Liebe/-r Experte/-in,
wir gedenken ein Mehrfamilienhaus für ca. 300000,- € in Bremen als Anlageobjekt zu kaufen. Daß die Lage von großer Wichtigkeit ist, wissen wir und werden wir beachten. Worauf sollten wir noch achten? Welche Rendite darf man momentan eigentlich erwarten? Ist der Markt immer noch ein Käufermarkt? Kann/sollte man mit Maklern über deren Courtage verhandeln? Bei 5,95 % kommen da ja mächtige Summen zustande. Für jeden Tip bin ich dankbar!
Wenn Du damit bei mindestens 30% Eigenkapital Deinen Kapitaldienst, Zinsen und Tilgung gut decken kannst, dann ist das Objekt bezüglich der Rendite nicht so schlecht.
Ich selbst kaufe nur auf Basis eines Geschäftsplanes und die Rendite bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital. Das entspricht den Sparbuchkonzept: Es ist nicht wichtig was drin passiert, so lange hinten das Richtige herauskommt.
Nein, es ist kein Käufermarkt - vielleicht noch in Bremen - da dort der Markt im Bundesvergleich immer schwächer ist, aber eher nicht.
Über die Provision verhandeln? Ja, würde ich immer machen. Wenn allerdings das Objekt besonders begehrt ist wird der Makler mit dem abschließen der am Wenigsten mit ihm verhandelt. Im übrigen ist die „mächtige“ Betrag nur ein Bestandteil der Kaufnebenkosten (siehe oben). Wenn die Provision zum Objekt passt, was soll es. Die Provision musst Du genauso wie die Immobile über die Laufzeit mit 2% abschreiben.
Ich hoffe Du bist sicher in welchen Markt Du Deinen 300.000€ stecken willst, etwas Immobilienerfahrung könnte nicht schaden.
Gibt es irgendwelche kommunalen Pläne, die in näherer Zukunft dem zu erwerbenden Grundstück Kosten aufbürden könnten? (Straßenbaumaßnahmen, Anschlusskosten)
Besichtige die Immobilie mit einem Fachmann (Dipl.Ing Bau, erfahrener Polier, Architekt etc.), er wird schnell erkennen, ob es Mängel gibt. (Preisnachlass für jeden selbst entdeckten Mangel!)
Den Makler in seiner Courtage herunterzuhandeln ist der falsche Weg. Sag ihm, dass Du gern die volle Courtage bezahlst, wenn er den Kaufpreis um genau diese Summe beim Verkäufer herunterhandelt. Und darüber hinaus bietest Du ihm an, dass jeder weitere heruntergehandelte Euro zwischen ihm und Dir fair geteilt wird. Du wirst staunen, wie aktiv der Makler plötzlich wird und was Du sparen kannst.
Wenn Du einen Hausverwalter einsetzt, weil Du selbst nicht verwalten möchtest (Ich rate dringend zum Hausverwalter, denn die Gesetzgebung ist in diesem Bereich äußerst kompliziert!), dann suche Dir einen kleinen Verwalter in direkter Nähe zum Objekt. Selbst wenn der 3 Euro mehr kosten sollte, so wirst Du aufgrund seiner Flexibilität und Ortskenntnis das Geld schnell wieder drin haben. Der kleinere Verwalter ist generell bemühter als die großen trägen Gesellschaften.
Lass es nicht zu, dass der Makler oder der Verkäufer den Notar wählen!!! Wenn Du den Notar bezahlst, kannst Du auch die Wahl treffen. Nimm keinen ortsansässigen Notar! Er könnte mit Makler oder Verkäufer in irgendeiner Beziehung stehen. Gehe in die Provinz, suche den Notar auf und beauftrage ihn, einen Kaufvertrag aufzusetzen, der alle gesetzlichen Möglichkeiten berücksichtigt, die Deine Position festigen und möglichst auch für die Zukunft absichern. Er wird sich ins Zeug legen, da er durch Dich hofft, weitere Beurkundungen aus der großen Stadt bekommen zu können.
Der Kapitalanlagemarkt in den Zentren ist nicht mehr wirklich ein Käufermarkt.
Lass Dir die Mietzahlungen der Mieter aus den letzten 2 Jahren vom Verkäufer belegen! Welche Mietrückstände gab es, warum und wie hoch? Gab es in den letzten Jahren Mieteinbehalte seitens der Mieter? Wenn ja, warum? (Fast immer ein Gebäudemangel!!!)
Solltest Du weitere, gern auch konkretere Fragen haben, so werde ich sie Dir gern beantworten.
Mit besten Grüßen
Kay Lüneburg
Kfm. d. Grdst.- u.
Wohnungswirtschaft
Hallo Manfred,
neben der Lage gibt es noch eine ganze Reihe von Faktoren, die man beim Kauf eines MFH beachten muß.
Die Lage impliziert ja die Einschätzung der nachhaltigen Vermietung der Immobilie zu einem kalkuliertem Mietzins in der Zukunft.
