Guten Morgen!
Ich möchte zusätzlich ein Nachbargrundstück kaufen. Es ist ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen, von dem nur noch der Wohnteil von einer alten Dame genutzt wird. Diese hat alles an ihre Kinder delegiert. Nun soll die alte Dame da gerne noch wohnen, so lange sie will und kann. Gleichzeitig brauche ich aber Planungssicherheit. Vom Verkäufer fiel das Wort „Vorvertrag“. Leider habe ich keine Ahnung, was das sein soll. Entweder schließt man einen Vertrag oder man läßt es. Was aber ist ein Vorvertrag?
Ich dachte an folgende Regelung mit den Verkäufern:
- Kaufvertrag mit Festlegung des Kaufpreises und einer Anzahlung
- die Bewohnerin soll noch Eigentümerin im Grundbuch bleiben
- den Wirtschaftsteil des Anwesens kann ich bereits nutzen und Maßnahmen zur Erhaltung durchführen. Einen Teil der landwirtschaftlichen Flächen will ich bereits wasserrechtlich für Verrieselung und einen Klärteich nutzen.
- Sobald die Bewohnerin auszieht (oder stirbt), wird der Rest des Kaufpreises fällig.
Wie es aussieht, enthält die Regelung alle Komponenten, die der Verkäufer erträumt und die meinen Möglichkeiten entgegen kommen, weil ich nur einen kleinen Teil des Kaufpreises sofort aufbringen muß. Es herrscht also zunächst eitel Freude. Ich will aber auch Planungssicherheit behalten, wenn die gute Laune verfliegen sollte. Die Willensbekundung muß deshalb als schriftlicher Vertrag fixiert werden.
Schließt man solchen Vertrag bei einem Notar? Wird das Grundbuch davon berührt? Ist das Ganze bereits der Kaufvertrag, der eben nur an die genannten Bedingungen geknüpft ist?
Gruß
Wolfgang
Hallo Wolfgang,
vor einem Jahr waren wir in einer ähnlichen Situation (nur auf der anderen Seite).
Es wurde ein normaler Mietvertrag geschlossen.
Zusätzlich wurde beim Notar ein Vertrag geschlossen, der uns ein Verkaufsrecht zu einem bestimmten Zeitpunkt einräumte.
In Deinem Fall müsstest Du also beim Notar einen Vertrag schließen, der Dir ein Vorkaufsrecht einräumt.
Ob es möglicherweise sinnvoll ist, anstatt des Mietvertrages DIr einen Nießbrauch für das Grundstück einzuräumen, kann euch am besten der Notar sagen.
Max
Hi Wolfgang,
so was ist immer mit einem Notar und ev. einem Juristen mit Spezialgebiet ‚Immobilien‘ abzuklären.
Ich seh da mehrere Möglichkeiten, die auf ‚für und wider‘ abzuklopfen sind
-
Mieten mit einem verbrieften(!) Vorkaufrecht
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Kaufen und das Wohnrecht der Dame als Wertminderung berücksichtigen. Die Höhe der Wertminderung läßt sich über sog. Sterbetafeln ermitteln
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Teilkauf und den Rest mieten
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Kauf auf Rentenbasis. Hier wird die Höhe der monatlichen Rate über Sterbetafeln ermittel. Kann ein gutes oder schlechtes Geschäft für Dich sein, je nachdem wie lange die Dame lebt
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Mieten und den Rest über Rentenbasis kaufen
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Kaufen und die Dame als Mieterin weiterwohnen lassen
alle Mietvarianten jeweil mit verbrieftem Vorkaufrecht.
Aber wie gesagt, bei so was steckt der Teufel immer im Detail und nur was Du schwarz auf weiß besizest, kannst Du getrost nach Hause tragen.
Lieber ein paar (viele 
) € im Vorfeld investieren, als hinterher einen Sack voll Ärger haben.
Viel Glück
Gandalf
Hallo Wolfgang,
nicht ganz einfach, was Du da vorhast.
… Vom Verkäufer fiel das Wort „Vorvertrag“. Leider habe ich keine Ahnung, was das sein soll.
Zumindest dazu kann ich Dir was sagen:
Vorverträge sind Verträge, bei denen sich eine oder beide Parteien verpflichten, einen anderen schuldrechtlichen Vertrag, den Hauptvertrag zu schließen (Abschlußpflicht).
Das wird dann gemacht, wenn dem Abschluss des Hauptvertrages noch tatsächliche oder rechtliche Hindernisse entgegenstehen.
Beim Abschluss eines Vorvertrages ist zu beachten, dass für diesen dieselben Erfordernisse gelten, die auch für den zu schließenden Hauptvertrag gelten. In diesem Fall - wie bei Grundstückskäufen im Allgemeinen - muss dieser Vertrag notariell beurkundet werden.
Über die von Dir ins Auge gefassten Regelungen solltest Du unbedingt mit einem Notar sprechen. Spontan dachte ich z. B. daran, wie wohl die Haftung aussieht, falls auf dem von Dir bewirtschafteten Teil etwas passiert (Du wärst ja noch kein Eigentümer), sollte im Grundbuch schon eine Auflassungsvormerkung für Dich eingetragen werden, ist das bei einer Teilzahlung überhaupt möglich, sollte evtl. über den von Dir gezahlten Betrag eine Grundschuld eingetragen werden?
Grundstückskäufe sind sowieso nicht ganz einfach und dieser Fall braucht in jedem Fall notarielle Vorabberatung.
Viel Erfolg!
Liebe Grüße
Birgit
Vorverträge sind Verträge, bei denen sich eine oder beide
Parteien verpflichten, einen anderen schuldrechtlichen
Vertrag, den Hauptvertrag zu schließen
(Abschlußpflicht).
Das wird dann gemacht, wenn dem Abschluss des Hauptvertrages
noch tatsächliche oder rechtliche Hindernisse entgegenstehen.
…wie bei Grundstückskäufen im Allgemeinen - muss dieser :Vertrag notariell beurkundet werden.
Danke, Birgit!
Genau das wollte ich wissen, wobei mir die Abschlußpflicht sehr hilft.
Gruß
Wolfgang