Kapitalanlage Wohnung-richtige Entscheidung?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo erst mal zusammen, ich bin völlig neu hier und würde gerne zu meiner Kapitalanlage
von den Experten i.S. Immobilien und auch Finanzen die Meinung wissen. Ich hoffe ich habe im richtigen Forum gepostet, schwankte zwischen diesem und „Finanzen“.

Ich habe mir im Anfang des Jahres eine Eigentumswohnung gekauft.
Die Wohnung liegt in einer Kleinstadt in Südbaden (ca.10 000 Einwohner). Die Wohnung habe ich von der LBBW (ehemals LEG-BW) abgekauft.
Daten zur Wohnung: Baujahr 1953, Wohnfläche ca.57 qm, Balkon und Kellerabteil und Stellplatz. Die Wohnung liegt in einem Wohngebiet, ich würde sagen „normale Lage“ also nicht gehoben aber auch nicht schlechtes soziales Umfeld. Kindergarten und Schulen sind in umittelbarem Umfeld. Zum Stadtzentrum mit allen Geschäften des täglichen Bedarfs ist es auch nicht weit.

Die Wohnung ist kalt vermietet für ca. 320€, das Hausgeld beträgt ca. 130€. Nebenkosten die der Mieter an mich überweist ca.100€.

Ich habe die Wohnung für etwa 60 000€ inkl. Nebenkosten (Maklergeühren waren nicht zu entrichten) gekauft. Die Nebenkosten habe ich selbst bezahlt, der Rest (ca. 57 000) habe ich finanziert.

Das Mehrfamilienhaus (der Teil in dem meine Wohnung liegt hat 6 Partien) macht auf mich als Laien keinen schlechten Eindruck von außen, es ist frisch renoviert, neues Dach. Die Balkone wurden nachträglich eingebaut. Die Wohnung innen ist nicht renoviert übergeben wurden sondern mit dem Mieter. Hier sind mit Sicherheit irgendwann einige Arbeiten zu verrichten. Es ist eine Einbauküche vorhanden (aber sehr alt) und Bad mit Badewanne). Ich möchte auf keinen Fall jmd. beleidigen oder diskriminieren aber manche würden die Wohnungen vielleicht schon eher als Sozialwohnungen bezeichnen.

Mir ist klar, dass ihr euch jetzt kaum ein Bild davon machen könnt ob, und wenn ja wie viel ich für diese Wohnung zuviel gezahlt habe.
Ich hielt den Preis für die Wohnung für in Ordnung, andere Wohnungen mit vergleichbarer Größe in der Ortschaft waren allesamt teurer, vermutlich aber auch „neuer“ oder schöner.

Ich bezahle ca. 4,8% Zinsen auf 10 Jahre fest und tilge 1%.
So wie ich das für mich ausgerechnet habe und wie es auch bisher läuft entstehen nahezu keine zusätzlichen Kosten pro Monat für mich, also die Miete deckt meinen Kauf bzw. meine Raten (natürlich nur wenn die Miete auch bezahlt wird). Ich habe zusätzlich noch einem Vermieterrechtsschutzversicherung abgeschlossen (auf 5 Jahre für ca.120 €) monatlich.

Mir ist klar das zusätzliche Kosten für die Instandhaltung auf mich zukommen werden und das man natürlich ein Mietausfallrisiko trägt. Übrigens, ich habe nicht vor selbst in diese Wohnung einzuziehen.

Jetzt würde ich gerne einfach eure Meinung dazu hören, ob ihr dies für sinnvoll haltet, quasi als zusätzlich Anlage zu Aktien und sonstigen Wertpapieren oder ob ihr davon die Finger gelassen hättet (bitte mit Begründung). Bin mir einfach nicht so sicher, hört sich alles nicht schlecht an finde ich, aber trotzdem weiß ich nicht ob ich die richtige Entscheidung getroffen habe. Ich bin sehr interessiert i.S. Finanzen und verschiedenen Kapitalanlagen und dies war einfach Neuland für mich.

Hoffe nun auf zahlreiche Antworten und das ich nicht gleich zu viel verlange, für das, dass ich das erste Mal hier etwas schreibe.

Danke im Voraus und Grüße

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Hallo

bei Lichte betrachtet, stellst Du die Frage zu spät, solche Gedanken macht man sich bevor man Geld in die Hand nimmt.

bisher läuft entstehen nahezu keine zusätzlichen Kosten pro
Monat für mich, also die Miete deckt meinen Kauf bzw. meine

Dann ist insoweit alles in Ordnung und man kann Dir nur wünschen, dass es keine Mietausfälle geben wird.

Andererseits hast Du ca. 15 Jahreskaltmieten bezahlt und das finde ich bei einen Objekt aus dem Jahre 1953 in einer Kleinstadt in Südbaden etwas viel. Allerdings kenne ich das Preisniveau in Eurer Gegend auch nicht genau.

