Kapitalanlage in einem Hotelappartement?

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hallo Wissende,

es ist offenbar so, dass man einzelne Hotelappartements kaufen kann. Ein Beispiel habe ich hier:
http://www.immobilienscout24.de/expose/40700971

Mir stellen sich hierbei allerdings ziemlich viele Fragen und ich wollte am Telefon nicht mit allzu viel Unwissenheit glänzen und frage darum vorab einmal hier:

  • Wer ist für die Instandhaltung des Hotelappartments generell verantwortlich?
  • Was passiert, wenn ein Gast mein Zimmer verwüstet? Ist das irgendwie versichert, bzw. kann man es versichern, oder ist es ein Fall von „Pech gehabt“?
  • Ich nehme an, man hat keinen Gestaltungsspielraum, d.h. die Zimmer sehen alle gleich aus?
  • Dass es bei einem Hotel auch mal Leerstand gibt, ist klar. Aber was ist, wenn man immer mein Zimmer leer lässt, weil der Besitzer vom Zimmer nebenan vielleicht einen guten Draht zur Rezeptionistin hat und ich nicht? Sprich: Wird der Leerstand „verteilt“, oder hätte ich einfach Pech, wenn halt immer zuerst die Zimmer von den anderen vergeben werden?
  • Warum ist keine Eigennutzung möglich? Es ist ja ein Hotel, also warum sollte man dort nicht wohnen können?

Bitte versteht mich jetzt nicht falsch; ich möchte mir nicht dieses Zimmer kaufen, nur weil der Preis niedrig ist. (Ich weiß ja noch nicht mal, wo Dölbau liegt.) Aber die Fragen stellen sich ja bei einer derartigen Kapitalanlage generell. Vielleicht kann sie mir jemand beantworten?

Schöne Grüße

Petra

#2

weiß ja noch nicht mal, wo Dölbau liegt.) Aber die Fragen stellen sich ja bei einer derartigen Kapitalanlage generell.

Ich würde mir hierbei ganz andere Fragen stellen. Das Objekt ist in der ZV, warum wohl ? Besonders lukrativ scheint das Objekt also nicht zu sein. Man kann sich auch fragen, ob Dölbau ein 4-Sterne-Haus überhaupt braucht oder ob es sich hier um eine Abschreibungsruine aus den 90gern handelt.

Die Vermietung ist an den Betreiber delegiert, eine Eigennutzung ausgeschlossen. Jede Wette, dass für den Käufer überhaupt nicht nachvollziebar ist, welche Einnahmen mit seinem Zimmer erzielt werden.

Fazit: Finger weg

#3

weiß ja noch nicht mal, wo Dölbau liegt.) Aber die Fragen stellen sich ja bei einer derartigen Kapitalanlage generell.

Ich würde mir hierbei ganz andere Fragen stellen. Das Objekt
ist in der ZV, warum wohl ? Besonders lukrativ scheint das
Objekt also nicht zu sein. Man kann sich auch fragen, ob
Dölbau ein 4-Sterne-Haus überhaupt braucht oder ob es sich
hier um eine Abschreibungsruine aus den 90gern handelt.

Ok, ok. … Ich vermute, das ist ein Riesenhotel irgendwo am Stadtrand neben der Autobahn. Natürlich kann ich mich täuschen, aber wenn’s in der Innenstadt wäre, müsste man benachbarte Häuser sehen. … Mir gefällt auch nicht die Perspektive des Fotos, so von unten.

Also dieses Hotelappartment werde ich nicht kaufen. Es war aber das erste, das mir so über den Weg gelaufen ist. Und ich vermute, dass es auch noch ein Weilchen länger angeboten wird. Es bringt ja niemandem etwas, wenn ich hier ein Hotelappartment in München als Beispiel einstelle, und 5 Minuten später ist es verkauft, und der Link funktioniert nicht mehr.

Meine anderen Fragen bleiben aber. Wie ist das, werden die Einnahmen auf alle Zimmer umgerechnet? Oder verdient man mit den schönsten Zimmern am meisten? Kann man sich überhaupt sicher sein, dass bei der Vergabe der Zimmer alles mit rechten Dingen zugeht?

Ich finde die Idee, in ein Hotelappartment zu investieren, gar nicht so schlecht, weil man dann mit der Vermietung logischerweise nichts zu tun hat. Bei einer Wohnung ist das anders - eine Hausverwaltung will Geld sehen. Wenn es der Markt hergibt, vom Mieter. Wenn nicht, dann von mir - und das gefällt mir nicht :wink:

Schöne Grüße

Petra

#4

Meine anderen Fragen bleiben aber. Wie ist das, werden die
Einnahmen auf alle Zimmer umgerechnet? Oder verdient man mit
den schönsten Zimmern am meisten?

Das kann von Fall zu Fall unterschiedlich sein. Auf jeden Fall wird es für den einzelnen Investor sehr intransparent sein.

