Kauf einer ETW ... was beachten?

Geld & Sparen Immobilien
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Wir stehen vor Kauf einer ETW, aber noch nichts fest zugesagt bislang.

Was muss man alles dabei beachten? Das Angebot laeuft ueber Makler, aber erfahrungsgemaess ist Makler nicht gleich Makler.

Welche Unterlagen sollte man anfordern bzw. was darf der Makler alles herausgeben? Bspw. empfahl mir jemand aus dem Bekanntenkreis, sich Protokolle von Eigentuemerversammlungen (moeglichst aktuelle) zeigen zu lassen, damit man auch Einblick erhaelt, wie welche Parteien sich verhalten, nach Kauf ist’s ja oft zu spaet wenn jemand von Beruf ein Querschlaeger ist.

Gibt es eine einfach Methode, Zimmer mit Dachschraegen und Winkeln schnell zu vermessen, u.a. mit Beruecksichtigung 2m.

Wertgutachten … kann man das als Kaufinteressent (oder zumindest mit Kaufzusage) vom Kaeufer in aktueller Ausfuehrung fordern (-> Immo-Finanzierung).

Belastungen (Nutzungsrechte, Grundschuld, etc.) … sollte ueber Makler zu erfahren sein, oder wie sieht das aus?

Da es ja doch um mehr Geld bei der Anschaffung geht als ein DVD-Player f. 50,- Euro, soll nach Moeglichkeit viel Aerger im Vorfeld ausgeschlossen werden, daher bitte ich um zahlreiche Infos, worauf man alles achten sollte bzw. anfordern sollte.

Recht herzlichen Dank schon mal!

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Hallo, ob Eigentumswohnung oder Haus, ich könnte Ihnen eine hochinterssante Dienstleistung anbieten.
Werfen Sie doch einfach mal einen Blick auf meine Homepage.
Mit freundlichen Grüßen,
Frank Scholtysek
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http://www.immo-X-pert.de
Immobilien NEUTRAL unter die Lupe genommen.
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Wir stehen vor Kauf einer ETW, aber noch nichts fest zugesagt
bislang.

Was muss man alles dabei beachten? Das Angebot laeuft ueber
Makler, aber erfahrungsgemaess ist Makler nicht gleich Makler.

das ist richtig…

Welche Unterlagen sollte man anfordern bzw. was darf der
Makler alles herausgeben? Bspw. empfahl mir jemand aus dem
Bekanntenkreis, sich Protokolle von Eigentuemerversammlungen
(moeglichst aktuelle) zeigen zu lassen,

die letzten drei ! Protokolle und die letzten 3 Betriebskostenabrechnungen aushändigen lassen.
das sollte jmd. prüfen, der sie auch versteht. z.B. Bekannter, der vielleicht Beirat ist. man kann z.B. feststellen, ob alle Eigentümer ihr WOHNGELD ZAHLEN; ob unverhältnis mäßig viele Prozesse geführt werden, wie sich die Rücklagensituation darstellt usw.

damit man auch

Einblick erhaelt, wie welche Parteien sich verhalten, nach
Kauf ist’s ja oft zu spaet wenn jemand von Beruf ein
Querschlaeger ist.

Gibt es eine einfach Methode, Zimmer mit Dachschraegen und
Winkeln schnell zu vermessen, u.a. mit Beruecksichtigung
2m.

Es gibt unterschiedliche Berechnungsarten z.B. nach DIN oder nach 2,Berechnungsverordnung.
http://www.glossar.de/glossar/1frame.htm?http%3A//ww…

Wenn du korrekt bemasste Pläne hast, ist das nicht besonders aufwändig.
Die in der Teilungserklärung angegebenen Maße sind häufig zu hoch angegeben.

Wertgutachten … kann man das als Kaufinteressent (oder
zumindest mit Kaufzusage) vom Kaeufer in aktueller Ausfuehrung
fordern (-> Immo-Finanzierung).