Bei Deiner Rechtsschutzversicherung solltest Du nachsehen, ob Auseinandersetzungen mit dem Mieter versichert sind, ansonsten bringt dieser Vertrag nicht viel.

Gruß

Nordlicht

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Hallo Nordlicht, erst einmal danke für deine Antwort.

bei Lichte betrachtet, stellst Du die Frage zu spät, solche
Gedanken macht man sich bevor man Geld in die Hand nimmt.

Natürlich sollte man solche Fragen vorher stellen, hab ich auch.
Vielleicht aber doch an zu wenige Personen. Kann natürlich mein Fehler gewesen sein. Habe in meiner Familie bzw. Freundeskreis auch ein paar Menschen, die sich mit Finanzen etc. auskennen. Allerdings bin ich auf eine externe Meinung von unabhängigen Personen (nicht z.B. die mir natürlich den Kredit geben wollte o.ä.) gespannt.

Das Preisniveau ist würd ich sagen relativ hoch hier, zumindest für eine Kleinstadt. Die Stadt ist ziemlich „gefragt“. Wie gesagt, ich habe in vergleichbarer Wohnungsgröße nur wesentlich teurere Wohnungen gefunden, wobei ich natürlich weiß, dass viele Faktoren den Preis einer Wohnung bestimmen. Mit meiner Rechtsschutzversicherung hast du recht, da muss ich mal ganz genau nachlesen.

Grüße

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Tag,

also zum Sachwert der Immobilie lässt sich hier schwerlich was sagen, aus Sicht des Ertragswertes scheint sie aber soweit in Ordnung zu sein. Die Finanzierung hört sich auch ganz gut an.
Bedenkt man, dass für Wohnungen meist eine geringere Mietrendite erzielt wird als für ganze Mehrfamilienhäuser scheint mir das so auf den ersten Blick erstmal ok.
Wie Nordlicht schon meint: Versicherung überprüfen!
Und Rücklagen bilden.

Grüße
H.

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Moin,

wie Huse schon geschrieben hat, sollte der Wert der Wohnung an sich in Ordnung gehen. Wenn hier nicht viel Instandhaltungsstau aufgelaufen ist, geht es wohl so in Ordnung.
Zur anderen Frage, ob Aktien oder andere Kapitalanlagen sinnvoll sind: unbedingt! Kapitalanlagen brauchen immer Streuung! Geht es Ihrer Immobilie mal schlecht, haben andere Anlagen wahrscheinlich gerade Erfolg.

Sie sollten allerdings beachten, dass aufgrund des Alters der baulichen Anlagen schon mal schnell größere Summen benötigt werden können.
Also beginnen Sie, Reserven zu überprüfen. Gerade in solchen älteren Anlagen ist es zwingend notwendig, dass ausreichende Rücklagen gebildet werden. Sind diese Rücklagen ausreichend, müssen Ihre eigenen nicht so groß sein.
Auf jeden Fall würde ich immer so viel relativ sicher anlegen, dass man davon vielleicht 1 Jahr Mietausfall überbrücken kann.
Und richten Sie sich darauf ein, dass am Ende der Zinsbindung etwas Geld vorhanden ist, hohe Zinsen durch eine passende Sondertilgung zu drücken.
Kann man aber aus der Ferne nicht beurteilen, da solche Dinge nicht bekannt sind.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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warum hast du die wohnung gekauft–als alterssitz,als altersabsicherung oder spielten steuerliche gründe eine rolle?
soweit ich das überblicken kann,wirst du erst einmal keine rendite erzielen und wenn was schiefgeht(mietausfall,a.o. investition)wirds ein minusgeschäft.

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Hallo hansgress,

danke für deine Antwort.

warum hast du die wohnung gekauft–als alterssitz,als
altersabsicherung oder spielten steuerliche gründe eine rolle?

Ich habe mir die Wohnung als Altersvorsorge (also entweder laufende Mieteinahmen oder irgendwann wieder verkaufen) und auch aus
steuerlichen Gründen (bringt bei mir aber nur einen geringen
Steuervorteil, aber immerhin) gekauft.
Als Alterswohnsitz definitiv nicht.

soweit ich das überblicken kann,wirst du erst einmal keine
rendite erzielen und wenn was schiefgeht(mietausfall,a.o.
investition)wirds ein minusgeschäft.

Gut, eine Rendite werde ich auf den ersten Blick zunächst nicht erzielen. Allerdings habe ich mich umgeschaut und nur durch Mieteinnahmen mit einer Eigentumswohnung ein Plus zu verzeichnen, bei nahezu voller Finanzierung, ist kaum möglich. Im Vergleich zu anderen Wohnungen erziele ich eine ziemlich gute Rendite. Natürlich gibt es aber auch die von dir beschriebenen Risiken, aber ich denke da muss man halt abwägen. Übrigens wurden von der Wohn- und Eigentümergemeinschaft regelmäßige Rücklagen gebildet um Instandhaltungskosten am Gebäude zu decken. Wie beschrieben wurde ein neues Dach gedeckt. Zudem wurden Balkone angebaut und Stellplätze geschaffen.

