Kaufvertrag eigentumswohnung Vorkaufsrecht vormerkung

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Ich habe mein Vorkaufsrecht geltend gemacht und eine Wohnung gekauft. Mit dem Kaufvertrag habe ich jetzt leider ein paar Probleme, die der Notar nicht klären kann/will:

  1. Die Verkäufer haben den erstkäufern einen Schaden verschwiegen. In Kenntnis dieses Schadens, hätten sie die Immobilie vielleicht nicht oder nicht zu den Konditionen gekauft. Ich möchte nun einen Passus in den Vertrg (der jetzt mit mir geschlossen wird) aufnehmen, dass der Schaden vor Vertragsabschluss mit den erstkäufern bekannt war und die Verkäufer verpflichtet sind zur Mängelbeseitigung. Anderenfalls besteht Schadenersatzpflicht. Geht das?

  2. Im Kaufvertrag mit dem erstkäufer steht, dass sondernutzungsrechte neu geregelt werden, diese im Grundbuch aber noch nicht eingetragen sind. Die Verkäufer haben also etwas verkauft, was so noch nicht im Grundbuch steht. Auch hier möchte ich in den Vertrag aufnehmen lassen, dass schadenersatzpflicht besteht, wenn die Eintragungen nicht umgesetzt werden können. Darf och das?

  3. Für die erstkäufer wurde eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Kann ich darauf bestehen, dass die Vormerkung erst gelöscht wird bevor ich den Kaufpreis überweise? Im aktuellen Vertrag ist es so geregelt, dass die löschung der Vormerkung erst beantragt wird, wenn der Kaufpreis an die Verkäufer und die notargebühren an die erstkäufer überwiesen wurde. Leider haben die Verkäufer mich schon einmal beschissen, so dass ich da echt kein gutes gefühl bei hätte…

  4. Laut Vertrag mit den erstkäufern liegt eine feuchtigkeitsmssung vor. Diese Unterlagen wollte ich einsehen. Nun teilt mir die notarin mit, dass den Verkäufern diese Unterlagen nicht vorliegen. Wahrscheinlich wurde die Messung von den erstkäufern selbst veranlasst. Hab ich da irgendeine Möglichkeit, an die Unterlagen zu kommen?

Danke fürs lesen!
Für Tipps wäre ich wahnsinnig dankbar!!!

#2

Servus,

Aufgabe des Notars ist, die genannten Punkte adäquat zu formulieren. Wenn die Vertragschließenden ihm übereinstimmend kundtun, dass sie diese oder jene Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen wollen, wird er das entweder tun oder ihnen sagen, dass diese nicht wirksam vereinbart werden kann.

Die inhaltliche Verhandlung dieser Punkte ist Sache der vertragschließenden Parteien.

Was meinen denn die Verkäufer dazu?

(Ich vermute, dass sie den Notar als „irgendwie für alles Zuständigen“ nur vorgeschoben haben und schlicht keinen der genannten Punkte vertraglich vereinbaren wollen - in diesem Fall: Finger weg, Du wirst mit dem Objekt nicht glücklich werden.)

Schöne Grüße

MM

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#3

Bei der ganzen Sache geht es sicher um eine grosse Stange Geld. Da sollte man nichts riskieren. Nimm ALLE Unterlagen und such Dir eine gute Rechtsberatung. Auch wenn es was kostet, das ist gut angelegtes Geld!

PS:

Die Rolle des Notars ist mir unklar, normalerweise ist es seine Sache, Dir zu erklären, was geht und was nicht geht.

#4

Das bestand warum?

Anyway: wenn du das Vorkaufsrecht ausübst, trittst du in den Vertrag ein, der bereits abgeschlossen WURDE. Da gibt es nichts mehr zu verhandeln.

#5

Da sagt deine Quelle aber etwas anderes:

"Der Vorkäufer tritt durch die Ausübung seines Vorkaufsrechtes nicht in den bestehenden Kaufvertrag ein, sondern es entsteht ein eigenständiger Kaufvertrag. "

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#6

Das sehe ich genauso. Im Kaufvertrag ist z.b. angegeben, dass ich den erstkäufern die notargebühren erstatte. Das ist klar. Dann wird aufgeführt, dass ich auch alle anderen Kosten zu tragen hätte. Auf die Nachfrage beim Notar, was das für Kosten sein können, wird auf den Vertrag verwiesen, wo drin steht, dass ich alle weiteren Kosten zu tragen habe. Das hilft mir nur kein Stück weiter, lesen kann ich selbst. Aber so agiert die notarin…

#7

Zunächst einmal gibt es verschiedene Formen des Vorkaufsrechts. Es wäre als wichtig zu wissen, welche hier zum Tragen kommen soll. Geht es um das Vorkaufsrecht des Mieters oder ein im Grundbuch stehendes dingliches Vorkaufsrecht, das Vorkaufsrecht eines Miterben oder ein nur schuldrechtliches Vorkaufsrecht zwischen den beteiligten Parteien?

