Kapitalanlage Eigentumswohnung rentabel?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

ich überlege aktuell mir einen Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen.
Jedoch bin ich nicht vom Fach und habe mich bisher noch nie damit beschäftigt.
Vielleicht gibt es hier den ein oder anderen der meine Fragen beantworten kann und der mir eine Entscheidungshilfe geben kann für „Kaufen“ oder „Finger weg“.

Bei der Eigentumswohnung handelt es sich um eine 2 Zimmer Wohnung mit 42qm Wohnfläche zzgl. Tiefgaragenstellplatz.
Insgesamt befinden sich 83 Wohneinheiten + 3 Gewerbeeinheiten im Objekt.
Die Lage ist 1A und es besteht keine Gefahr, dass hier jemals ein Leerstand besteht.

Kaltmiete: 445,- Euro (10 Euro kalt pro qm)
Stellplatzmiete: 76,- Euro

Hausgeld 153,- Euro (Umlagefähig: 98,- Euro, nicht umlagefähig: 55,- Euro)
ERBPACHTZINS: 144,83 Euro

Berechnet man Kaltmiete+Stellplatz - nicht umlagefähige Kosten - Erbpachtzins ergibt dies einen Betrag von rund 320 Euro.

Die Erbpacht läuft noch 181 Jahre.
Die Rücklagen betragen rund 350.000 Euro
Neue Heizung wurde gerade eingebaut, aktuell wird für 110.000 Euro die Außenfassade gestrichen.

Der Wirtschaftsplan für das Objekt ist seit 2006 stabil.

PERSÖNLICHE ANGABE:
Jahreseinkommen: 50.000 Euro, ledig, keine Kinder

MEINE FRAGEN:
1.) Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, dagegen können Erbpachtzins und nicht umlagefähige Nebenkosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Zudem kann der Kaufpreis jährlich mit 2% abgeschrieben werden.
ERHALT ICH VON DER STEUER GELD ZURÜCK ODER MUSS ICH MINDERT DIE WOHNUNG MEINE STEUERRÜCKERSTATTUNG?
2.) Für die Wohnung würde ich einen Kredit aufnehmen. SIND DIE KREDITZINSEN AUCH STEUERMINDERND?
3.) Der Quadratmeterpreis liegt bei 2.100 Euro: Jedoch ist in diesem Quadratmeterpreis das Grundstück inklusive. Um wieviel mindert sich der Quadratmeterpreis auf Grund der Erbpacht?
4.) Mir liegt der aktuelle Mietvertrag vor. Zum 01.06.2013 erhöht sich die Kaltmiete auf 460,- Euro. Für den Tiefgaragenstellplatz zahlen andere Mieter bis zu 100,- Euro pro Monat. GIBT ES DIE MÖGLICHKEIT DIE KALTMIETE UND DIE STELLPLATZMIETE NACH KAUF DER WOHNUNG ZU ERHÖHEN? MUSS DAFÜR EIN ENTSPRECHENDER PASSUS IM VERTRAG STEHEN?
5.) WAS IST EIN GUTER KAUFPREIS?

Jedem der mich ein bißchen weiter bringt sage ich jetzt schon einmal VIELEN DANK!

#2

Wow! Also die Fragen sind schon sehr speziell. Grundsätzlich bin ich durchaus ein Befürworter von Sachwertanlagen. Gerade in der jetzigen Zeit. Von daher ist die Idee vom Prinzip her OK. Was die Details angeht, so solltest Du einfach - auch wenn es ein paar Euro kostet - einen Spezialisten für diese Fragen konsultieren. Du kaufst ja hier kein paar Socken, daß Du bei Nichtgefallen zur Not in die Tonne schmeissen kannst. Habe ich auch gemacht. Dann geht wenigstens nichts in die Hose. Das wäre nämlich am falschen Ende gespart.

Liebe Grüße,

Manfred

#3

Ich glaube DU kannst Dir einen Steuerberater leisten!! Frechheit.