Belastungen (Nutzungsrechte, Grundschuld, etc.) … sollte
ueber Makler zu erfahren sein, oder wie sieht das aus?

Hier muss Grundbuchauszug und Teilungserklärung vorgelegt werden. Aus der Teilungserklärung ergibt sich, welche Teile dir alleine gehören, was du mitbenutzen kannst, welche wichtigen Regeln im Miteinander abweichend vom Gesetz vereinbart sind usw., wie sich die Nebenkosten berechnen, ob andere noch Rechte zu baulichen Veränderungen haben, z.B. Aufzug anbauen oder Dachgeschoss ausbauen…

Da es ja doch um mehr Geld bei der Anschaffung geht als ein
DVD-Player f. 50,- Euro, soll nach Moeglichkeit viel Aerger im
Vorfeld ausgeschlossen werden, daher bitte ich um zahlreiche
Infos, worauf man alles achten sollte bzw. anfordern sollte.

Ein Tipp: Sprich mit einem Beirat der Anlage, das ist/sind Eigentümer, die die anderen Eigentümer vertreten. Da erfährst du bei einer Tasse Kaffee häufig Interna, die Kauf entscheident sind.
Gruß n.

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Protokolle
Hallo,

wir haben ne riesen Bruchlandung erfahren, weil wir nicht beharrlich auf die Protokolle der Eigentümerversammlung bestanden haben. Da gab es zwischen den Eigentümern von Anfang an Ärger, den wir jetzt mit ausbaden dürfen. (Ein Eigentümer mit den Hauptanteilen zahlt seine Rechnungen nicht, als Gesamtschuldner für die WEG steht jetzt jede Woche eine andere Firma bei uns privat auf der Matte und will Geld eintreiben. Da Dich im Rahmen der WEG wirklich jeder Lieferant in die Haftung nehmen kann, wirds langsam teuer!!! Sind jetzt umgerechnet bei 2500 Euro die uns der andere Eigentümer persönlich schuldet und ca. bei 3000 bis 4000 Euro die im Rahmen der WEG gemäß der Anteile auf die anderen Eigentümer umzulegen sind.)Sind jetzt gerade dabei dem Chaos ein Ende zu setzen. Das dauert aber schon seit ca. 1,5 Jahren an und wird sich wohl auch noch eine Weile hinziehen… und einige NErven, Anwaltskosten etc. kosten.

Zum anderen erkundige Dich unbedingt nach dem Hausverwalter!!! Jede WEG ist verpflichtet so einen zu beschäftigen. Hier gibt es qualitative Unterschiede!!! Schau Dir an, ob er seinen Job auch richtig macht. Gibt es eine zeitnahe und korrekte Wohngeldabrechnung? Gibt es einen ordentlichen, betriebswirtschaftlich tragbaren Wirtschaftsplan und ist dieser von der WEG beschlossen? Gibt es Rücklagen??? Eine WEG mit ca. 12 Einheiten sollte so ca. 10.000 Euro auf dem Konto haben um z.B. beim Sturmschaden direkt handeln zu können.

Hat der Hausverwalter eine Liste mit Notdiensten aushängen für Wasser/Heizung etc…

Ist der Verwalter quasi Tag und Nacht erreichbar und ruft zeitnah zurück???

Mit den Eigentümern und dem Verwalter steht und fällt die Wohnqualität in Deiner Wohnung!!! Das sind Faktoren, welche nicht zu unterschätzen sind!!! Wenn hier irgendwas nicht stimmt, dann Finger weg!

Ganz wichtig noch: Ließ Dir die Teilungserklärungen genau durch und das WEG Gesetz. Wie sind die Stimmrechte verteilt? Gemäß Anteile an der WEG oder gemäß Gesetz eine Stimme pro Eigentümer? Hat ein Eigentümer die Stimmmehrheit, dann raten wir auch dazu die Finger weg zu lassen.

