Kaution bei Insolvenz des Mieters

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen,
rein interessehalber folgender, hypothetischer, Fall, alles in chronologischer Reihenfolge:

Vermietung einer Wohnung an eine Privatperson
Kaution ist auf extra angelegtes Sparbuch des Vermieters überwiesen worden
Mieter hat Rückstände bei den Mietzahlungen, zahlt immer wieder aber unregelmäßig
zahlungsunfähigkeit Mieter wird festgestellt und ein Insolvenzverfahren eröffnet
Wohnung wird vom Insolvenzverwalter nicht gekündigt
Miete soll lt. Insolvenzverwalter vom Mieter überwiesen werden

nun müssen die Ausstehenden Mieten etc. ja in die Insolvenzliste eingetragen werden
darf der Vermieter die Kaution mit diesen Ausständen verrechnen, also ganz oder zum Teil einbehalten?
Falls ja was ist hierbei zu beachten?
Was könnte der Grund sein das die Miete nicht, wie wohl üblich, vom Insolvenzverwalter bezahlt wird?
Verwirkt der Mieter ggf. seine Restschuldbefreiung wenn er die laufenden Mieten nicht oder nicht rechtzeitig bezahlt?
Gruß
Stefan

#2

Hallo,

nun müssen die Ausstehenden Mieten etc. ja in die
Insolvenzliste eingetragen werden
darf der Vermieter die Kaution mit diesen Ausständen
verrechnen, also ganz oder zum Teil einbehalten?
Falls ja was ist hierbei zu beachten?

Das Vorgehen des Vermieters widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB* zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution.

Zumal es sich um ein laufendes Mietverhältnis handelt, ist der Vermieter nicht berechtigt die Kaution mit rückständigen Mietzahlungen zu verrechnen.

Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

Allerdings darf der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung aus Mietrückstand entweder unstreitig ist, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurde oder die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt.

OLG Frankfurt, Urteil vom 03.03.2004- 2 W 10/04

LG München I WuM 1996,S. 541

Gruß

BHShuber

#3

Hallo,

Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter
die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei
Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit
dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

da hast du wohl swas falsch verstanden: der MIETER ist insolvent. Und damit tritt genau das:

Allerdings darf der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen,
wenn seine Forderung aus Mietrückstand entweder unstreitig
ist, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurde oder
die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt.

ein.
Wobei ich genau gar keine Ahnung habe, wie der Vermieter da genau vorgehen muss.
Gruß
…

#4

Hallo,

Hallo,

Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter
die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei
Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit
dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.

da hast du wohl swas falsch verstanden: der MIETER ist
insolvent.

Ich habe gar nicht falsch verstanden, denn die Kaution ist sowohl für den Mieter als auch Vermieter bei Insolvenz gleich zu behandeln!

Und damit tritt genau das:

Allerdings darf der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen,
wenn seine Forderung aus Mietrückstand entweder unstreitig
ist, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurde oder
die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt.

ein.

Dieses Recht bleibt aufgrund der Insolvenz des Mieters unberührt.

Wobei ich genau gar keine Ahnung habe

Das scheint Programm zu sein, wenn man sich immer nur auf das beschränkt, was andere seiner eigenen subjektiven Meinung nach nicht verstanden haben sollen!

wie der Vermieter da
genau vorgehen muss.

Kann ich dir gerne mitteilen, nämlich so:

Für die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO versteht sich, dass Mietverhältnis und Kaution zwischen den Parteien abzurechnen sind.

Während des laufenden Mietverhältnisses verbleibt die Kaution beim Vermieter weil:

Der Insolvenzverwalter/Treuhänder übernimmt das bestehende Mietverhältnis mit Insolvenzeröffnung gemäß den Vorschriften der §§ 80, 81 InsO als § 108 Abs. 1 InsO Dauerschuldverhältnis.

Insolvenzspezifische Besonderheit ist, dass die Insolvenzmasse durch ein Sonderrecht des Insolvenzverwalters/Treuhänders zur Beendigung des Mietverhältnisses für die Insolvenzmasse durch Erklärungen nach § 109 Abs. 1 InsO von zukünftigen Masseverbindlichkeiten frei gehalten werden kann.

