Hallo,
wir beabsichtigen das Haus meines Schwagers zu kaufen, da das Haus daneben uns bereits gehört und mein Schwager seins nicht mehr möchte. Das Haus ist sanierungsbedürftig, d.h. uralte Elektroinstallationen und andere Bauschäden. Es ist jedoch komplett vermietet. Ist es möglich, die Mieter nach und nach zu kündigen, da die Wohnungen neu fertiggestellt werden müssen, wenn ich ihnen bereits fertig gestellte Wohnungen anbieten kann?
Welches Risiko gehe ich mit dem Kauf ein, wenn ich schon vorher weiß, daß das Haus nicht den Sicherheitsstandards entspricht, z.B. fehlende Feuerleiter am Hinterhaus, fehlende Brandschutztüren im Keller und veralteter Brandschutz im Dachboden?
In welchem Zeitraum müssen diese fertiggestellt sein, bzw. reicht es aus, wenn unser Architekt die Umbaugehemigungen einreicht und wir nach und nach umbauen?
Danke für eure Hilfe
Sandra
Hallo,
wir beabsichtigen das Haus meines Schwagers zu kaufen, da das
Haus daneben uns bereits gehört und mein Schwager seins nicht
mehr möchte. Das Haus ist sanierungsbedürftig, d.h. uralte
Elektroinstallationen und andere Bauschäden. Es ist jedoch
komplett vermietet. Ist es möglich, die Mieter nach und nach
zu kündigen, da die Wohnungen neu fertiggestellt werden
müssen, wenn ich ihnen bereits fertig gestellte Wohnungen
anbieten kann?
Kündigen geht nicht, amn kann aber Änderungsverträge anbieten, wodurchd er Sanierunsgstress für die Mieter gemindert wird.
Welches Risiko gehe ich mit dem Kauf ein, wenn ich schon
vorher weiß, daß das Haus nicht den Sicherheitsstandards
entspricht, z.B. fehlende Feuerleiter am Hinterhaus, fehlende
Brandschutztüren im Keller und veralteter Brandschutz im
Dachboden?
Bestandsschutz, solange Du nichts änderts.
In welchem Zeitraum müssen diese fertiggestellt sein, bzw.
reicht es aus, wenn unser Architekt die Umbaugehemigungen
einreicht und wir nach und nach umbauen?
Das hängt von der Baugenehmigung ab.
Christian
Hi,
Welches Risiko gehe ich mit dem Kauf ein, wenn ich schon
vorher weiß, daß das Haus nicht den Sicherheitsstandards
entspricht, z.B. fehlende Feuerleiter am Hinterhaus, fehlende
Brandschutztüren im Keller und veralteter Brandschutz im
Dachboden?
Bestandsschutz, solange Du nichts änderts.
das kann so nicht stehen bleiben. Ohne genaueste Prüfung weiß man nicht mal, ob überhaupt Bestandschutz besteht. Eine einmal erteilte Baugenehmigung ist zumindest nicht ausreichend.
Aber auch wenn Bestandschutz besteht, hat der Grenzen. Wenn z.B. durch die vorhandenen Mängel Leben oder Gesundheit der Bewohner konkret gefährdet ist, kann sich der Eigentümer nicht mehr auf Bestandschutz (und damit auf die Eigentumsgarantie aus dem GG) berufen.
Und gerade beim Thema Brandschutz ist diese Grenze sehr schnell erreicht. Es ist mittlerweile gesicherte Rechtsprechung, daß mit dem Ausbruch eines Brandes jederzeit gerechnet werden muß, dies also eine konkrete Gefahr darstellt. Aus diesem Grund kann es eine Bauaufsichtsbehörde nicht hinnehmen, wenn einem Gebäude z.B. der zweite Rettungsweg fehlt.
Und eine zweite sehr konkrete Gefahr droht der Fragestellerin: Kommt aufgrund der vorhandenen Mängel ein Mensch zu Schaden, steht sie sehr schnell wegen fahrlässiger Körperverletzung oder sogar fahrlässiger Tötung vorm Kadi!
Gruß Stefan
Hi,
so lange wie es vermietet ist und so weit ich weiß nicht länger als 3 Jahre leer steht, hast du Bestandsschutz.
Ich hatte mal einen Vermieter in Düsseldorf, der hat immer wenn einer ausgezogen war die jeweilige Wohung renoviert. Fand ich gut so. Bin nach der Renovierung eingezogen.
Kündigen würde ich nur, wenn es leicht ist anschließend wieder einen Mieter zu finden.
Was hälst du von schrittweisem Sanieren? Ist sicher teuerer und dauert länger, als mit einem Mal. Aber so kannst du bauen, wenn du Geld hast und mußt weniger oder keinen Kredit aufnehmen.
Ich gehe davon aus, daß es bewohnbar ist und nicht gleich einfällt oder abbrennt.
Grüße
Thomas
p.s.: ich würde Brandmelder an der Decke mit einbauen heutzutage
Hallo Sandra,
Welches Risiko gehe ich mit dem Kauf ein, wenn ich schon
vorher weiß, daß das Haus nicht den Sicherheitsstandards
entspricht, z.B. fehlende Feuerleiter am Hinterhaus, fehlende
Brandschutztüren im Keller und veralteter Brandschutz im
Dachboden?
Da ist sehr vieles möglich. Wie ich weiter unten erläutere, kommst Du schnell mit dem Strafrecht in Konflikt, da hilft auch kein evetuell bestehender Bestandschutz. Wenn Du die Mängel und die daraus resultierenden Gefahren auch noch kennst, kann das böse ins Auge gehen!
Aber abgesehen vom Strafrecht gehst Du u.U. erhebliche finanzielle Risiken ein. Genau kann das aus der Ferne niemand sagen (auch wenn sich noch 100 Architekten und Bauingenieure mit dem Schlagwort „Bestandschutz“ zu Wort melden), denkbar ist vieles (vorrausgesetzt, die Bauaufsichtsbehörde erhält Kenntnis von den Zuständen): von gar nichts über Nachbesserungsaufforderung bis zum Untersagen des Betriebs (hier des Bewohnens) hat die Bauaufsichtsbehörde eine ganze Latte von Möglichkeiten.
Ich kann Dir daher nur dringend empfehlen nicht nur den Rat eines Architekten, sondern auch den eines Anwalts zu suchen. Hier steht eine Menge auf dem Spiel und der Kaufpreis ist davon ja auch nicht unabhängig…
In welchem Zeitraum müssen diese fertiggestellt sein, bzw.
reicht es aus, wenn unser Architekt die Umbaugehemigungen
einreicht und wir nach und nach umbauen?
Auch hier kann man aus der Ferne kein Urteil fällen. Das kommt auf den Einzelfall an und welche Gefahr durch die Mängel droht. Bei Gefahren für Leib und Leben von Menschen sind die einzuhaltenden Fristen aber eher sehr kurz.
Gruß Stefan