Kann man 'Mieter' zur Zahlung zwingen?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallihallo.
Ich schildere mal eine verzwickte Situation aus meinem Umfeld und hoffe, dass ihr Anregungen habt, wie man das lösen könnte.

Es geht um ein größeres Haus welches vor einigen Jahren an einen der Söhne vererbt wurde. Laut Testatment erhielten die restlichen Kinder aber das Recht, wenn möglich auch dort wohnen zu dürfen.
2 der Geschwister nahmen das in Anspruch und so wurde das Haus in 3 Wohnbereiche aufgeteilt. Da es sich um ein altes Haus handelte, war eine Grundsanierung fällig, für welche der Haupterbe dann entsprechend Kredite aufnehmen musste. Diese finanzielle Last der Sanierung (Dach, Fassade, Heizung etc) trägt er allein. Die Kosten für den Innenausbau der 3 Wohnungen trug jeder selbst. Da der Besitzer des Hauses mitlerweile in Rente gegangen ist, fressen die fälligen Raten sowie Steuern, Müll etc nahezu das gesamte Einkommen auf, wodurch die Lebensqualität eigentlich nichts mehr mit Qualität zu tun hat.
Das Kernproblem ist nun, dass aus gutmütiger Naivität keine Mietverträge oder sonstige Absprachen zur Kostendeckung getroffen wurden. Der Besitzer möchte das nun gerne nachholen, da er sonst wohl nicht drum herum käme, das gesamte Objekt zu verkaufen (was er eigentlich nicht möchte). Allerdings zeigen sich die beiden anderen uneinsichtig und weigern sich eine Miete zuzahlen.

Kann man sie dazu zwingen, also zB mit Rausschmiss drohen? Oder verhindert das Gewohnheitsrecht eine nachträgliche Miete?

Ich bin bei dieser Sache nicht direkt betroffen, möchte aber mal abklopfen, was der betroffene tun könnte.
Für jeden Tipp, bin ich dankbar!

Grüße
Guido

2

Hallo.

Es gibt kein „Gewohnheitsrecht“ auf Nichtzahlung der Miete. Wenn keine Miete bezahlt wird, liegt auch kein Mietvertrag vor und der „Mieter“ hat die Wohnung auf Verlangen zu räumen. Dem könnte allerdings ein Wohnrecht entgegenstehen.

Unklar ist in der Sachverhaltsschilderung folgender Satz:

„Laut Testatment erhielten die restlichen Kinder aber das Recht, wenn möglich auch dort wohnen zu dürfen.“

Was heisst „nach Möglichkeit“? Was wurde genau vereinbart? Wenn hier ein Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen worden ist, dann sieht die Rechtslage schlecht aus, weil das Haus nahezu unverkäuflich sein dürfte. Allerdings müssen die Berechtigten die Nebenkosten zahlen (Heizung, etc.).

Eine Lösung wäre in solchen Fällen, die Berechtigten auf das Wohnrecht verzichten zu lassen, das Objekt zu verkaufen und die Berechtigten am Erlös zu beteiligen.

3

Holla.

Also, es war sogar so, dass nur einer der beiden betreffenden „Mieter“ laut Testament ein Wohnrecht erhalten sollte. Das ist aber nicht ins Grundbuch eingetragen worden. Dort steht nur der Besitzer dinnen.

Dadurch, dass der letzte Wille gar nicht ins Grundbuch aufgenommen wurde dürfte er ja nur moralisch bindend sein, nicht rechtlich, oder?

Ein Verkauf ist wirklich das allerletzte Mittel, und soll unter allen Umständen verhindert werden :wink: Daher ja jetzt das ziemlich verspätete Drängen auf eine Miete…

Zu den Nebenkosten: Dazu gehören ja sicher auch Müllabfuhr und zB die Instandhaltung/Betrieb einer Kläranlage. Das ist nämlich auch so ein Streitfall oO

Danke schonmal für die Antwort(en) :smile:

4

Hallo,

Dadurch, dass der letzte Wille gar nicht ins Grundbuch
aufgenommen wurde dürfte er ja nur moralisch bindend sein,
nicht rechtlich, oder?

