Nur durch Mietvertrag kann ein Mietverhältnis entstehen, welches sich durch Kündigung beenden lässt. Doch kein Gesetz schreibt vor, dass der Vertrag schriftlich aufgesetzt werden muss. Andernfalls würde die Regelung keinen Sinn ergeben, dass ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr zwingend für unbestimmte Zeit gilt, wenn er nicht schriftlich geschlossen wird, wobei die Kündigung dann frühestens nach einem Jahr zulässig ist (§ 550 BGB).
Ob ein Mietvertrag geschlossen wird, hängt davon ab, ob die Beteiligten sich rechtsverbindlich darauf einigen wollen, dass jemand eine Wohnung oder den Teil einer Wohnung gegen Entgelt bewohnen darf. Das ist vorliegend nicht 100%-ig klar, aber fast. Der eigentliche Vermieter kommt als Vertragsschließender nicht in Betracht, denn er hat ja klar Nein dazu gesagt, selbst mit der Frau einen Mietvertrag zu schließen oder sie in den bestehenden Vertrag eintreten zu lassen. Somit könnte die Frau Untermieterin der Hauptmieter sein. Das dürfte der Fall sein, denn es wurde ja wirklich Miete gezahlt, und dafür hat die Schwester auch wirklich dort gewohnt.
Die Kündigungsfrist beträgt etwas vereinfacht gesagt drei Monate (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB). Bis zum 15. eines Monats kann aber zum Ende des Monats gekündigt werden, wenn es sich um Wohnraum handelt, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat (§§ 573c Abs. 3 BGB i .V. m. 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Maßgeblich ist also nicht, wie ja auch hier schon fälschlich behauptet, die Möblierung, sondern die Pflicht des Vermieters zur Möblierung nach dem Mietvertrag. Dazu kann es zum Beispiel schon reichen, wenn das Zimmer möbliert vorgeführt wird und Vermieter und Mieter unausgesprochen davon ausgehen, dass der Vermieter sich verpflichtet, das Zimmer mit Möbeln ausgestattet an den Mieter zu geben.
Den Ablauf einer Kündigungsfrist muss nicht abwarten, wer das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung hat. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). In der Regel bedarf es aber einer vorherigen Abmahnung (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Wenn die Schwester einfach nur auszieht, kommt eine fristlose Kündigung sehr wahrscheinlich nicht in Betracht.