Am besten noch mal ganz schnell in die Bücherei gehen und sich schnell Literatur besorgen zum Thema WEG-Recht!!! ein Beispiel hierfür wäre: ISBN 3-931908-07-0 Buch anschauen

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Gebühr für Makler

Wir stehen vor Kauf einer ETW, aber noch nichts fest zugesagt
bislang.

Was muss man alles dabei beachten? Das Angebot laeuft ueber
Makler, aber erfahrungsgemaess ist Makler nicht gleich Makler.

Ach ja, schau doch mal im Konz nach. Man kann die Maklerksoten splitten. In Vermittlungs- und Beratungskosten. Während man die Vermittlungskosten bei der selbstgenutzten Wohnung wohl nicht absetzen kann, ist das mit den anderen Kosten möglich. Übernehme hier aber keine Gewähr…habs nur letztens beim Überfliegen irgendwo gesehen.

Ach ja, noch was: Habt ihr die Möglichkeit mit den Mietern etc. zu reden? Die geben einem manchmal Tips zum Thema versteckte Mängel. …und sei es nur der kaputte Lichtschalter oder die Setzrisse. Diese Schäden könnt ihr alle mit im Kaufvertrag aufnehmen lassen und darüber a) den Preis drücken
b) eine Frist setzen, bis wann die Schäden vom aktuellen Eigentümer zu beheben sind.

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Hi!

Ich teile hier meine reichlichen Erfahrungen mit Dir… :wink:

1.) WEG Protokolle:
Sie sind absolut unabdingbar. ich habe das zu locker gesehen und bin in einem Haufen Wahnsinniger gelandet.
Wenn es auf jeder Versammlung Anträge gegen andere Parteien hinsichtlich kleinkarierten Schwachsinns gibt, kann man leicht damit rechnen, nach erwerb selbst Opfer solcher Anträge zu werden…

2.) Verwaltung:
ruhig bei den potentiellen Nachbarn nachfragen, wie der Verwalter arbeitet. Ist man zufrieden mit dem Hausmeister?

3.) Wohngeld / finanzielle Situation allgemein:

  • Höhe des Wohngeldes
  • Höhe der Rücklagen der WEG

4.) Sondernutzuungsrechte:
wollt Ihr eine Wohnung mit Garten erwerben, seht Euch genau an, was dazu in der Teilungserklärung steht. Ich habe großen Ärger, weil die über meinen Wohnungen lebenden Parteien ständig Ansprüche hinsichtlich der Gartengestaltung stellen, die mir zu massivem nachteil gereichen und lt. teilungserklärung ist das i.O. und ich habe auch noch für die Pflege aufzukommen.
Wenn es also um einen Neubau geht, würde ich hier darauf achten, dass man kein „Sondernutzungsrecht“ an seinem Gartenanteil, sondern ein „Sondereigentum“ erhält.

Im Zweifel würde ich heute lieber auf den Kauf verzichten, wenn sich das nicht klären lässt.

5.) Alters- / Sozialstruktur im Haus:
sieh Dir genau an, neben wem Du wohnen wirst.
Du schreibst ja kein Alter in Deiner ViKa, aber achte auf jeden Fall auf kompatible Alters- / Sozialstrukturen im Haus. Wenn eine junge Familie ein älteres Ehepaar direkt neben sich hat, ist der Konflikt beispielsweise vorprogrammiert.

Ich persönlich übergebe die Wohnungen an meine Schwester, die bessere Nerven hat als ich und kaufe mir ein Haus, bei welchem mir keiner mehr dazwischen quatschen kann.
Nicht jede rist für WEGs geeignet und im Falle unserer WEG ist es niemand so richtig.
Prüfe also auch Dich selbst und warte im Zweifel lieber noch ein paar Jahre, bis es zu einem Haus langt…

Viel Erfolg!

