Hallo,
ich bin ein 50 jähriger Junggeselle aus Essen und
beabsichtige, mir eine kleine ETW zu kaufen.
Hier in Essen sind die Preise nicht so hoch und ich könnte eine kleine Wohnung, die so bis 35ooo euro kosten
könnte, bar bezahlen.
Meine Frage ist nun, was ich alles beachten sollte.
Ich habe viele Angebote gesehen, die vielversprechend sind. Aber man hat so seine Zweifel.
Mir ist klar, dass Wohnungen aus 50er Jahre- Häusern,
die günstig angeboten werden, sicher eine Kostenfalle darstellen und teils Erhaltungsstau haben.
Ich habe aber Angebote gesehen, die auf dem 1. Blick einen guten Eindruck machen.
Oder sollte man doch lieber einen teueren Erstbezug nehmen? Das würde aber bedeuten,dass man auch einen Teil finanzieren muss. Ich würde es aber lieber alles bezahlt haben…
Meine Frage ist nun, was ich alles beachten sollte.
Mit einem Fachmann die Bausubstanz begutachten. Die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzte Jahre durchlesen. Nebenkostenabrechnungen (Heizung !) prüfen
Oder sollte man doch lieber einen teueren Erstbezug nehmen?
Das könnte auf Dauer die billigere Variante werden.
Das würde aber bedeuten,dass man auch einen Teil finanzieren muss.
Hier in Essen sind die Preise nicht so hoch und ich könnte
eine kleine Wohnung, die so bis 35ooo euro kosten
könnte, bar bezahlen.
Also das erscheint mir auch für Essen sehr gering. Bitte auch die Kaufnebenkosten (Notar etc.) bedenken, wobei die bei solchen Beträgen sehr gering sind.
Meine Frage ist nun, was ich alles beachten sollte.
Ich habe viele Angebote gesehen, die vielversprechend sind.
Aber man hat so seine Zweifel.
Mir ist klar, dass Wohnungen aus 50er Jahre- Häusern,
die günstig angeboten werden, sicher eine Kostenfalle
darstellen und teils Erhaltungsstau haben.
Dabei sollten sie sich zunächst auch klar werden, dass ein Neubau insbesondere was den Zuschnitt aber auch Dämmung (Schall!, Wärme) etc. ein ganz anderes Niveau hat.
Nicht jeder braucht es, aber wenn sie sich dran gewöhnt haben sollten, kann eine leicht windschiefe, zugige Butze selbst nach diversen Reparaturen noch unschön sein. Vielleicht finden sie es aber auch „urig“ und sind da genau richtig. Das müssen sie selbst wissen.
Echten Neubaustandard nachträglich herzustellen kann manchmal nur mit unverhältnismäßigem Aufwand gelingen.
Im Raum Essen bei besonders günstigen Objekten übrigens immer nach Bergschäden fragen! Manche Objekte sind deshalb so günstig, weil die Vorbesitzer bereits den Schadenersatz kassiert haben und das schiefe Ding nun so loswerden.
Also, wie schon geschrieben, auf jeden Fall Vorgeschichte und laufende Kosten klären und am besten eine Fachmann dazu nehmen. Bei sehr günstigen Preisen immer mistrauisch sein (Vergleichen mit parallelen Objekten bei den üblichen Portalen!).
Also die 35 ooo Euro für eine kleine Wohnung bis 40 qm sind in Essen
nach meinen Beobachtungen durchaus realistisch.
Etwas unter 1000 Euro für den qm2 also für einen vernünftigen Zustand.
Danke für den Hinweis mit den Bergschäden. Ich habe selbst mal in so einem Haus gewohnt, wo alles schief war.
Wärme- und Schallisolierung ist ein Thema.
Gerade die Hellhörigkeit der 50er Jahre Häuser kommt für mich nicht
in Betracht.
Stimmt, bei den Größen ist das realistisch (hatte da ein bisschen zu groß gedacht
Beim Thema Schall wäre ich natürlich besonders aufmerksam, denn bei kleineren ETW befinden sich natürlich immer viele andere Wohnungen drumherum und gerade in den 50ern und 60ern aber leider auch später wurde gerne mal sehr sparsam gebaut und die eine oder andere Decke/Innenwand eher dünner als dicker angelegt.