*räusper* der Erblasser hat sich dabei schon was gedacht und, wenn man das Erbe mal angenommen hat, kommt man da auch nur noch schwer raus. Die Berechtigten können jederzeit das Testament rausholen und damit vor Gericht ziehen.
Was die Nebenkosten angeht, hätte man das am besten auch im Testament geregelt gehabt. Ich habe da sinngemäß auch schon so Dinge wie „trägt alles der Haupterbe und zahlt zusätzlich noch ein Taschengeld“ gelesen. Wobei es aber meist um Wohnrechte für überlebende Ehegatten geht, die von Natur aus nicht so lange bestehen.

Wenn ein Gericht das Testament auslegen muß, wird es aber sicher nicht billig, da der Streitwert recht hoch sein dürfte. Wenn irgend möglich sollte man so zu einer Einigung kommen.

Cu Rene

5

Hallo.

Die Nebenkosten sind meines Erachtens auf jeden Fall zu zahlen, da diese verbrauchsabhängig sind und nicht erwartet werden kann, dass der Eigentümer diese Kosten dem „Aufenthaltsberechtigten“ zahlt.

Der zweite „Mieter“, für den kein Wohnrecht existiert, kann zur Zahlung einer angemessenen Miete bzw. zum Verlassen des Hauses aufgefordert werden.

Hinsichtlich des testamentarischen Wohnrechts des Berechtigten wäre an einen Wegfall der Geschäftsgrundlage zu denken, wenn beispielsweise das Haus nicht mehr gehalten werden kann auf Grund der hohen Aufwendungen und dem bestehenden Wohnrecht. Man müsste sämtliche Einzelheiten kennen, wie beispielsweise, was die anderen Geschwister geerbt haben und wie der Erblasser sein Testament vernünftigerweise verstanden hat.

6

Naja, der Erblasser (die Mutter) hat Haus und Grundstück dem jetzigen Besitzer vermacht, da er ohnehin schon immer dort wohnte und sich auch immer um Haus und Hof gekümmert hatte. Einzige bedingung war eben, dass einer der jetzigen „Mieter“ dort wohnen können sollte.

Was ist denn bindender: das Grundbuch (ohne Wohnrechteintrag) oder das Testament?

Ich sollte wohl auch klar betonen, dass der Besitzer nicht wirklich die Absicht hat, die beiden „Mieter“ rauszuschmeißen. Vielmehr soll ihnen aber sehr deutlich gemacht werden, dass sie zahlen müssen um das Haus zu erhalten. Daher wäre es recht praktisch, wenn die rechtliche Lage sie zu Zahlungen verpflichten würde…

Alles in Allem ist das eine schwierige zwischenmenschliche Situation, da die Gräben mitlerweile sehr tief sind, es aber eben Geschwister sind…

Es wird wohl sicher lohnen mal einen Anwalt zu befragen, oder?

7

Natürlich hat der Erblasser sich etwas dabei gedacht. Und das Testament soll auch befolgt werden. Mit der Verweigerungshaltung sich an Kosten zu beteiligen steht letztlich aber das ganze Anwesen auf dem Spiel, so dass man schon mal gucken muss, ob es ein kleineres Übel gibt, oder besser: ob man die „Mieter“ rechtlich zu Zahlungen zwingen kann. Es käme ihnen ja auch zu Gute - nur will das keiner einsehen…

Leider kann man sagen, dass der Erblasser recht naiv bzw zu gutgläubig war, und die Finanzierung nicht geregelt wurden.

8

Hallo Pogotorte,

Es wird wohl sicher lohnen mal einen Anwalt zu befragen, oder?

ja!