Grüße,

Mathias

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Hallo erst ´mal,
also Herr Schmidt meint, „Angaben der Teilungserklärung seien nicht immer richtig“, dies trifft nicht zu. Im Gegenteil: meist sind die qm-Angaben der Teilungserklärung die einzig verlässliche Angaben zu Wohnflächen.
Was Hr. Schmidt nicht beantwortet ist Ihre Frage zu einem „Wertgutachten“. Dieses können Sie als potentieller Kunde gerne fordern, erhalten werden Sie es sehr wahrscheinlich nicht. Das ist Ihre Aufgabe. Oder aber Ihre finanzierende Bank wird ein solches Gutachten, das aber kein wirkliches Wertermittlungsgutachten darstellt, sondern lediglich den überschlägigen Wert der betr. Immobilie angibt, daher auch so „güstig“ ist, (natürlich auf Ihre Kosten) einholen, heute ggf. wegen der Eigenkapitalrichtlinie „Basel II“ auch noch mehr.
Ansonsten schliesse ich mich Frank Scholtysek an, wenn auch nicht in seiner werbenden Art und Weise.
Ich empfehle Ihnen daher, holen Sie sich Rat und Unterstützung durch einen fachlich qualifizierten und spezialisierten Sachverständigen für den Immobilienkauf aus der näheren Umgebung Ihrer Region. Nur mit diesem schaffen Sie Risiken beiseite und einen angemessenen Kaufpreis.
Im Übrigen. Wohnflächenangaben sind nach meiner Erfahrung in über 80% meiner Fälle unrichtig oder falsch berechnet (diese nachzuprüfen überfordert, ´tschuldigung einen Laien)
M.f.G.
Ralph Kaiser
Architekt
BHK-Beratung

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Oje … sieht ja aufwendiger aus als ich mir das vorgestellt habe. Beim Garagenkauf war das recht problemlos.

Vielen Dank f. zahlreiche Informationen, waren bislang sehr hilfreich. Uebermorgen ist Besichtigungstermin weiterer Objekte, da kann ich schon einiges hier „mitnehmen“.

Bisherige Mieter kann man aber leider nicht fragen, die Wohnungen sind bereits bezugsfrei. Soweit ich das weiss, sind Bewohner mittleren Alters 30-55J im Haus, ist jedoch ein groesserer Wohnkomplex aus mehreren Haeusern. Ursprung unserer Ueberlegung ist, dass wir momentan in einer vergleichsmaessigen Wohnung doch recht teuer zur Miete drin sind, bei Kauf ueber Bankfinanzierung wuerde es irgendwann uns gehoeren (spaeter als Anlage), bei Miete ist das Geld halt weg.

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Hallo erst ´mal,
also Herr Schmidt meint, „Angaben der Teilungserklärung seien
nicht immer richtig“, dies trifft nicht zu. Im Gegenteil:
meist sind die qm-Angaben der Teilungserklärung die einzig
verlässliche Angaben zu Wohnflächen.

also…
1.) In Teilungserklärungen steht nie das Verfahren nach dem die Wohnfläche berechnet wurde.
Prinzipiell können drei Regelungen zur Wohnflächenberechnung von ETW benutzt worden sein: Die Wohnflächenverordnung (WoflV), die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ und die alte DIN 283 zur Wohnflächenberechnung.
Alle drei Flächenberechnungen führen bei der gleichen Wohnung zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Allein die unterschiedlichen Berechnungsverfahren können unterschiedliche Flächenangaben bis 20% ergeben und aus einer Teilungserklärung kann man das verwandte Verfahren nicht ersehen.

2.) Um eine Umwandlung (und hier in Berlin sind das z.B. die weit aus meisten Wohnungen und nicht Neubauten) genehmigt zu bekommen, muss das Haus nicht neu vermessen werden. Vielfach werden alten Baupläne als Grundlage für den Aufteilungsplan genommen.(schneller und billiger!)
Und jeder der mit Altbauten zu tun hat weiß, dass häufig Plan und Realität nicht übereinstimmen. (…soll übrigens auch bei manchem Neubau so sein, Herr Architekt, hab ich gehört :wink:

Deswegen sind die qm Angaben in Teilungserklärungen unsicher. Die Wohngeldabrechnungen werden ja deswegen fast ausschließlich nach Miteigentumsanteilen durchgeführt, die ihrerseits weitgehend frei vom Umwandler festzulegen sind (allerdings nicht grob unbillig).

