Kann ich Kreditzinsen steuerlich absetzen bei Kauf einer Immobilie mit unentgeltlichem Wohnrecht auf

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe/-r Experte/-in,
ich habe folgende Frage:

In der Zeitung fiel mir ein Angebot auf, ein Haus „auf Rentenbasis“ zu kaufen. Da ich nicht sofort umziehen muß, also genügend Zeit habe, wäre solch eine Konstruktion für mich interessant. Der Eigentümer möchte, daß ihm ein unentgeltliches Wohnrecht auf Lebensdauer an dem Grundstück und Haus eingeräumt wird.

Obwohl der Kaufpreis dadurch freundlicher wird, könnte ich ihn trotzdem nicht aus der Portokasse bezahlen, müßte also einen Kredit aufnehmen.

In dem Zusammenhang nun meine Frage:
Kann ich die Schuldzinsen für den Kredit steuerlich absetzen? Ich wohne nicht selbst in dem Haus, von daher müßte es möglich sein. Andererseits weiß ich nicht, ob sich das Finanzamt in solchen Fällen auf den Standpunkt stellen kann: Es gibt keine Mieterträge, also kann ich steuerlich auch nichts absetzen. Einen Vorteil hätte ich bereits durch den niedrigeren Kaufpreis.

Oder rechnet mir das FinA – ungeachtet der vertraglich vereinbarten Fakten – einfach fiktiv eine ortsübliche Vergleichsmiete dagegen und setzt meine absetzbaren Kosten damit auf Null?

Vielen herzlichen Dank schon im Voraus für Eure Antworten,
Monika

#2

Hallo Monika,

ich nehme mal an dass dich dieser Fall allgemein interessiert, und nicht, obwohl du in der „ich“-Form geschrieben hast, aufgrund persönlicher Interessen. Im zweiten Fall läge nämlich hier eine steuerliche Beratung vor, welche nicht zulässig ist. Also, das nächste Mal am Besten in der allgemeinen Form schreiben :wink:

Wie aus deiner Beschreibung hervorgeht, gilt das Wohnrecht für das gesamte Grundstück und Gebäude (und nicht beispielsweise nur für eine einzenle Wohnung).
Meiner Ansicht nach kann man in diesem Fall die Schuldzinsen nicht absetzen, da man aus dem Grundstück keine Einnahmen erzielt.

Wäre das Wohnrecht auf einen Teil des Grundstücks beschränkt (also bspw. auf Wohnung 1) so könnten für den Rest (bspw. Wohnung 2) soweit vermietet grundsätzlich anteilig die Aufwendungen abgesetzt werden.

(Das Bundesfinanzministerium sagt hierzu mit einem Schreiben vom 29.05.2006: „Sind dem Eigentümer aus dem Grundstück keine Einnahmen zuzurechnen, darf er Aufwendungen auf das Grundstück nicht als Werbungskosten abziehen“)

Ich hoffe das Hilft dir weiter.

Gruß

#3

Hallo „schmalzlocher“,

erst einmal vielen Dank für den Hinweis. Mich interessiert die Thematik selbstverständlich grundsätzlich. Ich habe nur bei Themen unter anderen Rubriken oft die Erfahrung gemacht, daß sich Situationen oft kürzer und prägnanter in der „ich-Form“ beschreiben lassen. So habe ich mir inzwischen angewöhnt, Fragen persönlich zu formulieren und in diesem speziellen Fall nicht daran gedacht, daß diese Art der Fragestellung mit anderen Vorschriften kollidieren könnte.

Der Hinweis, Ein- oder Zweifamilienhaus ist auch interessant, darf ich zu dem Aspekt bitte noch eine Überlegung nachreichen. Angenommen, eine Wohnung wäre 120 qm groß und eine zweite 60 qm. So, wie ich es verstanden habe, könnten demnach alle Kosten nur im Verhältnis 1 : 2 abgesetzt werden?
Als aktuelles Beispiel fällt mir ein:
Nehmen wir an, ein Schneeräumdienst kostet pro Jahr 900,-€. Besteht für die 120 qm große Wohnung kostenfreies Wohnrecht, so können demnach nur 300,-€ geltend gemacht werden?
Oder werden bei den Kosten Unterschiede gemacht? Ich meine, der Schnee muß zur Gänze geräumt werden, gleichgültig, ob ein Mieter zahlt oder nicht.

Und zur Thematik „mietfrei“ habe ich noch eine andere, grundsätzliche Frage, die nicht nur für das Wohnen in einem Haus gilt.

