Kann man einem Mieter mit Wohnrecht kündigen?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Abend,
Mein Freund und ich planen ein Haus zu kaufen! Es handelt sich um ein 2Familienhaus und die obere Wohnung ist bereits vermietet! Wir würden die Mieter auch gerne behalten! Es handelt sich um die Eltern der Verkäuferin, die die Wohnung schon seit über 20 Jahren bewohnen. Es ist so das die Tochter alleine im Grundbuch steht und die Eltern mit dem Verkauf des Hauses überrascht wurden. Nun ist es natürlich so, dass das Ehepaar sich immer wie Eigentümern gefühlt haben und somit auch immer alles um und am Haus geregelt haben. Das ist aber gar nicht das Problem!

Es ist so das im Mietvertrag von 1990 steht das sie ein lebenslanges Wohnrecht haben, so wie die Nutzung der kommenden Garage, kompletten Dachboden und Keller…

Nun endlich zu meiner Frage:

Können solche Sachen wie Nutzung neu im Mietvertrag vereinbart werden??? Schließlich möchte man ja wenn man ein Haus kauft nicht weniger nutzen können als seine Mieter…

Wie sieht es mit dem lebenslangen Wohnrecht aus, kommt man aus dem ganzen irgendwie raus??? (Im Grundbuch steht nichts, lediglich im Mietvertrag) Versteht mich nicht falsch, es ist in keinster Weise geplant dem Ehepaar zu kündigen! Es wäre aber schön im Vorfeld zu wissen ob man die Möglichkeit hätte sein ganzes Haus zu nutzen wenn wir unerwartet doch nochmal Nachwuchs bekommen sollten!???

Danke schon mal für die Antworten

#2

Hi.

Natürlich. Warum auch nicht?

Ein lebenslanges Wohnrecht sollte unbedingt im Grundbuch vermerkt sein. Ist das nicht der Fall, liegt hier die einzige Möglichkeit die Bewohner „loszuwerden“. Ist der Vermerk im Grundbuch, kannst du im Viereck springen, ändert aber nichts am Wohnrecht. Ist aber bei dir offensichtlich nicht der Fall.
Also ja, ohne Grundbucheintrag ist eine Kündigung möglich.

#3

Servus,

dass ein nicht dinglich gesichertes, nur schuldrechtliches lebenslanges Wohnrecht zu behandeln ist wie eine Form eines Mietvertrages, ist in der Rechtsprechung weiter nicht umstritten. Wohl gehen aber die Meinungen darüber ein wenig auseinander, ob die Einräumung eines schuldrechtlichen lebenslangen Wohnrechtes nicht als von vornherein ausgesprochener Kündigungsverzicht des Eigentümers zu werten ist (so z.B. OLG Köln NJW-RR 1994, 853/854). Dann könnte nicht einfach mit dem „Eigenbedarf“ gewedelt werden (was im Einzelfall eh nicht so besonders einfach ist), sondern die einzige Möglichkeit einer Küdigung wäre die außerordentliche Kündigung, falls es dafür einen Anlass gäbe.

Kurz: Verlasse Dich keinesfalls darauf, dass eine Eigenbedarfskündigung im gegebenen Fall funktionieren wird.

Wobei die indirekte und verkürzte Zusammenfassung der entsprechenden Vereinbarung offen lässt, ob überhaupt ein schuldrechtliches lebenslanges Wohnrecht wirksam vereinbart worden ist: Es könnte sein, dass bereits an dieser Stelle ausgelegt werden muss, was denn die Absicht der Parteien eigentlich war.

Schöne Grüße

MM

#4

Hallo,

Dann sollte ja alles gut sein, oder nicht?

Wenn es einvernehmlich zwischen Mieter und (neuem) Vermieter ist, dann sollte ziemlich viel möglich sein. Wenn das Einvernehmen aber nicht da ist, dann kann es schwierig bis unmöglich werden.

Sieh es doch mal andersrum: Mit diesen Einschränkungen dürfte das Haus deutlich weniger Wert sein. Du kaufst nicht das, was Du da siehst (oder sehen möchtest), sondern das was „übrig ist“. Ich würde an diese Sache ganz vorsichtig dran gehen und mir vorher eine gute Rechtberatung gönnen. Die Kosten dafür sind gut investiertes Geld.

Gruß
Jörg Zabel

#5

Ich denke, du solltest die Formulierung wortgenau hier nennen.
Heißt Wohnrecht hier auch mietfrei?

#6

Nein es heißt nicht mietfrei

#7

Im Punkt Mietzeit steht:

Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte zeit und beginnt am 01 April 90
Der Mietvertrag wird für die Zeit von - Jahren geschlossen; er beginnt am und läuft BIS ZUM LEBENSENDE DER MIETER

#8

Es wäre deutlich klarer, wenn man die Formel " Vermieter verzichtet auf Lebenszeit der Mieter auf das ordentliche Kündigungsrecht" verwendet hätte.

so gibt es m.E. Zweifel und wer weiß, wie im Streitfall ein Gericht die Klausel auslegen würde.

#9

wo ist da nun das Lebenslange Wohnrecht? Dort ist doch nur Geregelt, dass der Vertrag mit dem Tode der Mieter erlischt (ob das so rechtlich möglich ist wage ich zu bezweifeln, da dies so ein Befristeter Mietvertrag wäre, aber die richtige Begründung dazu fehlt 575 BGB. Mietverträge enden in der Regel nicht mit dem Tod sondern der Sonderrechtsnachfolger bzw. die Erben erben den Vertrag)

Demzufolge ist dieser passus nur die Mietzeit mit Kündigungsmöglichkeiten sehe ich da nichts. Vor den Kauf würde ich auf jeden Fall man einen Anwalt darüber schauen lassen.