Eine falsche qm Angabe in der Teilungserklärung führt deshalb in der Konsequenz gerade nicht dazu, dass eine Abrechnung deswegen angefochten werden kann.

Gruß n.

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Bisherige Mieter kann man aber leider nicht fragen, die
Wohnungen sind bereits bezugsfrei. Soweit ich das weiss, sind
Bewohner mittleren Alters 30-55J im Haus, ist jedoch ein
groesserer Wohnkomplex aus mehreren Haeusern.

Oh je, das kann sehr teuer werden!!! Insbesonder Aufzüge etc… kosten viel Geld. Dann schau Dir noch die Lage an. gerade große Wohneinheiten können sehr schnellvom sozialen Umfeld kippen. Da Du dann nicht einfach wegziehen kannst, die Wohnung auch nicht vermietet oder verkauft bekommst, hast Du langfristig ein Problem. Also schau Dir genau an, wo Du hinziehst. Im Zweifel lieber ein paar Euro mehr zahlen (ich weiß, ist ein toller Spruch, wenn man nicht gerade nen Goldesel zu Hause hat). Andere Möglichkeit sind Versteigerungen, wenn ihr schon EK habt.

Ursprung unserer

Ueberlegung ist, dass wir momentan in einer
vergleichsmaessigen Wohnung doch recht teuer zur Miete drin
sind, bei Kauf ueber Bankfinanzierung wuerde es irgendwann uns
gehoeren (spaeter als Anlage), bei Miete ist das Geld halt
weg.

Wohnung darf aber auch nicht zu lange abfinanziert werden. nach 10-12 Jahren sollte das Ding weg sein, wenn Du selbst drin wohnen möchtest. Ansonsten kommen Dich die Zinsen „teuer“ zu stehen.

Kann Dir nur den Tip geben: Suchen, suchen, suchen… haben uns auf der Suche nach nem Haus bestimmt auch schon 50-80 Stück angesehen immer mal wieder, wenn wir Lust hatten. So langsam kommen wir unseren Wünschen und Vorstellungen näher.

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Aufzuege sind keine drin, ein Haus des Wohnkomplexes hat um die 10 Parteien auf 3-4 Etagen verteilt, und es gibt da wohl um 4-5 Haeuser in Reihe bei diesem Komplex. Ist vergleichbar mit unserer jetzigen Mietwohnung. Lage ist soweit ok, AOK+Uni in der Naehe, zentrumsnah, mit Busanbindung, jedoch auch viele Amerikaner im Umfeld (was mich persoenlich nicht stoert, aber wie sehen es andere beim Wiederverkauf?). EK vorhanden, reicht aber nicht f. komplette Eigenfinanzierung.

Oh je, das kann sehr teuer werden!!! Insbesonder Aufzüge
etc… kosten viel Geld. Dann schau Dir noch die Lage an.
gerade große Wohneinheiten können sehr schnellvom sozialen
Umfeld kippen. Da Du dann nicht einfach wegziehen kannst, die
Wohnung auch nicht vermietet oder verkauft bekommst, hast Du
langfristig ein Problem. Also schau Dir genau an, wo Du
hinziehst. Im Zweifel lieber ein paar Euro mehr zahlen (ich
weiß, ist ein toller Spruch, wenn man nicht gerade nen
Goldesel zu Hause hat). Andere Möglichkeit sind
Versteigerungen, wenn ihr schon EK habt.

===

Haus ist hier in der Region recht teuer … weiss der Geier warum … da brauch ich nicht viel dazulegen, um die gleiche Immobilie um MUC herum zu kaufen. Und genau das wollen wir dann irgendwann auch machen, dass dauert aber noch wegen Firmenaufbau. Bei ETW hier sind qm-Preise von 1300-1500E guenstiger Mittelwert, so wie ich das bislang gesehen habe.