Gruß

Joschi

9

Hi

Es geht um ein größeres Haus welches vor einigen Jahren an
einen der Söhne vererbt wurde. Laut Testatment erhielten die
restlichen Kinder aber das Recht, wenn möglich auch dort
wohnen zu dürfen.

Ein Wohnrecht heißt nicht automatisch ein kostenloses Wohnrecht.
Wenn die Miete und der Umfang des Wohnrechts (eben nur wenn es möglich wäre) nicht weiter beschrieben sind, kann der Wohnraumgeber dies zunächst selber festsetzen.

Die nachträgliche Druchsetzung gestaltet sich dabei womöglich etwas schwierig. Da wäre zB Profirat vor Ort im Verhältnis Aufwand/Erfolg gesehen günstiger.

2 der Geschwister nahmen das in Anspruch und so wurde das Haus
in 3 Wohnbereiche aufgeteilt.

Diese Bereiche wurden vom Erblasser wohl nicht festgelegt und früher geschlossene Vereinbarungen lassen sich aufheben, zB durch Aufkündigung.

Da es sich um ein altes Haus
handelte, war eine Grundsanierung fällig, für welche der
Haupterbe dann entsprechend Kredite aufnehmen musste.

Der Haupterbe wird das Haus später eben vermutlich nur an seine eigenen Erben weitergeben, die dann den Nutzen davon haben.

Diese
finanzielle Last der Sanierung (Dach, Fassade, Heizung etc)
trägt er allein.

Weil er eben der eingetragene Eigentüme wäre.

Die Kosten für den Innenausbau der 3
Wohnungen trug jeder selbst.

Schön, aber selbst hier wäre der Eigentümer zuständig. Es war also eine freiwillige Leistung der Wohnraumnehmer. Die könnte zB für den bisherigen Mietausfall verrechnet werden.

btw:
Die Begriff Miete umfaßt auch die Nebenkosten.

Da der Besitzer des Hauses
mitlerweile in Rente gegangen ist, fressen die fälligen Raten
sowie Steuern, Müll etc nahezu das gesamte Einkommen auf,

Bei Raten könnte die Tilung ausgesetzt werden…
…meist wäre dies aber nicht so billig.

wodurch die Lebensqualität eigentlich nichts mehr mit Qualität
zu tun hat.

Vielleiche wäre noch zusätzlicher Platz zum weiteren Vermieten vorhanden. ZB könnten dafür die Wohnraumnehmer mit weniger Platz ausgestattet bzw. noch unerchlossener Platz zB als Lager vermietet werden.

Das Kernproblem ist nun, dass aus gutmütiger Naivität keine
Mietverträge oder sonstige Absprachen zur Kostendeckung
getroffen wurden.

Wie gesagt, ein Wohnrecht bedeutet nicht Mietfreiheit. Wenn also im Testament keine Angaben dazu vorhanden sind, einfach mal auf einen Mietvertrag mit einer ortsüblichen Miete bestehen.

Der Besitzer möchte das nun gerne nachholen,
da er sonst wohl nicht drum herum käme, das gesamte Objekt zu
verkaufen (was er eigentlich nicht möchte). Allerdings zeigen
sich die beiden anderen uneinsichtig und weigern sich eine
Miete zuzahlen.

Dafür wäre dann der Profi vor Ort zuständig.

Kann man sie dazu zwingen, also zB mit Rausschmiss drohen?

Das überläßt man dann den Anwalt.

Oder verhindert das Gewohnheitsrecht eine nachträgliche Miete?

Nachträgliche Miete wird eher unangenehm einzufordern sein. Alles was älter als 3 Jahre her wäre, wäre ohnehin verjährt. Drohen könnte man vielleicht damit um einen Kompromiss zu erzielen.

Ich bin bei dieser Sache nicht direkt betroffen, möchte aber
mal abklopfen, was der betroffene tun könnte.

klopfklopf…

vlg MC