Problem: Meine
Bedingung war, dass ich zur 1/2 im Grundbuch stehe!!!
Akzeptiert die Bank mein Eigentum am Grundstück, wenn der
eigentliche Kredit nur auf meine Schwester und meinen Schwager
läuft? Ich würde natürlich einer Grundschuld auf das gesamte
Grundstück zustimmen.

Bitte helft mir! Vielen Dank.