Glücklicherweise gibt es auch heutzutage Vermieter, die Verständnis haben, wenn sich bei ihren Mietern die wirtschaftlichen Verhältnisse ändern. Beispielsweise kenne ich einen Fall, da wurde ein Mieter Hartz-IV-Empfänger, ihm wurde aber nicht gekündigt sondern der Vermieter akzeptierte die niedrigere Miete, weil er davon überzeugt ist, dass sein Mieter es schon schaffen werde, wieder eine vernünftig bezahlte Arbeit zu finden. Der Vermieter verstehr sowieso die Welt nicht mehr. Für einen teuren Umzug, für Renovierungskosten, für Möbel u. dgl. würde der Staat das Geld rausschmeißen, aber ein paar Euro mehr Miete für eine möblierte Wohnung, das ginge angeblich nicht – solche Praktiken wolle er nicht unterstützen.

Bekommt dieser Mensch eigentlich auch Ärger mit dem FinA? Kann man ihn zwingen, den Mieter vor die Tür zu setzen und einen neuen Mieter zu suchen, der wieder die „alte“ Miete zahlt?

Und die andere Überlegung in dem Zusammenhang: Gibt es eigentlich „nach unten“ Grenzen?

In Berlin rauscht es hin und wieder im Blätterwald, wenn ein Grundstück für den symbolischen Wert von einem Euro den Besitzer wechselt. (Trotzdem kann der „Erwerber“ alles absetzen, da werden die Kredite dann als Investitionskosten deklariert o.ä.)

Das löst bei mir die Überlegung aus:

Gilt das auch bei Vermietungen? Kann man eine Wohnung auch für den symbolischen Wert von einem Euro pro Monat vermieten?

Oder wieviel Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete werden akzeptiert, damit Kosten steuerlich geltend gemacht werden können?

Nochmals vielen Dank für die Bemühung,
einen schönen vierten Advent wünsche ich noch,
Grüßlein, Monika.

#4

Hallo Monika,

richtig, die Kosten die auf das ganze Grundstück entfallen, wie bspw. die Räumkosten in deinem Beispiel, können entsprechend des entgeltlich vermieteten Anteils abgesetzt werden.
Kosten die nur auf eine Wohnung entfallen, bspw. Reparaturkosten eines Badezimmers, können entweder vollständig, falls sie auf die vermietete Wohnung, oder garnicht, falls sie auf die unentgeltlich überlassene Wohnung entfallen, abgesetzt werden.

Für die Miete gibt es tatsächlich eine „Untergrenze“. Soweit die tatsächliche Miete weniger als 56% (soll 2011 auf 66% steigen) der ortsüblichen Miete beträgt, dann können die Kosten nur Anteilig angesetzt werden.

Beträgt die Miete also bspw. 40% der ortsüblichen Miete, so können auch nur 40% abgesetzt werden.

Beträgt die Miete aber 70% der ortüblichen Miete, so können die Kosten grundsätzlich vollständig abgesetzt werden.
Hier gibt es dann nur noch das Problem der so genannten Liebhaberei. Die bedeutet:
Wenn offensichtlich ist, dass mit der erzielten Miete verglichen mit den Kosten, auch über viele Jahre hinweg niemals ein Gewinn erzielt werden kann, dann wird unterstellt, dass garnicht erst eine Absicht bestand, einen Gewinn zu erzielen.
Beträgt die tatsächliche Miete aber mind. 75% der ortsüblichen Miete, dann wird immer eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt.

Ich hoffe das war jetzt einigermaßen verständlich, ansonsten einfach nochmal melden. :smile:

Gruß

#5

Hallo lieber Unbekannter,

hab’ ganz herzlichen Dank für die schnelle Reaktion - noch dazu an einem Adventssonntag! Glücklicherweise gehörst Du zu den Menschen, die komplizierte Zusammenhänge klar strukturiert beschreiben können, so daß auch ein Nicht-Fachmensch wie ich das Gesamtkunstwerk versteht.

Im Grunde ist es auch nur zu verständlich, daß nichts abzugsfähig ist, wenn es keine oder kaum Einnahmen gibt.

Auf meine Frage bin ich übrigens gekommen, weil ich neulich in einem Immobilien-Katalog las, daß ein 82-jähriger sein Haus zu solchen Konditionen verkaufen wollte. Aber ich fürchte, das Alter wird dem Finanzamt wohl ziemlich gleichgültig sein, zumal es in der Generation auch viele Menschen gibt, die weit über 90 werden.

In solchen Situationen heißt es also - wie immer - mit spitzem Bleistift rechnen, nicht, daß man im Endergebnis mehr Steuern zahlt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete über den Unkosten liegt.

Also, vielen, herzlichen Dank nochmals und einen geruhsamen „Rest-Adventssonntag“,
Monika.

#6

Tut mir Leid, da kann ich nicht weiterhelfen, aber ich hoffe, dass dies jemand anderes kann.