wie aus meinen vorherigen Kommentaren entnehmbar, stehe ich ebenfalls momentan vor einer größeren Investition in meinem jungen Leben. Kauf einer Eigentumswohnung oder lieber weiter zur Miete. Situation: Ich werde voraussichtlich noch weitere 5 Jahre in diesem Ort beruflich verweilen und peile anschließend einen evtl. Wechsel an, kann mir definitiv nicht einen lebenslangen Aufenthalt hier vorstellen. Was wäre effektiver…eine Whg. in einer Größenordnung von ca. 120.-130. TSD Euro, mit den damit entstehenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar, etc.) zu kaufen oder weiterhin zur Miete zu leben? Wie rentabel wäre diese Kaufentscheidung?
prinzipiell läßt sich die Antwort nicht so einfach aus dem Ärmel schütteln, sondern muß für den einzelnen Fall nachgerechnet werden. Dabei meine ich die Nachrechnung durch einen unabhängigen, nicht provisionsbezahlten Berater, wie z.B. Verbraucherzentrale oder Honorar-Berater. In den Beispielrechnungen der Verkäufer ( Berater !!!) fehlen oftmals Kostenbestandteile wie Renovierung / Reparaturen, Anschaffungsnebenkosten, Grundsteuer usw.
Situation: Ich werde voraussichtlich noch weitere 5
Jahre in diesem Ort beruflich verweilen und peile anschließend
einen evtl. Wechsel an, kann mir definitiv nicht einen
lebenslangen Aufenthalt hier vorstellen.
Problem: Soweit ich weiss, ist die Spekulationssteuer immer noch bei 10 Jahren. Wenn Du vorher verkaufst, mußt Du den Gewinn auf jeden Fall versteuern, evtl. auch noch staatliche Zulagen zurückzahlen (da bin ich mir allerdings nicht 100% sicher !). Auf jeden Fall solltest Du das mit in die Überlegungen einbeziehen.
Ausserdem sind die Anschaffungsnebenkosten ca. 10% der Kaufsumme, so daß die Rendite bei einem Verkauf nach nur 5 Jahren eher negativ sein dürfte.
Was wäre
effektiver…eine Whg. in einer Größenordnung von ca.
120.-130. TSD Euro, mit den damit entstehenden Nebenkosten
(Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar, etc.) zu kaufen
oder weiterhin zur Miete zu leben? Wie rentabel wäre diese
Kaufentscheidung?
Wie oben bereits gesagt: unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände (insbesondere Verkauf oder Vermietung nach 5 Jahren, persönliche finanzielle Entwicklung usw.) rechnen. Kostet bei einem Finanzberater zwar mind. 200 €, die sind jedoch zur Vermeidung unnötiger Kosten manchmal sehr gut angelegt.
wie aus meinen vorherigen Kommentaren entnehmbar, stehe ich
ebenfalls momentan vor einer größeren Investition in meinem
jungen Leben. Kauf einer Eigentumswohnung oder lieber weiter
zur Miete. Situation: Ich werde voraussichtlich noch weitere 5
Jahre in diesem Ort beruflich verweilen und peile anschließend
einen evtl. Wechsel an, kann mir definitiv nicht einen
lebenslangen Aufenthalt hier vorstellen. Was wäre
effektiver…eine Whg. in einer Größenordnung von ca.
120.-130. TSD Euro, mit den damit entstehenden Nebenkosten
(Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar, etc.) zu kaufen
oder weiterhin zur Miete zu leben? Wie rentabel wäre diese
Kaufentscheidung?
Hi Ersoy,
wenn du weißt, wo du dnn hingehen wirst, ist es wirtschaftlich sinnvoller an dem zukünftigen Ort die ETW zu kaufen.
Du kannst dann über die Mieteinnahmen finanzieren und darüberhinausgehende Verluste noch steuerlich berücksichtigen.
Den Satz von Sven, daß man keine Berater bezahlen darf, den kannste schlicht streichen, denn nur Berater, die sich über ihre Beratung und nicht den Verkauf von Produkten finanzieren, sind wahrlich neutrale Rechner und Berater.
"Spekulationsgewinn bzw. privates Veräußerungsgeschäft bei eigengenutzten Immobilien
Ein Spekulationsgewinn (Differenz zwischen Veräußerungspreis und fortgeführten Anschaffungskosten) war bis 1998 nur steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 2 Jahre betragen hat. Diese Spekulationsfrist ist ab 1999 auf 10 Jahre verlängert worden. Ein Spekulationsgewinn liegt aber ausnahmsweise dann nicht vor, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente.
