[Kauf Neubau:] Welche Fallen im Vertrag möglich?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo Wissende,

wir möchten noch in diesem Jahr ein kleines Haus (Neubau) im Speckgürtel einer süddeutschen Großstadt erwerben. Das Objekt ist fertig gebaut, besichtigt und für gut befunden. Bauherr ist ein Pensionär, welcher mehrere Grundstücke besitzt, diese bebaut (bzw. bebauen lässt) und dann Haus+Grund gewinnbringend verkauft. Soweit also nichts Ehrenrühriges. Nun brauchten wir dringend für die Bank einen Kaufvertrag und der Bauherr hatte gleich einen Notar parat, welcher diesen im Entwurf ausfertigte.

Nun meine Frage: Da wir nicht wissen, ob dieser Notar unvoreingenommen ist, würde uns interessieren, ob bei dieser Konstellation evtl. eine Übervorteilung droht. Für uns als Laien sieht der Vertrag nach einem Standartwerk, ähnlich einem vorgefertigten Mietvertrag aus. Die Zahlung erfolgt auch über ein Anderkonto und auf die Bauleistung gibt es nach Werkvertragrecht eine Gewährleistung von 5 Jahren.

Was ist zu beachten? Was droht eventuell an Überraschungen?
Ist es ratsam, einen eigenen Notar zu wählen oder sich wenigstens an anderer Stelle beraten zu lassen?
Oder machen wir uns da unnötig verrückt?

Vielen Dank schon im Voraus und ein schönes Wochenende
Ted

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Kleine Ergänzung!
Ich habe gerade den Beitrag weiter unten vom Wiz gelesen und gleich mit einem Sternchen versehen! :wink: Das ist ja schon zum Teil eine Antwort, aber einiges kommt für uns ja nicht in Betracht. Deshalb bitte trotzdem noch fleißig antworten! :wink:)

Noch einen Gruß
Ted

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Hi Ted,

ich denke zwar, daß Wiz auch für Deine frage Alles gesagt hat, aber ich fasse gerne noch mal das Wichtigste zusammen:
Der Hauskauf ist für den Normalbürger die mit Abstand größte Einzelinvestition seines Lebens. Wenn hier etwas schief geht, kann das im schlimmsten Fall den sozialen Absturz bedeuten.
Auch der interessierte Laie bleibt ein Laie. Und Deiner Frage ist zu entnehmen, daß Ihr in dieser Frage wirklich Laien seid (was keine Schande ist - auch wir haben gerade gekauft und uns gut beraten lassen).
In meinen Augen folgt aus diesen Tatsachen zwingend, daß man sich als Käufer von parteiischen (mir verpflichteten) Fachleuten beraten läßt. Nun haben wir das Glück sowohl auf einen Bausachverständigen wie auf einen Anwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht innerhalb der Familie zurückgreifen zu können, aber ich hätte auf jeden Fall zwei solche Leute auch für Geld angeheuert.
Ich bin der festen Überzeugung: wenn meine Finanzplanung die paar Euro für eine Beratung nicht hergeben, lasse ich die Sache lieber gleich bleiben. In Immobilienangelegenheiten verschätzt man sich als Laie gerne nach unten (scheint fast zwanghaft zu sein), deshalb sollte man auf jeden Fall ein ordentliches Polster haben.

Viele Grüße
Stefan

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Hallo Ted,

allo so wie Du das alles schreibst, klingt das ja gut.

Der Notar, als Dritter, darf niemanden bevorteilen.
Er hat die Pflicht die Vertragsparteien auf eventuelle Hindernisse und Mängel hinzuweisen und ggf. Lösungen zu unterbreiten.

Da die Zhlg. auf ein Notaranderkonto erfolgt, kannst Du Dir sicher sein, dass die Zahlung an den Käufer erst erfolgt, wenn der Käufer gesichert ist (Umschreibung im Grundbuch). Dies muss im KV aber unwiderruflich angewiesen werden.

