Kaufvertragsentwurf

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo allerseits,
da ich mir in diesem Forum schon wertvolle Tips erlesen konnte, wollte ich heute mal eine Frage stellen:

Wir kaufen gerade eine Immobilie, mit der Bank geht alles ok, der Kaufvertragsentwurf wird heute beim Notar gemacht. Nun habe ich natürlich einige Punkte die ich in dem Vertrag haben will.
U.a. das Verkäufer für versteckte Mängel haftet die ihm bekannt sind und er arglistig verschweigt.-- Kann ich ihn auch für Mängel haftbar machen, die er zwar nicht verschweigt, aber eben nach dem Kauf entdeckt werden?–
den Punkt VK haftet bis zur Übergabe für Mängel die nach dem Kv und vor Übergabe entstehen, will ich sowieso mit reinpacken.
Was ist mit evtl. Kosten, die durch Kanalarbeiten, Strassendingsbums, also Erneuerungen ect. entstanden sind, aber von der Stadt oder so, noch nicht eingefordert wurden, bzw, wo der VK noch keine Rechnung erhalten hat, kann ich das ausschliessen, das ich später das zu zahlen habe? Ich habe bisher über solche Maßnahmen keine Kenntniss, wollte aber vorbeugen.
Gibt es noch andere wichtige Punkte, abgs. vom ZAhlungspunkt, Übergabe ect. die ich nicht vergessen darf?

Hoffe auf Antwort, vielen Dank im Vorraus

Gruß Verena

#2

Hallo Verena,

U.a. das Verkäufer für versteckte Mängel haftet die ihm
bekannt sind und er arglistig verschweigt.-- Kann ich ihn auch
für Mängel haftbar machen, die er zwar nicht verschweigt, aber
eben nach dem Kauf entdeckt werden?

Mängel, die er nicht verschweigt, die aber erst nach dem Kauf entdeckt werden?
Wie soll das funktionieren? Mängel, die er nicht verschweigt, sind euch bekannt, Mängel von denen er definitiv nichts weiß und die erst später auftreten kann er nicht benennen. — Du hast doch sicher auch schon mal ein Auto verkauft, oder (das ist immer so ein schönes Beispiel, weil jeder schon mal mit Autokauf- und verkauf in Berührung gekommenist)?
Warst Du da auch bereit, für alle jemals in der Zukunft auftretenden Schäden aufzukommen? Egal, ob Du wusstest, dass der Schlitten in einem Jahr nicht mehr über den TÜV kommt oder nicht?
Genauso sieht es der Verkäufer eines Hauses. Er weiß, was er in den Jahren alles für das Haus gemacht hat, oder eben auch, wo er es vernachlässigt hat. Wenn er bekannte Schäden nennt, evtl. auch noch darauf hinweist, dass z.B. das Dach noch intakt, aber immer noch das Erste ist, um so besser.
Alle anderen Schlußfolgerungen musst Du aus den bekannten Infos zum Haus dann selber ziehen, evtl. auch mit fachmännischer Hilfe.

Was ist mit evtl. Kosten, die durch Kanalarbeiten,
Strassendingsbums, also Erneuerungen ect. entstanden sind,
aber von der Stadt oder so, noch nicht eingefordert wurden,
bzw, wo der VK noch keine Rechnung erhalten hat, kann ich das
ausschliessen, das ich später das zu zahlen habe?

Reinschreiben kannst Du in den Vertrag alles nur erdenkliche, die Frage ist nur, ob der Verkäufer das auch alles akzeptiert.
Klar, er will verkaufen, aber wohl nicht unbedingt seine Seele an den Teufel.
Letztendlich ist es eine Sache der Verhandlung und auch der Kompromissbereitschaft beider Seiten.

Mit freundlichen Grüßen,
Frank Scholtysek

#3

Hallo,

ich würde NIEMALS ein Haus verkaufen, ohne die Gewährleistung (oder wie man das nennt) auszuschließen.

Arglistig verschwiegene Mängel kann der Verkäufer nicht ausschließen. Und das ist auch gut so, alles andere ist gekauf wie gesehen und das ist auch normal so.

Kosten, die nachträglich auf dich zukommen, kannst du auch nicht ernsthaft weitergeben wollen. Das wäre wie von einem Autoverkäufer die KFZ-Steuer zu fordern oder die Straßenmaut.

Wenn du wissen willst, ob was auf dich zukommt - frag auf dem Rathaus. Die wissen Bescheid. (Typischerweise sind das: Straßenbau falls noch nicht da, Abwasserverlegung, usw.) Das wird beschlossen und umgelegt. Das kommt wie eine Naturkatastrophe.

Nur zur Info: die Grundsteuer zahlt immer der, der am 01.01. Besitzer war. Wenn du ein Haus unter dem Jahr kaufst (wie alle) musst du dem Vorbesitzer diese Kosten anteilig erstatten. Also nicht wundern, wenn so was im Vertrag steht.
Typischerweise zahlt der Käufer alle Gebühren außer die Kosten für die Austragung der Grundbucheinträge des Käufers.
Der Staat möchte noch 3,5 % Grunderwerbsteuer haben.
Der Notar bekommt noch was.
Und der Makler.