#4

Tut mir leid, hier kann ich nicht weiterhelfen. juliuszwo

#5

Hallo, Christian

Leider hast du nicht geschrieben wie hoch der Kaufpreis ist und in welcher Stadt die Wohnung liegt!
z.B. für München ist die Miete sehr niedrig. Mietpreis pro qm 12-14€ je Lage.
Ich finde auch die nicht umlagefähigen Kosten etwas hoch und der Erbpachtzins ist für die vielen Jahre sehr hoch.

Zum Kaufpreis kommen noch die hohen Maklergebühren dazu sowie die ganzen Eintragungen wie Grundbuchamt usw.

Bedenke auch ob du jetzt oder bei auszug des Mieters Reparaturkosten hast.Beispiel Bad kommt teuer!

Ich rate dir zwar dein Geld in Immobilien anzulegen aber auf eine andere Art!!
Du kannst dir eine Wohnung ersteigern,die kommt mit Glück auf 50-70% des Kaufpreises, dazu spart man sich die hohen Maklergebühren und die ganzen Eintragungskosten .Falls du daran Interesse hast dann sieh unter zvg-portal.de oder versteigerungspool und deiner gewünschten Stadt nach.Objekte die zum 2 mal versteigert werden kann man ab 30% ersteigern.
Noch eine andere Möglichkeit ist,eine Wohnung ohne Makler zu kaufen, nur von Privat.
Vor allem rate ich dir eine Wohnung ohne Erbpachtzins zu suchen oder zumindest nicht so hoch.

Ich selbst habe von einem Wohnungskauf sowie von einer ersteigerten Wohnung erfahrung und würde heute nur noch Objekte ersteigern.
Unsere Wohnungen :Kauf 2 Zi-WHG vor 13 Jahren 56000.-€
+Makler + Eintragungen
Ersteigerung: 3 Zi-WHG vor 3 Jahren 14000.-€ +Reparaturkosten auf 3 J.(Fenster,Böden, Küche,Türen, 16000€ =30000.-€
Wir zahlen bei keiner Wohnung ERBPACHT.

Die Kreditzinsen sowie die nicht umlagefähigen Kosten/
Erbpachtzins kannst du steuerlich absetzen.
Genauso auch alle Reparaturkosten.

Falls es noch Fragen gibt kannst du mir ja nochmal schreiben.

Gruß
monika61

#6

Diese Fragen sind für mich schwer zu benantworten und zum Teil auch eine Benatwortung aus rechtlichen Gründen nicht erlaubt.
Deshalb nur eine Empfehlung: Bei der Euro-Krise ist eine Immobilie immer eine sichere Anlage, besonders bei den z.Zt. niedrigen Zinsen. Aber ich weiss nicht, ob der Preis den örtlichen Verhältnissen angepasst oder schon überhöht ist. Auch kenne ich den örtlichen Mietspiegel(Höhe der Vergleichs-Miete) nicht.
Bei einer Vermietung können alle Kosten, die die Immobilie betreffen gegen die Einnahmen verrechnet werden und damit zu Steuerersparnissen führen, da sie mit anderen Einnahmnen(Lohn/Gehalt) verrechnet werden können

#7

Vielen Dank für die vielen antworten.
Die wohnung befindet sich in Köln, wirklich Top Lage und ist bereit seit 2009 vermietet.
Kaufpreis beträgt 99.000 Euro.
–> Die Erbpacht stört mich auch meisten. Zum glück kann man die erbpacht aber laut internet als werbungskosten bei der steuer angeben. Mit Erbpacht würde die wohnung wahrscheinlich 130.000 oder mehr kosten.
Wie berechnet sich den die Erbpacht? 3-6% des grundstückwerts geteilt durch die Anzahl der Parteien?
–> Steuer: wie werden Mieteinnahmen versteuert? Mit dem normalen Steuersatz der auch für das Gehalt gilt? Werden Kreditzinsen, erbpachtzinsen, nicht umlagefähige kosten über Werbungskosten verrechnet?