Des Weiteren müsste im KV auch die Vereinbarung zur Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung (Auflassungsvormerkung) existieren.
Die sichert den Käufer gegen Verfügungen des Veräußerers und Verfügungen seiner Gläubiger im Wege der Zwangsversteigerung zw. Beurkundung und Umschreibung.

Um ganze Sicherheit zu haben sollte ab auch das Baulastenverzeichnis eingesehen werden, damit Du nicht eventuell zum Dulden, Tun oder Unterlassen öffentlich rechtlicher Vorschriften verpflichtet bist.
Dies wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. In Brandenburg und Bayern(nicht ganz sicher) gibt es keins.

Da der Verkäufer nach Deinen Angaben mehrere Häuser und Grundstücke vertreibt, ist für Dich noch die Änderungen des Beurkundungsgesetzes von Bedeutung.

Demnach ist bei Verträgen zw. Unternehmen und Verbrauchern (Verkäufer ?) für den Käufer eine 2-Wochenfrist einzuhalten. Das heisst, du musst (sollst) die Gelegenheit bekommen dich mit dem Inhalt des KV zwei Wochen vor Beurkundung auseinander zu setzen. Ggf. mit Deinem Anwalt durchsehen.

Nichteinhaltung berührt nicht die Wirksamkeit (Soll- Vorschrift) des Vertrages. Schließt aber Schadensersatzansprüche, aufgrund von Amtspflichtsverletzungen, nicht aus.

Gruss Steve

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hallo !

Nehmt einen Notar Eurer Wahl, wenn Euch dabei wohler ist !!

Ihr wollt kaufen, stellt also Bedingungen!

Immer der Käufer kann entscheiden, welcher Notar genommen wird. Ist der Verkäufer damit nicht einverstanden, laßt ihn zappeln.

Gruß Max

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Ich habe gerade den Beitrag weiter unten vom Wiz gelesen und
gleich mit einem Sternchen versehen! :wink:

Danke für die Küchenkräuter! Ganz wichtig auf jeden Fall der hier ebenfalls schon angesprochene Blick ins Baulastenverzeichnis, sowie ein ganz aktueller Grundbuchauszug und Nachweis der bezahlten Gebäudeversicherung! Außerdem die Frage der Erschließungskosten (ist das Grundstück schon voll erschlossen, sind alle Erschließungsbeiträge bereits bezahlt, oder was ist noch offen, bzw. kann noch kommen). Da haben sich schon viele Leute gerade mit solchen Objekten wie dem von euch angedachten ganz shcön mit auf die Nase gelegt. Frisch gebautes Haus in kleinem Neubaugebiet mit niegelnagelneuer Straße gekauft, und nach ein-zwei Jahren kommt dann erst die Abrechnung von der Gemeinde für die Erschließungsbeiträge. Wenn der Vertrag hierzu dann keine konkreten Aussagen macht, legt man schnell mal einige € 10.000,-- auf den Tisch des Bürgermeisters, von denen man gar nicht wusste, dass man hier in der Pflicht stehen würde.

Und ansonsten nur der wiederholte, dringende Tipp, den konkreten Einzelfall mit einem Fachmann eurer Wahl zu besprechen. Die ganzen „Selbstverständlichkeiten“, die außerhalb des Vertrags im Nebensatz mal erwähnt werden, sind genau die Sachen, die die andere Seite (oft aus gutem Grund) nicht im Vertrag haben möchte und die gerne dann zum bösen Erwachen führen. Nur der Fachmann erkennt diese bewussten Auslassungen im Vertrag. Dem Laien wird nie auffallen, wenn etwas fehlt.

Gruß vom Wiz, der zudem daran erinnern möchte, dass sich niemand wegen der paar Euro Eigenheimförderung jetzt noch überstürzt in einen Immobilienerwerb stürzen sollte

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Hallo,

ich hatte ja schon viele gute Vorredner (-schreiber).