Dumm wäre es, wenn er die Immobilie 5 Jahre selbst bewohnen würde, danach 2 - 3 Jahre vermieten (evtl. weil die erzielbaren Verkaufspreise am Markt in diesem Moment zu schlecht sind) und anschließend verkaufen würde => die Spekulationssteuer wäre demnach fällig.
Den Satz von Sven, daß man keine Berater bezahlen darf, den
kannste schlicht streichen, denn nur Berater, die sich über
ihre Beratung und nicht den Verkauf von Produkten finanzieren,
sind wahrlich neutrale Rechner und Berater.
Sorry, aber da hast Du mich falsch verstanden:
Ich meinte, dass man unbedingt einen unabhängigen, neutralen Berater dazuziehen sollte und diesen natürlich dafür entsprechend entlohnen sollte und zwar entweder pauschal oder auf Stundenabrechnung.
Im Gegensatz zum Honorarberater lebt der Verkäufer (nennt sich zwar oft auch Berater, ist aber keiner) von Provisionen und die bekommt er nur, wenn er subjektiv in Richtung seiner angebotenen Produkte berät.
Zunächst die einfache Kalkulation:
Kaufpreis z.B. 120.000 Euro
3,5% Grunderwerbsteuer
evtl. 3,48% Maklercourtage
ca. 1,5% Grundbuch und Notarkosten
evtl. REnovierungskosten?
Bei einem Gesamtbetrag von z.B. 130.000 wäre dies ein Monatsaufwand inkl. 1% Tilgung von 758 Euro mit einem
Festzins von 6% auf 20 Jahre.
Die Eigenheimzulage für 8 Jahre (jährlich 1278 Euro) senkt die
Belastung noch, wird aber nur einmal im Jahr zum 15.3. ausbezahlt.(Bei Neubau sind es 2.556 Euro)
Die Belastung sinkt ebenfalls durch den Einsatz von Eigenkapital: Müssen nur 100.000 finanziert werden sind es beim
obigen Zins- und Tilgunssatz im Monat 583 Euro abzüglich Eigenheimzulage.
Wird die Wohnung später vermietet, sind die Zinsen und die
Abschreibung steuerlich absetzbar, die Mieteinahmen werden als Einnahmen angesetzt = unterm Strich steuerlicher Verlust, also
Steuerersparnis.
Die Eigenheimzulage kann später - bis die 8 Jahre „voll“ sind - auf ein zweites Objekt übertragen werden.
Wird die Wohnung verkauft - was nach 5 Jahren noch sehr unrentabel sein kann - hat der Käufer die Möglichkeit, das Darlehen zu übernehmen. Oder man behält es und finanziert ein anderes Objekt damit!
Oder man rechnet vorab so:
Miete x 12 + Eigenheimzulage geteilt durch 7%
z.B. Monatskaltmiete 500 Euro x 12 = 6.000 + eigenheimzulage von 1278 Euro = 7.278 Euro jährlich geteilt durch 7 Prozenttaste des REchners drücken = Euro 103.971 ; dieser Betrag lässt sich also schon mit Miete und Eigenheimzulage langfristig finanzieren!
Legt man dann noch monatlich z.B. 250 Euro dazu (x 12 = 3000 : 7%) kann man damit weitere 42.857 Euro Darlehen finanzieren.
Also insgesamt (103.971 + 42.857) 146.828 Euro.
Wenn´s am eigenkaital hapert: Es gibt noch Banken, die auch Finanzierungen darstellen, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist oder wenn wenigstens die kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden können. MOTTO: Es gibt hunderte von Banken, die alle auf Kunden angewiesen sind - nicht andersrum!
Obwohl es viele Banken gibt, die einem erst Geld leihen, wenn man nachweist, dass man eigentlich gar keins braucht…)
Fragen?
Gruß
Heinz
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hallo Heinz,
dass du Mieteinnnahmen, Steuerersparnis und Eigenheimzulage in einem Atemzug nennst finde ich höchst unseriös !
Bei einem Hypothekenkredit mit 1% Tilgung (der ca 30 Jahre läuft !) die Eigenheimzulage (die es nur 8 Jahre lang gibt !) mit einzukalkulieren ebenfalls.
Wer so rechnet kommt schnell in Teufels Küche !
Nix für ungut…
Heidi
)