#8

Hallo,

zunächst stellt sich die Frage, ob das eine rentable Investition ist. Dazu sollte man die Rendite der Wohnung berechnen. Wie man das macht, ist z.B. hier ganz gut beschrieben:
http://www.wohnung-jetzt.de/service/finanzierung/kap…
Schau Dir den ERbpachtvertrag genau an. Der dürfte eine Preissteigerungsrate drin haben. Sollte sich die Erbpacht danach jährlich oder alle 3 Jahre fix erhöhen, schmälert das die Rendite. Bei Erbpacht wäre ich grundsätzlich sehr vorsichtig, denn das, was die Wertsteigerung einer Immobilie ausmacht, der Grund &Boden gehört hier nicht dem Erwerber. Viel Erfolg!

#9

Hallo Chrsitian,

ein paar Kommentare ohne Garantie auf Vollständigkeit :wink:

Wichtig ist erst einmal Dein Bauchgefühl und auf ein paar techniche Aspekt solltest Du auch achten:

  1. Lage, Lage, Lage
  2. Schau´Dir die Eigentümer-Protokolle genau an. Die Rücklage sieht soweit ganz gut aus ! Wie sieht es mit Dämmung oder Dach aus ?
  3. eine lebenslange Mite-Garatie kann es nicht geben, d.h. Du solltest immer eine finanzielle Rücklage haben, um Leerstände überbrücken zu können.
  4. Schuld-Zinsen können ebenfalls abgesetzt werden, wenn Du die Wohnung nicht selbst bewohnst !
  5. Auch NK sind Einnahmen und müssen versteuert werden ! Rücklagen dagegen können nicht steuerlich abgesetzt werden.
  6. Steuer zurück ?: Das hängt davon ab. Bist Du Normal-Verdiener solltest Du noch etwas rausbekommen, aber das sollte nicht Deine Grundlage sein !
  7. Bank: Aktuell sind die Zinsen recht günstig, aber gerade deshalb gehen die KAuf-Kosten nach oben. Auf jeden Fall den Kauf-Preis verhandeln und nicht gleich zuschlagen !
  8. Die Erbpacht rauszurechnen macht keinen Sinn. Gebäude + Grundstück sind eng miteinander verbunden und auch so im Grundbuch vermerkt !
  9. Für Mieterhöhungen gibt es Fristen + Grenzen. Ein Kauf berechtigt nicht zur Erhöhung der Miete. Grundsätzlich empfehle ich hier auch sehr umsichtig zu sein und auf eine gutes + langes Mietverhältnis hinzuarebeiten. Mieten zu erhöhnen, nur weil Du es kannst bzw. rechtlich darfst, ist nicht immer gut + erhöht am Ende auch wieder Deine Steuerlast !
    10: Der KAufpreis orientiert sich immer an Lage, Ausstattung, Alter, Sanierungsbedarf…schau mal auf Capital.de oder Immobilienscout24.de … dort gibt es immer gute Vergleiche !

Noch Fragen ?

Viele Grüße
Michael Korinth

#10

Hallo,

ich wurde zwar ausgewählt, kann aber leider zu dieser Frage nichts sagen.

Gruß,
H.

#11

Zu 1. Verstehe ich nicht rivchtig. Sie bekommen Steuer zurück,
Zu 2. die Zinsen wirken Steuermindernd
Zu 3. weiss ich nicht.
Zu 4. Ich glaube nicht. Ich wuerde den Grundbesitz-Verein nachfragen.
Zu 5. Ich wuerde sagen: ein guter Kaufpreis ist wann man zufrieden ist. Zufriedenheit ist of abhängig der erzielten Einkünfte in der Gesellschaft. Eingige Leute sind aber glücklich an Ihre Freunde eine Wohnung günstig zu vermieten. Schwer so zu beantworten.

#12

Hallo,

Hallo zusammen,

ich überlege aktuell mir einen Eigentumswohnung als
Kapitalanlage zu kaufen.
Jedoch bin ich nicht vom Fach und habe mich bisher noch nie
damit beschäftigt.
Vielleicht gibt es hier den ein oder anderen der meine Fragen
beantworten kann und der mir eine Entscheidungshilfe geben
kann für „Kaufen“ oder „Finger weg“.

