Eine Immobilien GmbH verkauft als Alleineigentümerin vermietete Wohnungen. Eine Wohnung davon soll z.B. zum 15.11.2010 frei werden, es existiert auch eine Aufhebunsvereinbarung darüber zwischen der GmbH und dem Mieter. Der Mieter wohnt in dieser Wohnung seit 30 Jahren.
Wenn man so eine Immobilie zum Selbstbezug erwerben möchte, worauf muß man achten ?
Im Entwurf des Kaufvertrages ist diese Wohnung als vermietet angegeben und der Mieter hat ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht kann bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Übermittlung des Kaufvertrages und Rechtswirksamkeit des Vertrages ausgeübt werden.
Ist so ein Kaufvertrag für den Käufer akzeptabel, wenn er sicher zum 15.11.2010 in die erworbene Wohnung einziehen will ? Kann der Mieter seine Meinung auch ändern und die Aufhebungsverienbarung ignorieren oder ebenfalls ändern ?
Eine Immobilien GmbH verkauft als Alleineigentümerin
vermietete Wohnungen. Eine Wohnung davon soll z.B. zum
15.11.2010 frei werden, es existiert auch eine
Aufhebunsvereinbarung darüber zwischen der GmbH und dem
Mieter. Der Mieter wohnt in dieser Wohnung seit 30 Jahren.
Im Entwurf des Kaufvertrages ist diese Wohnung als vermietet
angegeben und der Mieter hat ein Vorkaufsrecht. Das
Vorkaufsrecht kann bis zum Ablauf von zwei Monaten nach
Übermittlung des Kaufvertrages und Rechtswirksamkeit des
Vertrages ausgeübt werden.
Ist so ein Kaufvertrag für den Käufer akzeptabel, wenn er
sicher zum 15.11.2010 in die erworbene Wohnung einziehen will
?
Ist das Dein Ernst? Wenn Du in zwei Wochen sicher einziehen willst, der Mieter aber noch mindestens bis Anfang Dezember Zeit hat (unterstellt, er würde über den Eintritt des Vorkaufsfalls heute noch informiert), sich zu überlegen, ob er die Wohnung selber kaufen und Dir per Vorkaufsrecht wegschnappen will, dann ist doch völlig klar, dass das nicht sicher ist.
Kann der Mieter seine Meinung auch ändern und die
Aufhebungsverienbarung ignorieren oder ebenfalls ändern ?
Verträge kann man normalerweise nicht einseitig ändern. Aber selbstverständlich kann man sie ignorieren (ob das langfristig sinnvoll ist, ist eine andere Frage) oder einen Rechtsstreit darüber führen. In jedem Fall kann da - trotz eigentlich eindeutiger Vertragslage - noch viel Zeit ins Land gehen, bis die Dinge auch tatsächlich geklärt sind.
Wenn ich die Absicht hätte, derart kurzfristig in eine Wohnung einzuziehen, würde ich mich nie nicht niemals für eine entscheiden, über die noch ein anderer einen Mietvertrag (noch dazu einen mit Vorkaufsrecht) hat oder in der noch jemand - sei es mit Mietvertrag oder ohne - wohnt.
Vielen Dank für den Rat. Dann muß wohl vom Kaufvertrag Abstand genommen werden.
Wie ist es denn, wenn beim Makler bereits ein verbindlicher Auftrag zur Ausfertigung eines notariellen Kaufvertrages unterschrieben worden ist. Fallen dann Kosten für die Ausfertigung an ?
der Käufer wusste doch, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht hat! Und wenn dieser es ausübt, bekommt dieser die Wohnng und nicht der Käufer!
Da ist es doch logisch, vorher zu überlegen!!! Und nicht schon die alte Wohnung kündigen und naiv glauben, innerhalb von 6 Wochen könne man ausziehen!
z.B. mal mit dem Mieter reden, ihm eine Entschäigung anbieten, wenn er auszieht - denn auch er hat ein Kündigungschutzfrist, die ggf. durchgesetzt werden müsste!
mE müsste auch der verhinderte Käufer die Gebühren für Notar und Makler zahlen, wenn er absagt - das ist meine pers. Meinung!