Natürlich ist der Wiederverkaufsverlust bei solchen Summen überschaubarer sollte man sich mal vertan haben. Gerade wenn man bar zahlen kann und keine Finanzierung abgelöst werden will, hat man am Ende nur (?) das Risiko jemanden zu finden. Dies kann im Ruhrgebiet allgemein und Essen speziell angesichts schrumpfender Einwohnerzahlen allerdings eventuell doch schwierig werden.
Von der Tendenz würde ich fast ein paar Euro mehr ausgeben, ein bisschen finanzieren (Zinsen sind eh günstig und bei der Eigenkapitalquote allemal) und was wirklich schönes (neues?) suchen.
Mir ist klar, dass Wohnungen aus 50er Jahre- Häusern,
die günstig angeboten werden, sicher eine Kostenfalle
darstellen und teils Erhaltungsstau haben.
Oder sollte man doch lieber einen teueren Erstbezug nehmen?
Das würde aber bedeuten,dass man auch einen Teil finanzieren
muss. Ich würde es aber lieber alles bezahlt haben.
Es gibt ja nicht nur 50er-Jahre-Bau und Erstbezug. Dazwischen liegen mehrere Jahrzehnte, und eine Wohnung aus den 90er Jahren sollte schon ganz anders ausgelegt sein, was den Schallschutz und Wärmeschutz angeht. Ob ein Haus eine gute Wärmeisolierung hat, kann man am Energieverbrauchskennwert ablesen: http://de.wikipedia.org/wiki/Energieverbrauchskennwert
Es gibt zwar auch für die Schallisolierung so Normen und Schallschutzklassen, aber mir ist noch keine Immobilienanzeige begegnet, in der diese angegeben gewesen wären. … Eine Maklerin meinte mal zu mir, Nachkriegsobjekte seien was den Schallschutz angeht meist sehr schlecht; ab den 70er/80er Jahren wurde es besser. Ich konnte in einigen Wohnungen aus den 90er Jahren „testwohnen“ und da konnte man gar nicht meckern. Man hat von den Nachbarn so gut wie nichts gehört.
Ich habe aber Angebote gesehen, die auf dem 1. Blick einen
guten Eindruck machen.
Ja, der berühmte erste Blick. Und wenn man dann da hinfährt und sich die Wohnung ansieht, muss man oft bemerken, dass sie auf den zweiten Blick überhaupt nicht mehr gut ist.
Man läuft „ewig“ zur U-Bahn.
Schon zum nächsten Bäcker ist man 10 Minuten unterwegs.
Die Mitbewohner in dem Haus sagen einem gar nicht zu.
Es blättert die Farbe im Treppenhaus ab.
Die Wohnung liegt an einer viel befahrenen Hauptstraße.
Es besteht Instandhaltungsrückstau.
Es sind Sonderumlagen zu zahlen gewesen.
Es gibt ein konkretes Problem in dem Haus (z.B. ein Mieter, der wegen permanenter Lärmbelästigung schon polizeibekannt ist; sicherheitsrelevante Baumängel, zerstrittene Hausgemeinschaft).
Ich würde es so machen:
Erst mal die Wohnung im Internet anschauen. Exposé genau durchlesen. Adresse auf www.maps.google.com eingeben, hier kann man auch die meisten Objekte schon mal per google Streetview ansehen.
Besichtigungstermin machen. Macht diese Wohnung einen guten Eindruck? Gibt es in der Gegend keine Probleme?
Protokolle der Eigentümerversammlungen vom Makler anfordern und durchlesen. Gibt es konkrete Probleme? Besteht Instandhaltungsrückstau? Gab es Sonderumlagen? Wie oft, in welcher Höhe und warum?
Vielleicht ist dann eine passende Wohnung dabei. Ich denke, man muss nicht unbedingt ein Neubauobjekt nehmen, aber EUR 35.000 kommt mir sogar für Essen sehr günstig vor.
Lieber etwas mehr zahlen - auch mit Kredit - und dann eine vernünftige Wohnung haben.