Grüße

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Hallo Dirk,

danke für deine Antwort,

Sie sollten allerdings beachten, dass aufgrund des Alters der
baulichen Anlagen schon mal schnell größere Summen benötigt
werden können.
Also beginnen Sie, Reserven zu überprüfen. Gerade in solchen
älteren Anlagen ist es zwingend notwendig, dass ausreichende
Rücklagen gebildet werden. Sind diese Rücklagen ausreichend,
müssen Ihre eigenen nicht so groß sein.
Auf jeden Fall würde ich immer so viel relativ sicher anlegen,
dass man davon vielleicht 1 Jahr Mietausfall überbrücken kann.

Bin dabei selbst Rücklagen zu bilden, ansonsten hat für Reperaturarbeiten am Gebäude die Wohn- und Eigentümergemeinschaft Rücklagen gebildet. Dies wurde auch schon darauf verwendet, das Dach komplett neu zu bedecken, Balkone und Stellplätze zu bauen.

Und richten Sie sich darauf ein, dass am Ende der Zinsbindung
etwas Geld vorhanden ist, hohe Zinsen durch eine passende
Sondertilgung zu drücken.

Sondertilgung ist bei mir jährlich möglich, bin aber noch am überlegen
ob ich überhaupt sondertilge. Allerdings kann es natürlich sehr sinnvoll sein, Zinsen die ich bekommen habe sind ja noch relativ niedrig, die werden sicherlich steigen.

Grüße

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Sondertilgung ist bei mir jährlich möglich, bin aber noch am
überlegen
ob ich überhaupt sondertilge. Allerdings kann es natürlich
sehr sinnvoll sein, Zinsen die ich bekommen habe sind ja noch
relativ niedrig, die werden sicherlich steigen.

Diese Sondertilgung meinte ich nicht.
Wenn nach Ablauf der Zinsbindung ein höherer Zinssatz besteht, kann es sein, dass die monatliche Belastung deutlich steigt.
Und um hier vorzubeugen, macht es Sinn, genug Reserven zu haben, um die Restschuld durch teilweise Kündigung (ab dem 10. Jahr möglich, 6 Monate Kündigungsfrist) auf eine Summe zu drücken, die hier Zinskosten engrenzt.
Das sind natürlich keine Sondertilgungen.

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Hallo Dirk,

Wenn nach Ablauf der Zinsbindung ein höherer Zinssatz besteht,
kann es sein, dass die monatliche Belastung deutlich steigt.
Und um hier vorzubeugen, macht es Sinn, genug Reserven zu
haben, um die Restschuld durch teilweise Kündigung (ab dem 10.
Jahr möglich, 6 Monate Kündigungsfrist) auf eine Summe zu
drücken, die hier Zinskosten engrenzt.

Danke für den Einwand, habe ja dann noch etwas Zeit mir darüber Gedanken zu machen :wink:. Aber werde mich dann sicher hierüber beraten lassen. War mir auf jeden Fall unbekannt.

Grüße

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Hallo Leflic,

Investitionssumme: 60.000 €
Eigenkapital (vermutl. 40%): 24.000
Kredit (vermutlich 60% wegen dem Zins von 4,8 %): 36.000

Mieteinnahmen p/a: 3.840 €
Zinsen p/a: 4,8% * 36.000 = 1728 €
Tilgung p/a: 1% * 60.000 = 360 €
Kreditlaufzeit: 10 Jahre

Steuerbemessungsgrundlage: ca. 2000 € p/a abzüglich Instandhaltung und Rechtsschutz (ich meine die ist steuerlich abzugsfähig). Steuerbemessungsgrundlage: ca. 500 € ??

Inflation: ca. 1,5 %
Inflationsverlust auf das vermutete Eigenkapital (40%) : 1,5% * 24.000 = 360 € p/a

Wertsteigerung der Immobilie: nicht bestimmbar

Die Rendite Deines Gesamtkapitals liegt bei 3,3 % und damit unter der Fremdkapitalrendite von 4,8 %. Gib mal bitte genauere Daten zur Finanzierung und zu Deinem Einkommen (oder zumindest Dein Steuersatz). Über steuerliche Verlustzuschreibungen könntest Du über Werterhöhungen vielleicht noch eine positive Rendite realisieren. Generell stufe ich das Investment aber als unvorteilhaft ein. Bei guten Konditionen könnten Investitionen in offene Immobilienfonds oder REITs bei weitem sinnvoller sein. Zumal mit Immobilien ständig Arbeit verbunden ist, die Dir keiner zahlt. Und nicht das Mietrecht vergessen, mit dem man sich als Mieter ganz genau auskennen muss. Da geht viel Zeit beim studieren der Rechtslage drauf wenn Du mal einen anstrengenden Mieter hast.

Gruß,

Micha