Wichtig ist der Termin des Lastenübergangs (ab dann bist du verantwortlich) und schön ist immer ein Passus, dass man die Wohnung, das Haus bereits ab einem früheren Datum zu renovierungszwecken betreten darf. (Ist schön für den Käufer, aber ein gewisses Risiko fü rden Verkäufer, wenn der Käufer die Kohle nicht aufbringt aber die Wohnung kaputtrenoviert hat.)

Gruß

Peter

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#4

Hallo Peter,

Nur zur Info: die Grundsteuer zahlt immer der, der am 01.01.
Besitzer war.

Korrekt.

Wenn du ein Haus unter dem Jahr kaufst (wie
alle) musst du dem Vorbesitzer diese Kosten anteilig
erstatten.

Das stimmt definitiv nicht!
Von MÜSSEN kann in keinster Weise die Rede sein!
Grundsteuerschuldner ist der Besitzer vom 01.01. des jeweiligen Jahres. Daher treibt die Gemeinde (bzw. die zuständige Stelle für die Grundsteuer) die Grundsteuer AUSSCHLIESSLICH bei diesem ein!

Also nicht wundern, wenn so was im Vertrag steht.

GESETZT DEN FALL, dass im Kaufvertrag die Erstattung der anteiligen Grundsteuer vereinbart wird, so ist trotzdem noch immer der ehemalige Besitzer Grundsteuerschuldner! Zahlt der neue Besitzer die anteilige Grundsteuer nicht, so kann der ehem. Besitzer dann aufgrund der vertraglichen Regelung auf zivilrechlichem Weg den Betrag einklagen. Aber das Amt wird sich ausschließlich an ihn halten!!!

Grüße von
Tinchen

#5

Hallo Tinchen,
als kleines Bonbon, weil Du auch immer alles gern ganz korrekt hast:

Grundsteuerschuldner ist der Besitzer vom 01.01. des
jeweiligen Jahres. Daher treibt die Gemeinde (bzw. die
zuständige Stelle für die Grundsteuer) die Grundsteuer
AUSSCHLIESSLICH bei diesem ein!

Es ist richtig, dass die Gemeinde zunächst einmal bei dem zum 1.1. eingetragenen Eigentümer die GrdSt. kassieren will.
ABER: Kommt dieser der Steuerschuld nicht nach, oder hat sogar u.U. noch Steuerschulden aus dem vorigen Jahr, wendet sich die Behörde bei einem zwischenzeitlichen Verkauf an den Neuerwerber.
Steuerpflichten/Steuerschulden werden generell mitverkauft.
Gruß,
Frank Scholtysek

#6

Hallo Peter,

Nur zur Info: die Grundsteuer zahlt immer der, der am 01.01.
Besitzer war.

Korrekt.

Wenn du ein Haus unter dem Jahr kaufst (wie
alle) musst du dem Vorbesitzer diese Kosten anteilig
erstatten.

Das stimmt definitiv nicht!
Von MÜSSEN kann in keinster Weise die Rede sein!
Grundsteuerschuldner ist der Besitzer vom 01.01. des
jeweiligen Jahres. Daher treibt die Gemeinde (bzw. die
zuständige Stelle für die Grundsteuer) die Grundsteuer
AUSSCHLIESSLICH bei diesem ein!

Hallo Tinchen,

genau das sage ich ja. -->Vorbesitzer

#7

Oha,

da wurde ich wohl mißverstanden und kläre es mal auf. Ich hatte nicht vor, zukünftige Kosten, die durch Strassen oder Kanalarbeiten entstehen, auf den jetzigen Besitzer umzumodeln. Was ich meinte:
In unserer Strasse wurde vor einigen Jahren Kanalarbeiten vorgenommen, die Kosten auf die Anwohner(alles Eigentümer, ausser wir(Mieter)) umgelegt. Diese Kostenrechnung wurde aber erst nach einigen Jahren von der Stadt vorgenommen. Ich wollte jetzt nur wissen, wenn so ein Fall vorgekommen wäre bei dem Haus, das zu verkauf steht, muß doch der jetzige Besitzer, der damals halt dafür zuständig war, für die Kosten aufkommen?
Das alle anderen Kosten, wie Notar, Grundbucheintrag usw unsere Kosten sind, wissen wir. Auch das wir anteilig die Grundsteuern übernehmen. WArum sollte der Verkäufer auch für was zahlen, was er nicht mehr nutzt? Nein, nein, ich wollte hier nicht vorgeben, den Verkäufer ausnehmen zu wollen, sondern nur, was für grundsätzliche Punkte als Käufer ich beachten sollte, die in den notariellen KV stehen müssen.
Gruß Verena