Bei der Eigentumswohnung handelt es sich um eine 2 Zimmer
Wohnung mit 42qm Wohnfläche zzgl. Tiefgaragenstellplatz.
Insgesamt befinden sich 83 Wohneinheiten + 3 Gewerbeeinheiten
im Objekt.
Die Lage ist 1A und es besteht keine Gefahr, dass hier jemals
ein Leerstand besteht.

Kaltmiete: 445,- Euro (10 Euro kalt pro qm)
Stellplatzmiete: 76,- Euro

Hausgeld 153,- Euro (Umlagefähig: 98,- Euro, nicht
umlagefähig: 55,- Euro)
ERBPACHTZINS: 144,83 Euro

Berechnet man Kaltmiete+Stellplatz - nicht umlagefähige Kosten

  • Erbpachtzins ergibt dies einen Betrag von rund 320 Euro.

Die Erbpacht läuft noch 181 Jahre.
Die Rücklagen betragen rund 350.000 Euro
Neue Heizung wurde gerade eingebaut, aktuell wird für 110.000
Euro die Außenfassade gestrichen.

Der Wirtschaftsplan für das Objekt ist seit 2006 stabil.

PERSÖNLICHE ANGABE:
Jahreseinkommen: 50.000 Euro, ledig, keine Kinder

MEINE FRAGEN:
1.) Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, dagegen können
Erbpachtzins und nicht umlagefähige Nebenkosten als
Werbungskosten geltend gemacht werden. Zudem kann der
Kaufpreis jährlich mit 2% abgeschrieben werden.
ERHALT ICH VON DER STEUER GELD ZURÜCK ODER MUSS ICH MINDERT
DIE WOHNUNG MEINE STEUERRÜCKERSTATTUNG?

Durch die Mieteinnahmen beziehst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, diese Eikünfte werden nach Kürzung, zu deinen anderen Einkünften hinzugerechnet.
Kürzung meint: Da du die Jahreszinsen und die Abschreibung gegen die Mieteinnahmen rechnen kannst, wird ein Verlust aus dieser Einkunftsart entstehen. Dieser Verlust mindert deine anderen positiven Einkünfte. Du wirst weniger Steuern zahlen müssen bzw. eine Steuererstattung erhalten.

2.) Für die Wohnung würde ich einen Kredit aufnehmen. SIND DIE
KREDITZINSEN AUCH STEUERMINDERND?

Sie mindern deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wie in 1.) beschrieben - also indirekt ja.

3.) Der Quadratmeterpreis liegt bei 2.100 Euro: Jedoch ist in
diesem Quadratmeterpreis das Grundstück inklusive. Um wieviel
mindert sich der Quadratmeterpreis auf Grund der Erbpacht?

Nicht mein Gebiet.

4.) Mir liegt der aktuelle Mietvertrag vor. Zum 01.06.2013
erhöht sich die Kaltmiete auf 460,- Euro. Für den
Tiefgaragenstellplatz zahlen andere Mieter bis zu 100,- Euro
pro Monat. GIBT ES DIE MÖGLICHKEIT DIE KALTMIETE UND DIE
STELLPLATZMIETE NACH KAUF DER WOHNUNG ZU ERHÖHEN? MUSS DAFÜR
EIN ENTSPRECHENDER PASSUS IM VERTRAG STEHEN?

Mieterhöhung sind immer möglich, aber auch nicht mein Fachgebiet.

5.) WAS IST EIN GUTER KAUFPREIS?

Nicht mein Fachgebiet.

Jedem der mich ein bißchen weiter bringt sage ich jetzt schon
einmal VIELEN DANK!

Bei steuerlichen Fragen kannst du dich gern weiter an mich wenden, ein Steuerberater wäre hier aber auch ratsam!

Grüße, AoG, Björn