Daher korrespondiert dieser Faktor direkt mit dem nächsten, dem baulichen Zustand.
Je besser die Gegend, so höher der Mietzins, so anspruchsvoller sind die Mieter ob des Zustandes des Hauses.
Wenn der Erwerber Laie ist, sollte er einen Sachverständigen der IHk zu Rate ziehen.
Die Modernisierungskosten können den Kaufpreis übersteigen und sollten vor dem Kauf bekannt sein, da sie in die Finanzierung einfließen.
Komponenten sind:
Fassade
energetische Sanierung-Energiepaß
letze Sanierung-Unterlagen dazu
Heizung
Zustand Fenster
Zustand Medienversorgung
Zustand Keller
Zustand Dach
Zustand und Schnitte der Wohnungen
Zustand Flure
Zustand der Außenanlage
etwaige städtische Auflagen
Weiterhin sollte auf dieser Basis zuzüglich der Erwerbsnebenkosten-Steuer, Notargebühren, Maklerentgelt, Finanzierungskosten-und die nicht umlegbaren Betriebskosten die Rendite oder der Faktor des MFH errechnet werden.
Je besser der Standort, desto niedriger die Rendite. Als reziproker Wert gilt der Faktor. Dieser gibt an, in wieviel Jahren sich das Objekt refinanziert hat.
Die nicht umlegbaren Betriebskosten schmälern unmittelbar die Rendite und können sehr hoch ausfallen.
Diese erhält man mit der Mieterliste von der Hausverwaltung.
Mit der Mieterliste sollte man die Dauer der Mietverhältnisse und die vorhandenen Zahlungsrückstände erfragen.
Ebenso sollte der Stand der Investitionsrücklage erfragt werden.
Diese ist gesetzlich im WEG vorgeschrieben, ohne daß eine Höhe/Anteil festgelegt wurde.
Offene Verbindlichkeiten gilt es auch zu erfragen.
Es sollte im Kaufvertrag eine verbindliche Regelung für die Übernahme der Lasten/Pflichten geregelt werden.
Ebenso Augenmerk gilt es der weiteren juristischen Vorbereitung des Kaufes zu widmen.
Neben eines Entwurfes des Kaufvertrages, den man auch für die Finanzierung benötigt, muß erfragt werden, ob das Objekt bereits aufgeteilt ist. Wenn ja, muß es eine Teilungserklärung geben.
Diese enthält meistens noch Verpflichtungen für den Käufer.
Auch muß ein aktueller Grundbuchauszug vorliegen.
Dort kann man die Vita des Objektes, etwaige Belastungen des Grundstückes wie Dienstbarkeiten, Wegerechte etc. erkennen.
Das Objekt sollte lastenfrei übernommen werden.Abt3 des Grundbuches.
Bei Finanzierung ein Muß.
Ansonsten übernimmt man die bestehenden Verbindlichkeiten mit dem Kauf.
Diese müssen angerechnet werden.
Der Vertrag mit der Hausverwaltung sollte ebenfalls vorab geprüft werden.
Die Bestallung darf laut WEG max. für 5 Jahre beschlossen werden.
In diesem wird auch die Vollmacht der HV geregelt. Z.B. selbständige Vornahme von Reparaturen bis zu einer bestimmten Höhe.
Eine Übersicht über abgeschlossene und laufende juristische Verfahren sollte man auch erfragen.
Etwaige Risiken des Objektes kann man dann besser abschätzen.
Die Angaben sind etwas dürftig. Jedoch bei einem Mehrfamilienhaus für 300 TEUR darf man wohl gleich zuschnappen.
Rendite bei Wohnimmobilien liegen derzeit zwischen 5 und bestenfalls 10 Prozent.
Renovierungszustand? Sanierungsbedarf? (energetische Sanierung)
Denke auch in Bremen wird es einen Mietspiegel geben, demnach kann man sich die Rendite selbst schnell ausrechnen. Im Falle der Vermietung haben die künftigen Mieter die Maklerprovision zu bezahlen.
Besser natürlich: Verkauf der Einzeleinheiten evtl. im jetzigen Zustand OHNE Sanierung. Dies muss im KV entsprechend ausformuliert werden.
Courtage beim Verkauf: Je nach Anzahl der Einheiten kann mit den Maklern leicht verhandelt werden, evtl. eine Erfolgsprovision im Falle des raschen Verkaufs ALLER Einheiten vereinbaren. Gebräuchlich ist auch z. B. 4 Prozent Maklerprovision plus Mehrwertsteuer; Hälfte der Verkäufer, Hälfte der Käufer.
ABER: Viele Käufer schrecken vor dem Makler zurück. Entsprechende Anzeigen in der Tagespresse sind wesentlich effektiver und führen sehr schnell zum Erfolg wenn das Preis - Leistungsverhältnis stimmt.
Viel Erfolg! Gerne bin ich weiter (auch beim Verkauf) behilflich.
da der Immobilienmarkt regional sehr unterschiedlich ist, kann ich Dir Deine Fragen leider nicht fundiert beantworten.