Kann man sich überhaupt :sicher sein, dass bei der Vergabe der Zimmer alles mit rechten Dingen zugeht?

Das versuche ich Dir ja gerade klar zu machen, dass Du davon nicht ausgehen kannst. Der kürzliche Rechtsstreit um den Betreiber des Berliner Adlon hat das schön veranschaulicht.

Ich finde die Idee, in ein Hotelappartment zu investieren, gar nicht so schlecht,

Ich finde es hochriskant, weil die Abrechnung schwer durchschaubar ist.

logischerweise nichts zu tun hat. Bei einer Wohnung ist das
anders - eine Hausverwaltung will Geld sehen. Wenn es der
Markt hergibt, vom Mieter. Wenn nicht, dann von mir.

Und der Betreiber des Hotels nicht ?

Gruß

Nordlicht

#5

Hallo Petra,

Ich finde die Idee, in ein Hotelappartment zu investieren, gar
nicht so schlecht, weil man dann mit der Vermietung
logischerweise nichts zu tun hat.

Ein Bekannter hat sich vor Jahren in einer Feriensiedlung im Bayerischen Wald eingekauft. Da gab es ähnliche Bestimmungen.

Er durfte zwar sein Häuschen 8 Tage im Jahr selbst nutzen. Aber die restliche Zeit wurde es durch die Verwaltung der Feriensiedlung vermietet.
Investiert hatte er damals 30.000 DM - als Einnahmen pro Jahr bekam er ca. 2.400 DM abzüglich Verwaltungskosten und Versicherungen 1.200 DM = 1.200 DM Einnahmen.

Nach ca. 10 Jahren war das Häuschen so verwohnt, dass er als Renovierungskosten 10.000 DM zahlen sollte.

Also ich kann hier nur raten - Finger weg von solchen Objekten.

Gruß Merger

#6

Hallo,

Ich würde mir hierbei ganz andere Fragen stellen. Das Objekt
ist in der ZV, warum wohl ? Besonders lukrativ scheint das
Objekt also nicht zu sein. Man kann sich auch fragen, ob
Dölbau ein 4-Sterne-Haus überhaupt braucht oder ob es sich
hier um eine Abschreibungsruine aus den 90gern handelt.

Ok, ok. … Ich vermute, das ist ein Riesenhotel irgendwo am
Stadtrand neben der Autobahn.

richtig vermutet. Eine google-Suche mit Tagungs- und Businesshotel Dölbau ergab, daß es sich dabei um das Hotel Konsul bei Halle(Saale) handelt. Google Maps zeigt die idyllische Lage. Immerhin ist ein Papiergroßhandel in der Nähe.

Gruß
Christian

#7

Hallo,

das ist ein beliebtes Spiel schlecht gehende und zu groß geplante Hotels durch den ursprünglichen Investor los zu schlagen, der damit nicht seine erhoffte Rendite erzielt hat. Alternativ: Um sich die Kosten einer Ertüchtigung eines schon etwas abgewohnten Hauses zu sparen, wenn man nicht die Hoffnung hat, diese Kosten wieder in akzeptabler Zeit rein zu holen. Und gerade bei diesem zweiten Spiel macht es sich natürlich extrem gut, wenn man aktuell gerade noch in eine entsprechende Sternequalifizierung fällt, die allerdings ohnehin weniger mit dem Gesamtzustand und der Frage der Belegungs- und Erlössituation zu tun hat, als vielmehr damit, wie viel Stunden die Rezeption besetzt ist (was man mit € 400,-- Kräften problemlos rund um die Uhr für keines Geld sicherstellen kann, und ob es einen Fön im Bad gibt, …

Noch zu Jugendzeiten war ich mal mit meinen Eltern in einem ehemaligen Maritim in Plön, was so in Häppchen vertickt worden war, und nur noch von saufenden Dänen und Schweden und anderem komischen Volk bewohnt wurde. Vor ein paar Jahren dann auf einem Kongress im Sonnenhägel in Bad Kissingen, wo ich mal als Kind kurz nach der Eröffnung Anfang der 70er mal tollen Urlaub gemacht hatte. Auch davon war nicht mehr viel übrig.

Bei einigen weiteren Hotels, in denen ich in den letzten Jahren genächtigt habe, hatte ich ebenfalls diesen Verdacht, gerade dann, wenn es sich um „Zweithäuser“ größerer Ketten handelte, die dann billig als alte Haus am Platz unter ihrem guten Namen für Geschäftskunden mit Kontingentabnahme anboten, und gleichzeitig ein paar Straßen weiter ein neues, höherpreisiges Haus betrieben (z.B. Maritim Kongress in Darmstadt, oder Arabella Bogenhausen München). Andere Ketten lösen das mE etwas seriöser durch Herabstufung auf Zweit- und Drittmarken.

Ich würde da die Finger von lassen.

Gruß vom Wiz