Guten Tag,
ich habe mal eine generelle Fragen zum Kauf von sog. Anlagenobjekten:
Ich wohne seit einigen Jahren in einem 4 Parteien-Haus zur Miete.
Nun habe ich aktuell erfahren, dass dieses Haus zum Verkauf steht.
Prinzipiell sind wir mit unserer Wohnung zufrieden aber bereits seit einiger Zeit auf der Suche nach einem Eigenheim. Wir sehen es einfach nicht mehr ein teures Geld für Miete auszugeben.
Das Haus ist zur Zeit voll vermietet (Jahresmiete =25.000,-), 4 Wohnungen, Wohnfläche 313qm, Grundstück 333qm, Bj 1980, KP 350.000. Das Haus ist gepflegt, Vermieter persönlich bekannt.
Uns schwebt vor die beiden oberen Stockwerke selbst zu bewohnen und die beiden unteren weiter zu vermieten.
Nun zu meinen eigentlichen Fragen:
- Wie muß ich die Miete versteuern, bzw. was bleibt von den Mieteinnahmen übrig?
- Gibt es Erfahrungen mit solchen „Modellen“?
- Gibt es irgendwelch Besonderheiten, welche ich beim Kauf einer solchen Immobilie anfallen?
- Wie sieht es mit Rücklagen aus, gibt es eine Faustregel wieviel Prozent der Mieten als Rücklage verwendet werden sollten?
Wie man meinen Fragen entnehmen kann habe ich mich mit dem Kauf einer solchen Immobilie noch nicht sonderlich beschäftigt. Für ein paar erste Anmerkungen wäre ich dennoch sehr dankbar.
Besten Dank!
Dirk W.
Hallo,
zu versteueren sind die Mieteinnahmen zu Deinem aktuellen Steuersatz. DH in der Einkommensteuererklärung kannst Du die Mieteinnahmen angeben und die werden dann zu Deinen sonstigen Einnahmen addiert.
Abziehen kannst Du von der Geschichte Kosten für die Instandhaltung des Hauses. Hier muß man dann unterscheiden was für Kosten für die Mieter anfallen und welche Kosten für den selbst genutzten Teil. Weiterhin abziehen kann man die AFA. Auch hier muß man unterscheiden zwieschen den vermieteten Objekten und den selbst genutzten Flächen. Um mal einen ersten Einblick zu bekommen kauf Dir mal den großen Konz. Da stehen schon sehr viele Sachen drin. So kannst Du Dir vor dem Kauf am Wochenende auf die Schnelle mal einen Überblick verschaffen, was alles geht und ob Dir das liegt. Solltet Ihr Euch zum Erwerb entschließen, dann rate ich zum Steureberater!!! - und zwar vorm Kauf!!! Manchmal ist es entscheidend wann man kauft oder wer hinterher im Kaufvertrag steht etc…
Rücklagen: Wir legen pro qm Eigentum pro Monat einen Euro zurück. Allerdings handelt es sich hier auhc um einen Neubau, dh. wir haben genügend Zeit was anzusparen, bis die ersten Reparaturen anfallen. Ansonsten sollte man so ca. 5000- 10.000 euro flüssig liegen haben, sollte mal was sein, wo man schnell zahlen muß, wie z.B. Feuerwehr nach Brand etc.
Was Du auf jeden Fall berücksichtigen solltest ist, dass Du die Wohnungen entweder warm vermietest oder aber eine ordentliche Nebenkostenabrechnung erstellen mußt. Das ist nicht so ohne. Schau Dir halt Deine Mieter genau an. Wenn da so Korintenk… dabei sind, dann wirst Du keine Freude haben…
Schau Dir auch an, welche Kosten Du nicht auf die Mieter umlegen kannst.
Ansonsten würde ich anch meinen Erfahrungen und denen aus dem Bekanntenkreis davon abraten mit den Mietern in einem Haus zu wohnen. Egal was ist, Du bist immer der Ansprechpartner für jeden Kram, zum teil sogar für deren private Probleme… Freundin von mir hat ihr Haus ganz schnell wieder verkauft, weil sie hinterher total genaervt war von den Mietern…
Habt Ihr als Mieter bereits das Vorkaufrecht angeboten bekommen? Vielleicht wollen die anderen ihre Wohnungen ja auch kaufen?
Wenn Ihr irgendwie unsicher seid, dann laßt das Hasu noch mal von einem Fachmann begutachten und ein Wertgutachten erstellen. Das kann auch noch mal eine gute Verhandlungsbasis bieten.
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