Prinzipiell sind die meisten Makler aus der Erfahrung mit der Provision verhandlungsbereit, wenn es nicht gerade mehrere Interessenten für das Objekt gibt. Auch der Objektpreis kann sicher noch verhandelt werden.
Neben der Lage ist natürlich der Zustand, evtl. Renovierungsstaus, Mieterklientel, Zuverlässigkeit der Mieteingänge, Mieternachfrage für diese Lage (bei evtl Mieterwechsel wichtig für Neuvermietung)… wichtig.
zunächst sollten Sie sich den aktuellen Marktbericht des Gutachterausschusses in Bremen besorgen (übliche Kosten zwischwn 25-50€) Hier finden Sie eine Auswertung der Immobilien in Bremen aus tatsächlichen Kaufpreisen. Hier finden Sie meist nach Baujahrgruppen unterschieden die für die einzelnen Objektarten (EFH, RH, REH, MFH usw) durchschnittl. zuletzt gezahlten Preise je m2/Wohnflache. Hier müssten sie auch die Maklerformel finden (d.h. den Vervielfältiger der jährl. Nettokaltmiete) - liegt üblicherweise bei 10 bis 16 (-25), je nach Lage, Ausstattung, Alter) für Mehrfamilienhäuser.
Kommt darauf an, wie detailiert der Marktbericht des Gutachterausschusses ist.
Klarer Indikator für die Lage (in Wohnlagen) ist der Grundstückspreis je m2 - hier in hessen ist die telefonische Auskunft kostenlos - ob auch in Bremen?
Achten Sie auf Bauschäden; Alter der Heizungsanlage; ist das Dach bereis gedämmt? Flachdach? Wann wurden zuletzt Instandhaltungs- und Modernisierungen durchgeführt? Zustand der Fenster! Feuchtigkeit im Keller?
Nach der Enev2009 müssen Warmwasserleitungen und heizungsleitungen in nicht beheizten Räumen gedämmt werden; bei nicht ausgebautem DG ist der Fußboden zu dämmen; bei Dacherneuerung, Fassadenerneuerung und Fenstéreneuerung müssen die Bestimmungen der EneV2009 eingehalten werden.
Man sollte immer auch die Mieterstruktur kennen. Ein allzu einfaches soziales Umfeld könnte den Wert der Immobilie gefährden (Miethöhe; Zahlungsmoral der vorhandenen Mieter).
Den Markt in Bremen selbst kenne ich nicht, die o.g. Ratschläge gelten Bundesweit.
ich hoffe ich konnte behilflich sein.
Gruß
C.Maurer
leider kann ich über den immomarkt in bremen nichts sagen wir leben und arbeiten ja in berlin.
wie du schon schreibst die lage ist und bleibt natürlich das wichtiste. eine schlecht immobilie in einer sehr guten lage bekommt man immer vermietet egal in welcher stadt. umgekert bedeutet oft leerstand. natürlich ist der bauliche zustand auch wichtig auch wenn man das haus sanieren möchte. was in bremen aktuell zu themen reniten und kaufpreise zu beachten/erreichen ist können wir von hier auch nicht sagen. ohne besichtigung, persönliche zahlen und die beachtung der steuerlichen situation kann man gar keine tipps geben. wenn du dich als anleger bzw vermieter für berlin interessiern laden wir dich selbstverständlich ein. du bekommst eine umfassende und kostenfreie erstberatung und machst dir dann ein schönes we in der haupstadt. beachten bitte, eine gute beratung kommt noch vor einer guten lage!!! berlin ist auf alle fälle ein käufermarkt, mit sehr interessanten möglichkeiten! zum thema makler möcht ich noch kurz etwas mitteilen. einen makler brauchst du gar nicht und können damit die 5.95% als dein eigenkapital betrachten. wir sind eigentümer von berliner immobilien in citylagen und erheben keinerlei zusatzkosten für kaufinteressenten. auf wunsch bekommen unser kunden einen rundumservice. wir liefern die wohnung/haus, die finanierung, das mietmanagement mit „sauberen mietern“ und die steuerliche betreuung. alle kann, nicht muss.
ich hoffe dir ein wenig geholfen zu haben. bei weiteren fragen bitte ich um ein persönliches gespräch bei uns.
Courtage in jedem Fall verhandeln,
aber auf geeigneten Zeitpunkt warten.
Wenn Kauf vor Abschluss steht Makler unter Druck setzen und reduzierte Courtage anbieten (z.B. 50%).
Aber begründen, z.B. erhebliche Nachinvestments und damit insg. geringer Verzinslichkeit der Investition.
Courtage ist übrigens in vielen Bundesländern unterschiedlich - leider ist Dein Landstrich mit am Teuersten.
Rendite variiert natürlich erheblich.
Top Objekte in München liegen bei 3-4%, Nebenlagen bei 5% - 6%.
Bremen ist erheblich günstiger, Top vielleicht 5-6%, Nebenlagen 7-8%. Das ist ein „Guess“ von mir, bitte im Internet, bei Maklern und Freunden verproben.