Hallo,
ich plane das Elternhaus, dass meinen Eltern gehört und schuldenfrei ist und in dem sie auch wohnen, meinen Eltern abzukaufen und im Rahmen der Angehörigenvermietung günstig an meinen Eltern zu vermieten. Hintergrund ist ein „angespanntes“ Verhältnis zu meiner Schwester mit SICHERER Streitigkeit im Erbfall und der Wunsch, später einmal dort selbst einzuziehen. Insofern ist primäres Ziel das Umgehen von „Unannehmlichkeiten“ in der Zukunft. Die Frage, die sich hieraus ergibt ist, kann ich meinen Eltern das Haus abkaufen um es dann anschl. an ihnen zu vermieten unter Nutzung von Steuervorteilen? Oder wird diese Konstellation vom Finanzamt nicht anerkannt? Grunderwerbssteuer muss ich als Kind ja auch nicht zahlen…Wäre super, wenn sich da jemand mit auskennt:wink: Danke schon mal!
Eines vorweg:1.)Bei Kauf des Hauses auch von den Eltern da vordert das Finanzamt grundsätzlich Grunderwerbsteuer je nach Bundesland von 3,5-5,0 %.Zusätzlich fallen noch Notar und Grundbucheintragung an.Das gilt auch von Kindern oder Verwandten.Nur bei Immobilien-Übertragung im zuge vorweggenommener Erbfolge entfällt die Steuer,aber dann darf kein Nießbrauchrecht eintragen werden, sonst erkennt das Finanzamt die Eltern als Mieter nicht an,denn dann haben sie ja für 99 Jahre wohnrecht.2)Nach Kauf kann an jeden vermietet werden auch die Eltern können als Mieter gelten,aber diese müssen so gestelt werden im Vertrag wie man es bei Fremden machen würde.Ausnahme ist der Mietzins.Bei 100 % der ortsüblichen Vergleichsmiete maximal 75 % bei den Eltern ansetzen.Macht man weniger z.B.nur die hälfte der Miete (nicht die Nebenkosten)kann es sein das das Finanzamt dann auch nur die Abschreibungen für Vermietung zu 50% anerkennt.Bei weiteren Fragen fachlicher Natur mich bitte unter 017678618257 kontakten da die Anlage Vermietung zu komlex ist um alles ausgiebig zu beantworten.Ich hoffe ich konte klären gruß schnuggi 1521
Hallo hhootspot,
ehe ich auf die steuerliche Seite eingehe, einige allgemeine Anmerkungen.
Die Gründe der „Verschiebung“ der Erbmasse zu Deinen Gunsten gehen micht nichts an; bedenke aber, daß - wenn der Erbfall eintritt ( hoffentlich nicht bald ) Deine Schwester sich wundern wird, wo ist das Vermögen ( Haus ). Sie wird Nachforschungen anstellen über die Art und Weise der Vermögensverschiebung.
Nach meiner Kenntnis können solche Verträge angefochten werden ( bis zu 10 Jahren ??? ), laß Dich bei einem Rechtsanwalt beraten.
Doch nun zu Deiner Frage:
Welchen Kaufpreis habt Ihr vorgesehen ???
Er sollte sich am Marktwert orientieren, sonst kann Deine Schwester leicht schießen.
Bedenke die Grunderwerbssteuer, die aber im Verhältnis zum angestrebten Erfolg vernachläsigt werden kann.
Aber der Kaufpreis muß auch fließen !!!
Optimal wäre eine Finazierung in der Gestaltung, daß die Mieten Deiner Eltern die mtl. Raten decken.
Aber die Mieten Deiner Eltern müssen über 50 % der ortsüblichen Miete liegen; ich empfehle die Vereinbarung der ortsüblichen Miete, um allen Problemen aus dem Weg zu gehen.
Mietvertrag und bargeldlose Zahlung nicht vergessen.
Dann hast Du keine Erträge und machst mit der Abschreibung auch noch steuerliche Verluste, die die Steuerbelastung Deiner anderen Einkommen schmäler.
Aber das Vermögen ( bisher Haus = nun Bargeld ) liegt bei Deinen Eltern und an dem hat Deine Schwester im Erbfall auch ein Recht.
Prüfe doch einmal folge Überlegung:
– Du kaufst
– Wohnrecht für Deine Eltern auf Lebenszeit
– Kaufpreis = ortübliche Miete kapilalisiet auf die Lebenserwartung der Elten
– evt. Ausgleichszahlung bis zum Verkehrswert
Das FA erkennt die Vertäge an, wenn sich nicht der Verdacht der Steuerhinterziehung aufdrängt.
Hier habe ich aber die Daten zum Kaufpreis und zur Miete dargesellt.
Da es sich hier aber bestimmt nicht um Kleinbeträge handelt, empfehle ich die Angelegenheit mit einem Steuerberater und Rechtsanwalt zu besprechen.
Die Kosten rentieren sich.
Vielleicht sind meine Überlegungen hilfreich.
MfG
Stefan Seidel
Hallo,
Es ist zwar so möglich wie Sie es beschreiben, aber ihre Eltern müssen den Betrag XXX was sie bezahlen dann versteuern.
Auch die geringe Miete von den Eltern müssten Sie dann versteuern.
Ich rate ihnen gehen sie zusammen mit den Eltern zu einem Notar,ein Vorgespräch ist kostenlos.
Die Eltern können z.B. bestimmen das Sie die Immobilie mit kostenlosem Wohnrecht der Eltern und eventueller Pflege,jetzt als Schenkung erhalten und ihre Schwester einmal die Ersparnisse oder Lebensversicherung-sonstiges erbt.
Ich selbst habe erst letztes Jahr mein Elternhaus als Schenkung übernommen,mit den notariellen Eintragungen das meine Mutter kostenloses Wohnrecht incl.aller Nebenkosten,Reparaturen, Renovierungen, auf Lebenszeit hat.
Die Notarkosten,Grundbucheintragung usw. habe ich übernommen,da ich Sie steuerlich absetzen kann.
Die Kosten kommen auf den WERT des Gebäudes an,sind aber nicht so hoch wie alle immer meinen ca.800-1600€ .
Wie sich das kostenlose Wohnrecht jetzt steuerlich auswirkt kann ich ihnen in ca. 14 Tagen berichten,da ich bis zu diesem Zeitpunkt beim Steuerberater war und dann selbst mehr weiß.
Falls Sie daran noch Interesse haben,schreiben Sie einfach nochmal.
Viele Grüße
monika61
Hallo,
steuerlich spricht nichts gegen eine Vermietung sofern Sie sie min. 75 % der ortsüblichen Miete verlangen.
P.S.
Über die Höhe des KAufpreises sollten sie vorab mit einem Rechtsanwalt für Erbrecht sprechen. Sollten Ihre Eltern innerhalb der nächsten 10 JAhre verterben und der Kaufpreis unter dem Marktpreis liegen, begründet dies eine Schenkung, welche anfechtbar ist.