Hallo,
wir haben endlich ein Haus gefunden, dass unseren Interessen weitestgehend entspricht. Bald wollen wir in die Verhandlungen zum Thema Kaufpreis eintreten und mir graut es schon davor. Einerseits ist der Preis als 240.000 VHB angegeben (von privat), andererseits wissen wir nicht genau, welche Argumente bei solchen Verhandlungen gewichtig sind. Laut aktuellem Bodenrichtwert macht das Grundstück allein für 46% des Kaufpreises aus. Das Haus ist jedoch schon 70-80 Jahre alt. Saniert sind kürzlich: Heizung + Warmwasser, Böden, Bäder, Elektro (wobei im Keller Kabelchaos sichtbar ist), Türen und Fenster akzeptabel, Dach ausgebaut, insg. ca. 55qm 2ZKB +55qm 2ZKB + 20qm 2Z. Keine Dämmung wegen dicker Wände, Dach alt, Fassade alt, Rolläden alt, alter großer Anbau (sanierungs- oder abrissbedürftig). Ausrichtung der Wohnraumfenster: Norden und Richtung befahrene Straße, aber breiter Gehweg.
Insgesamt ist der aktuelle Renovierungsbedarf aber klein, das Dach ist alt, aber ok. Wohnlage ist mittel. Natürlich loben die Eigentümer alles in höchsten Tönen, selbst den „tollen Anbau“. Sie wollen auch, dass wir ihren Kredit übernehmen (dann könnten sie noch mehr runter gehen), was wir aber nicht tun werden. Wie geht man da am besten vor? Alle Mängel aufzählen? Einfach so verhandeln? Wie lange hat das bei ihnen gedauert und welche Tipps haben sie?
Wie schätzen sie den Verhandlungsspielraum ein?
Hallo!
macht das Grundstück allein für 46% des Kaufpreises aus. Das Haus ist :jedoch schon 70-80 Jahre alt.
Der Wert einer Immobilie, zumal mit einem alten Haus, wird in erster Linie vom Grundstück und seiner Lage bestimmt und natürlich von der Nachfrage. Wenn sich Dutzende Interessenten um einen Platz in der Warteschlange prügeln, um vom Verkäufer überhaupt empfangen zu werden, hat die letzte Bruchbude plötzlichen einen Wert, nämlich genau den Wert, den ein Käufer zu zahlen bereit ist. Von solchen eher seltenen Ausnahmen abgesehen, ist ein 70 - 80 Jahre altes Haus nicht mehr viel wert, mindert oft sogar den Wert des Grundstücks. Zu den wenigen Ausnahmen gehören z. B. Schmuckstücke mit pfiffiger architektonischer Gestaltung oder in einem besonderen Ensemble.
Keine Dämmung wegen dicker Wände, Dach alt, Fassade alt, Rolläden :alt, alter großer Anbau (sanierungs- oder abrissbedürftig). :Ausrichtung der Wohnraumfenster: Norden und :Richtung befahrene Straße…
Man sollte gründlich in sich gehen, bevor man für den alten Kasten mit den beschriebenen Mängeln Geld ausgibt. Ohne das Haus gesehen zu haben, kannst man getrost davon ausgehen, dass es noch weitere, erhebliche Mängel gibt. Was ist z. B. mit der der Feuchtigkeitsisolation des Kellers? Vermutlich gibt es gar keine oder keine, die den Namen verdient. Thermische Isolation des Kellers gibts ganz gewiss nicht. Das aber gehört bei einem Neubau zu den selbstverständlichen Ausstattungen.
Wenn man es klug anstellt (und z. B. auf Bauträger verzichtet) und nur Leute/Unternehmen beauftragt, die einen erkennbaren Nutzen für Planung, Bau und Qualitätssicherung eines Hauses bringen, kann man für 1.000 bis 1.200 €/qm neu bauen. Dann hat man ein Haus mit einem Energiebedarf von 30 kWh pro qm und Jahr anstelle des zehnfachen Energiebedarfs des uralten Gemäuers.
Und schließlich: Ob Dir wohl jemand verrät, welche Materialien (etwa asbesthaltige Stoffe oder über Jahrzehnte vor sich hin gasende Holzschutzmittel) ganze Bastler- und Handwerkergenerationen in dem alten Kasten verbaut haben?