Einen Tip möchte ich aber doch so weitergeben, wie ich ihn bekommen habe (wir wollen in nächster Zeit auch kaufen):

Es muss/soll im Kaufvertrag ein kostenfreies Rücktrittsrecht eingeräumt werden, da sonst bei Rücktritt vom Vertrag Kosten bis zu 15 % der Kaufsumme auf euch zukommen können. Man kann sich ja alles nochmal überlegen…

Diesen Tip hatte ich von der Ivestitionsbank Schleswig-Holstein. Die regeln die Sache mit der Eigenheimzulage. Und wenn der Vertrag nicht wie oben angeführt aussieht, gibt es kein Geld von denen.

Gruss

Andreas

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Von mir noch einige Ergänzungen aus eigener Bauherren-Erfahrung:

Der Notar, als Dritter, darf niemanden bevorteilen.
Er hat die Pflicht die Vertragsparteien auf eventuelle
Hindernisse und Mängel hinzuweisen und ggf. Lösungen zu
unterbreiten.

Theoretisch stimmt das. Praktisch gibt es da auch gute und weniger gute Notare, und dabei gibt es immer eine Grauzone. Ich habe selber die Erfahrung gemacht, dass vom Notar oft nicht alles so unabhängig beurteilt und abgefasst wird, wie es eigentlich notwendig wäre. Ein Anwalt, der im Nachhinein meinen Notarvertrag geprüft hatte, konnte jedenfalls einige Regelungen finden, die mich als Bauherr eindeutig benachteiligt haben. Tja, der Notar arbeitet ja auch schon seit Jahren mit dem selben Bauträger zusammen…
Soviel zur Neutralität von Notaren in der Praxis.
Mein Tipp daher:
Unbedingt (!) einen eigenen Notar suchen!
Zumindest aber den Vertrag vom eigenen Rechtsanwalt prüfen lassen!!!

Noch was zur Bauausführung des Hauses:
Ein Haus, was optisch solide und gut aussieht, muss nicht unbedingt technisch in Ordnung sein!
Soll heißen: Die Bauausführung sollte von einem Fachmann (Architekt, Gutachter, etc.) komplett geprüft werden, dabei sollte auch auf die Einhaltung der Bauauflagen geachtet werden.
Dies ist der am meisten unterschätzte Punkt von Bauherren bzw. Käufern!!!

Einfach nur darauf zu vertrauen, dass man ja 5 Jahre Gewährleistung hat, ist absolut unzureichend. Denn: Kleine Mängel werden gern behoben, grobe Mängel äußerst selten (da lässt man lieber die Firma pleite gehen) und außerdem: Nicht jeder Mangel wird automatisch in der Gewährleistungszeit sichtbar: Z.B. mangelnder Brandschutz. Ob der stimmt, zeigt sich erst im Brandfall. Dann ist es aber zu spät!!!

Noch einen Satz zur Gewährleistung:
5 Jahre sind gut und schön. ABER: Zwischen wem ist diese Gewährleistung vereinbart? Sicherlich nur zwischen Ihnen und der 1-Mann-Firma. Wer gibt Ihnen die Gewähr, dass dieser Pensionär nicht schon in 2 Jahren das zeitliche segnet? Die beteiligten Firmen können Sie dann nicht mehr heranziehen, denn die haben mit Ihnen keine Gewährleistungsvereinbarung!
Also: Im Vertrag MUSS parallel vereinbart werden, dass die Gewährleistung auch direkt bei den beteiligten Firmen in Anspruch genommen werden kann. Wichtig: Dies muss BEIDSEITIG auch mit den Firmen vereinbart worden sein, sonst greift diese Vereinbarung ins Leere.
Auch daran denken die meisten Bauherren NICHT.

Dies alles aus meiner eigenen leidvollen Bauherrenerfahrung. Und aus einem der besten Bau-Foren bei www.bau.de

Gruß
Werner