E
Der Käufer wußte nichts vom Vorkaufsrecht des Mieters, da der Entwurf vom Kaufvertrag erst vor 3 tagen vorgelegt worden ist.
Der Mieter hat einen Aufhebungsvertrag mit dem Makler zum 15.11.10 unterzeichnet und die wohnung damit gekündigt. Dafür erhält der Mieter vom Makler eine Entschädigung von 5.000 EUR. Angeblich hat der Mieter bereits einen Mietvertrag für die neue Wohnung unterschrieben.
Die Frage war, ob ein kaufvertrag mit der formulierung „die Wohnung ist vermietet“ und der Mieter hat ein Vorkaufsrecht" unterschrieben werden kann, wenn die Wohnung nach Auszug des Mieters am 15.11.10 vom Käufer bezogen werden will, und ob der Mieter nicht doch noch das Recht hat, in der Wohnung doch noch zu bleiben.
ad 1. Ein Kaufvertragsentwurf ist ein Entwurf! Der Verkäufer verspricht eine leere Wohnung - der Käufer zahlt für eine leere Wohnung, entsprechend ist der Vertrag zu gestalten.
In einem solchen Fall gehört in den Kaufvertrag ein Passus rein, was passiert, wenn die Wohnung wider Erwarten doch nicht leer ist:
Rückabwicklung, Kostenersatz, Schadensersatz, Konventionalstrafe.
ad 2. Wenn der Verkäufer zusichert, dass eine Vereinbarung/Absprache vorliegt, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet,bzw. er es sich abkaufen lies, muss das genauso so in den Vertrag.
In der Regel wird ein Mieter vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen, da er ja in diesem Fall viel problemloser selbst hätte kaufen können. Oder hast du so einen super Preis rausgehandelt?
Die vertragliche Umsetzung nimmt der beurkundende Notar vor: du musst nur genau sagen, was du willst.
ad 3. viel problematischer an der ganzen Konstruktion ist m.E. der Umstand, dass du es nach dem Kauf mit einem Miteigentümer zu tun hast, die Wohnungsbaugesellschaft, die die Eigentümergemeinschaft dominiert.
Gruß n.
Vielen Dank für sehr ausführliche und sehr hilfreiche Antwort.
So naiv bin ich nicht und kündige nicht gleich meine Wohnung. Bitte in Zukunft die Fragen sachlich beantworten oder Abstand davon nehmen.
Hi,
was der Käufer dringend benötigt, ist ein eigener Anwalt, der den Vertragsentwurf genau prüft. Dort können sich alle möglichen Fallstricke verbergen.
Offensichtlich wurde der Notar über den Makler mit dem Entwurf beauftragt, der Käufer hat den Notar nicht gesprochen. Der Notar ist verpflichtet den Vertrag so zu formulieren, daß die vom Auftraggeber gewollten Inhalte verwirklicht werden und muß dabei nur noch prüfen, ob sich der Inhalt mit den Gesetzen vereinbaren läßt.
Die gewünschten Inhalte hat aber offenbar der Makler übermittelt… Es gibt auch eine gewisse Wahrscheinlichkeit, daß es sich um den „Hausnotar“ des Maklers handelt, er also öfter Aufträge von ihm vermittelt bekommt und damit eine gewisse Abhängigkeit besteht.
Die Neutralitätspflicht des Notars verbietet es ihm obendrein eine der Parteien „parteiisch“ zu beraten (ob er das auch gegenüber dem Makler so hält, sei mal dahingestellt).
Nur ein eigener Anwalt kann und wird den Käufer unabhängig beraten und parteiisch prüfen, ob der Vertragsentwurf auch den Willen des Käufers wiederspiegelt. Er kann dann mit der „Gegenseite“ auch entsprechend verhandeln und die notwendigen Klauseln benennen.
Hier sparen zu wollen, kann sehr teuer werden…
Gruß Stefan