Wohnung darf aber auch nicht zu lange abfinanziert werden.
nach 10-12 Jahren sollte das Ding weg sein, wenn Du selbst
drin wohnen möchtest. Ansonsten kommen Dich die Zinsen „teuer“
zu stehen.

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Suchen … ja, das ist wahr. Ein Kauf muss wohl-ueberlegt sein. Ich habe mittlerweilen sicherlich auch schon um 25 Besichtigungen gehabt, dabei sicherlich (wegen eigentlichem Wochenpendler) schon fast ein Monatsgehalt allein dafuer verfahren. Aber ich bin zuversichtlich, dass wir was finden.

Kann Dir nur den Tip geben: Suchen, suchen, suchen… haben
uns auf der Suche nach nem Haus bestimmt auch schon 50-80
Stück angesehen immer mal wieder, wenn wir Lust hatten. So
langsam kommen wir unseren Wünschen und Vorstellungen näher.

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…weißt Du wie lange die Amis noch bleiben und was dann mit den Wohnungen passiert??? Sind die von der Base oder wohnen die Amis einfach in normalen Wohnungen auf dem freien Markt?

In DA zum Beispiel sind serh viele Amis abgezogen und es war mal geplant, die Wohnblöcke für den Sozialen Wohnngsbau zu nutzen. …und das in der „Villengegend“. Da kannst Du dann ganz schnell den Wert Deines Häuschens abschreiben. (möchte hier an dieser Stelle anmerken, dass ich nicht generell unterstelle, dass Leute welche auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind sich generell gegen die gesellschaftlichen Normen verhalten und alles runter kommen lassen. Bin nur leider gebranntes Kind. Hatte damals auch in einem gut strukturierten Mischgebiet gewohnt mit Einfamilienhäuseren und zwei drei Wohnraumgeförderten Hochhäusern. Einst war das das Vorzeigeviertel der Stadt, heute wohnen nur noch Asylanten in den Hochhäusern - im wahrsten Sinne des Wortes klein Marocco mit allen Ausprägungen die das so mit sich bringen kann)

Sollten viele Amis wegziehen, kann es auch sein, dass angrenzende Geschäfte wie Bäcker etc. schließen müssen, da einfach von jetz auf gleich die Kaufkraft sinkt.

Wie gesagt, Wohnkomplexe können sehr teuer werden, da Du ja das Wasser für Grünflächen, Gärtner, Hausmeister… das ganze Programm mit bezahlen mußt. Schau Dir also die Nebenkostenbarechnungen ganz genau an. Frag auch noch mal nach Rücklagen. So Komplexe werden in der Regel auf einmal saniert. Dafür werden ganz ordentliche Rücklagen benötigt. Dann schau Dir noch an, wie viele Rücklagen es für Deine Wohnung gibt. Je nachdem wie alt die Immobilie ist werden Wasser, Heizkörper, Strom, Fenster etc… fällig.

Und jetzt nach wie vor viel Erfolg beim Suchen!!!

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Hallo, zum einen kannst Du - da Du „berechtigtes Interesse“ hast (so nennt man das halt), jederzeit beim Grundbuch einen Grundbuchauszug anfordern bzw. das Grundbuch einsehen, so dass Du die Belastungen etc. ersehen kannst. Hinsichtlich der Maße: Da gibt es sicher Pläne mit Grundrisszeichnungen usw., denen Du die Maße entnehmen kannst. Ansonsten - wenn Du sehr unsicher bist hinsichtlich des Verkehrswertes - ziehe einen Sachverständigen hinzu (siehe Branchenverzeichnis oder frage beim Amtsgericht nach, die können Dir einige nennen, da sie immer bei Zwangsversteigerungen gebraucht werden).
Gruss, Eva