Wenn der Rohbau eines Hauses dauerhaft trocken gehalten wird, kann er Jahrhunderte überstehen. Fast alle anderen Sachen sind nach ungefähr 25 bis 30 Jahren am Ende ihrer Lebensdauer angekommen. Schlimmer noch: Diese Dinge sind eine Last, müssen demontiert, abgefahren und entsorgt werden. Wenn der verbleibende Rohbau brauchbar ist, ist man gut dran. Meisten ist das aber nicht der Fall. Der Rohbau hat einen Grundriss aus einer anderen Zeit mit anderen Bedürfnissen. Außerdem standen früher nicht die Materialien zur Verfügung, die es heute gibt. Das fangt bei der thermischen Isolation an und hört bei Putzsystemen noch lange nicht auf. Von Installationen ganz zu schweigen.
Auch wenn es die Verkäufer anders sehen, ist die Mehrzahl alter Häuser nur eine Belastung für das Grundstück, aber hinsichtlich Substanz nichts mehr wert. Wer trotzdem einen nennenswerten Betrag für ein altes Haus ausgeben will, sollte vor dem Kauf einen Bauing./Architekten mit der Begutachtung der Bausubstanz beauftragen.
Gruß
Wolfgang
Hallo,
nachdem der Verkäufer selbst Verhandlungsbereitschaft signalisier hat, hat er einen Verhandlungsaufschlag gemacht. Im normalen Gschäftsleben sind Verhandlungsnachlässe um 5% üblich, bei 10% spricht man schon vom Versuch „über den Tisch gezogen“ zuwerden. Alledings muß man wohl das Doppelte fordern, um sich in der Mitte zu trefen.
Nun muß man nicht immer einen Verkaufsgegestad madig machen, um einen Verhandlugsnachlass zu begründen. Das Herausrechnen des offensichtlich vorhandenen ngebotsaufschlags ist doch schon Grund genug. Man kann die Vehandlungen abschließen mit der Auforderung: „Durch einen Nachlass können Sie Ihr Interesse am Vekauf der Immobilie ausdrücken“ Mein Nachbar knickte z.B. ein, als ein Kaufinteressent seine Karten auf den Tisch legte und sein Limit darlegte, wieviel er finanziell verkraften könne. Allerdings ein Friß-oder stirb-Argument, aber doch recht nachvollziehbar seine Grenzen aufzuzeigen aber wenn kein weiterer Interessent wartet und die Diskrpanz zum Agebotspreis sich in Grenzen hält, kan es schon zielführend sein.
Wolfgang D.
Hi Wolfgang,
Grundsaetzlich teile ich deine Auffassung nicht was alte Haeuser angeht. Damals gab es zwar noch nicht soviel Technik, dafuer hat man weit weniger gepfuscht als heute. Einem Haus, das schon hundert Jahre steht, wuerde ich weit mehr trauen, als einem fuenf Jahre alten Neubau.
Was allerdings das konkrete Objekt angeht, hoert es sich wirklich ziemlich schrottig und amateurhaft zusammengezimmert an, dazu noch in eher bescheidener Lage. Ich wuerde das den Eigentuemern hoeflich aber deutlich sagen. Mehr als EUR 180.000 wuerde ich nicht bieten.
Gruss
Christoph
Hallo1
Natürlich loben
die Eigentümer alles in höchsten Tönen, selbst den „tollen
Anbau“.
Bei einem Kauf von privat hat man dieses Problem häufiger - für den Privatverkäufer ist sein Haus natürlich das schönste Haus von der ganzen Welt. Meiner Meinung nach kann man davon ausgehen, daß Privatangebote immer überteuert sind.
Nach der Beschreibung würde ich irgendetwas zwischen 180000 und 200000 dafür bezahlen. Wird aber sehr schwierig werden, denn vermutlich wird das das der Verkäufer erst mal vehement ablehnen. Überzeugende objektive Argumente hat man als Käufer eigentlich gar keine, denn egal was man sagt - aus Sicht der Verkäufers handelt man ja immer egostisch. Wenn man Zeit hat, kann man vielleicht abwarten, bis der Vrkäufer mürbe wird.
Gruß,
Max
Verhandeln ist schwierig
Sie wollen auch, dass wir ihren Kredit übernehmen
(dann könnten sie noch mehr runter gehen), was wir aber nicht
tun werden. Wie geht man da am besten vor? Alle Mängel
aufzählen? Einfach so verhandeln? Wie lange hat das bei ihnen
gedauert und welche Tipps haben sie?
Wie schätzen sie den Verhandlungsspielraum ein?