Grundsätzlich ist es so, dass der Vorkaufsberechtigte nur zu den Konditionen des mit dem an sich vorgesehenen Käufer ausgehandelten Vertrages sein Vorkaufsrecht ausüben kann. D.h. es gibt hier zwar einen eigenständigen Vertrag mit dem Vorkaufsberechtigten. Den kann dieser aber nicht „bestimmen“, und wenn der Verkäufer sich auf Änderungen gegenüber dem Vertrag mit dem vorgesehenen Käufer nicht einlassen will, dann muss sich der Vorkaufsberechtigte überlegen, ob er trotz einiger ihm kritisch erscheinender Klauseln sein Vorkaufsrecht ausüben will, oder nicht. Dabei ist natürlich zu berücksichtigen, dass man bestimmte Dinge zwar aus Beweisgründen gerne in einen Kaufvertrag aufnehmen würde, und dies die Sache im Falle des Falles einfacher machen dürfte. Dies bedeutet aber nicht, dass es nicht auch andere Möglichkeiten geben würde, hier zu seinem Recht zu kommen.

Und BTW: Der Notar ist nicht der Anwalt einer der beiden Seiten und auch nicht schlichtender Richter dazwischen. D.h. wenn sich die ursprünglichen Parteien auf gewisse Inhalte geeinigt oder auch gerade nicht geeinigt/übersehen hatten und der Vertrag vom Notar bereits entsprechend formuliert war, dann ist es jetzt nicht an ihm, zu deinen Gunsten Sachverhaltsaufklärung zu betreiben und den Vertrag „wunschgemäß“ zu ändern. Das musst Du schon selbst mit dem Verkäufer klären. Und wenn Du an Unterlagen ran willst, die sich der ursprüngliche Käufer, der jetzt in die Rohre schaut, für teuer Geld hat erstellen lassen, dann rate mal, wie das wohl gelingen könnte? Da wirst Du ihm schlicht und ergreifend den Ersatz seiner Kosten anbieten müssen. Das sind seine Unterlagen, und er entscheidet, ob und wenn ja, unter welchen Konditionen, er diese Dritten zugänglich macht (von Rechten des Erstellers mal ganz abgesehen, die hier betroffen sein könnten). Und da das voraussichtlich nicht billiger wird, als selbst ein entsprechendes Gutachten erstellen zu lassen, kann man dann auch gleich diesen Weg gehen.

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#8

Ergänzung: Ich kann mir gut vorstellen, dass der Verkäufer und auch der (vorgesehene) Käufer sind von der Ausübung des Vorkaufsrechts durch Dich nicht begeistert sind. Möglicherweise sind sie deshalb wenig kooperativ.

#9

Es handelt sich um ein Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch eingetragen ist.
Den Sachmangel, den die Verkäufer verschwiegen haben, werden sie nicht in den vertrag mit mir aufnehmen. Da muss man dann wohl rechtliche Schritte einleiten, um schadenersatz zu bekommen.

Vom Amtsgericht habe ich nun die Mitteilung bekommen, dass die Sondernutzungsrechte nicht wie beantragt im Grundbuch eingetragen werden können. Ich muss jetzt also einen Vertrag unterschreiben, obwohl ich weiß, dass die Sondernutzungsrechte, die ich gekauft habe, so nicht im Grundbuch eingetragen werden!??

Ich übernehme den Vertrag ja mit all seinen Pflichten, aber halt auch Rechten. Und wenn im Vertrag ein Mangel angegeben wird, habe ich da nicht auch das Recht dazu, diese Unterlagen einzusehen?

#10

Ob das Aussicht auf Erfolg hat? Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt (§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB). Jetzt müsste mal jemand recherchieren, auf welchen Vertragsschluss es bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes ankommt.

Nein. Du musst den Vertrag nicht schließen.

Warum sollte ein Erstkäufer, der mit dir rein gar nichts zu tun hat, verpflichtet sein, dir Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die er auf eigene Kosten erlangt hat?

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#11

Du hat noch eine Möglichkeit: Du übst das Vorkaufsrecht nicht aus. Überlege es Dir gut, es geht sicher um viel Geld.

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#12

Der sachmangel wurde verschwiegen und war den Käufern somit nicht bekannt.

#13

Das Vorkaufsrecht wurde ausgeübt. Es geht jetzt um den Vertrag mit mir.

#14

Noch einmal:

#15

Das ist mir klar.
Ist Dir klar, dass Du nur wenig bis keinen Verhandlungsspielraum hast?
Ich rate Dir noch einmal, mit allen Unterlagen in der Hand eine Rechtsberatung aufzusuchen. Es ist gut angelegtes Geld.

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#16

Ich hab schon mit 2 Anwälten telefoniert und die Sachlage geschildert. Demnach soll der sachmangel auf jeden Fall aufgeführt werden und Wertminderung wg der sondernutzungsrechte. Selbst die Kosten der Vormerkung sind nicht notwendig, wenn ein vorkaufsrecht besteht. Aufgrund der eilbedürftigkeir bisher aber nur telefonisch. Werde das aber wohl noch einmal schriftlich klären lassen

#17

Dann ist ja Alles gut.