Aus den insolvenzrechtlichen Regelungen ergeben sich keine Besonderheiten hinsichtlich der Abrechnung der Mietkaution.

Gruß

BHShuber

1 Like
#5

Hallo zusammen,
danke für die Antworten. Eine Frage hätte ich noch:
davon ausgehend das man die Kaution erst bei Beendigung des Mietverhältnisses mit ausstehenden Mieten verrechnen kann:
wie ist das wenn das Mietverhältniss beendet wird, die Rückstände aber schon in der Insolvenzliste eingetragen sind? Kann man dann die Kaution noch mit den Rückständen verrechnen und die Insolvenzliste entsprechend ändern lassen?
Gruß
Stefan

#6

Hallo,

Kann man dann die Kaution noch mit den Rückständen verrechnen
und die Insolvenzliste entsprechend ändern lassen?

Für die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO versteht sich, dass Mietverhältnis und Kaution zwischen den Parteien abzurechnen sind.

Sind noch ausstehende, unstreitbare Forderungen aus dem Mietverhältnis anhängend, kann der Vermieter diese mit der Kaution abrechnen, eine Änderung der Insolvenzliste ist nicht notwendig.

Gruß

BHShuber

#7

Hallo,

Ich habe gar nicht falsch verstanden, denn die Kaution ist
sowohl für den Mieter als auch Vermieter bei Insolvenz gleich
zu behandeln!

Was willst du damit sagen?

Und damit tritt genau das:

Allerdings darf der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen,
wenn seine Forderung aus Mietrückstand entweder unstreitig
ist, rechtskräftig durch ein Urteil festgestellt wurde oder
die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt.

ein.

Dieses Recht bleibt aufgrund der Insolvenz des Mieters
unberührt.

Eben.
Die Mietforderungen sind doch unbestritten, oder nicht? Es wurde doch keine Mietminderung erklärt, oder? Es ging auch nicht um eine Nebenkostenabrechnung, die der Mieter anzweifelt?
Wenn also der Mieter nun insolvent wird und die laufende Miete nicht mehr zahlen kann/will, ist der Vermieter durchaus berechtigt, sich aus der Kaution zu bedienen, muss das aber nicht, wenn er nicht will. Sagt zum Beispiel http://www.mietrecht.org/mietkaution/mietkaution-weg… oder http://www.mietrecht-ratgeber.de/mietrecht/miete/con… oder http://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/mietkautio… oder… such dir was aus.

Gruß
…

#8

Hallo,

such dir was aus.

Gruß
…

Der Mieter ist dann verpflichtet, die Kaution wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen.

Hallo, schon vergessen, der Mieter ist insolvent!!!

Gruß

BHShuber

#9

Hallo,

Der Mieter ist dann verpflichtet, die Kaution wieder bis zur
vereinbarten Höhe aufzufüllen.
Hallo, schon vergessen, der Mieter ist insolvent!!!

erzähl mir doch mal was neues.

Ich bin auf deine Behauptung eingegangen, der Vermieter dürfte sich erst bei Mietende aus der Kaution bedienen. Oder was wolltest du mit „Zumal es sich um ein laufendes Mietverhältnis handelt, ist der Vermieter nicht berechtigt die Kaution mit rückständigen Mietzahlungen zu verrechnen.
… mehr auf http://w-w-w.ms/a5h7m0“ sagen? Hat deiner werten Meinung nach vielleicht der Vermieter die Pflicht, die Kaution wieder aufzufüllen, wenn der Mieter insolvent ist? Damit der Mieter dann bei Mietende die Kaution zurück bekommen kann? Oder wie hat man sich das vorzustellen?
Gruß
…

#10

Hallo,
das würde dann aber dazu führen das eine in der Insolvenzliste eingetragene Forderung so nicht mehr besteht das sie ja, ganz oder zum Teil, mit der Kaution beglichen wurde. Oder habe ich wo was falsch verstanden?
Verliert man evtl. mit Eintragung in die Insolvenzliste das Recht diese Forderung auf anderem Wege zu befriedigen?
Dann wäre es ja schlau Forderungen in Höhe der Kaution nicht in die Insolvenzliste eintragen zu lassen?
Das wiederum wird aber auch nicht funktionieren da der Sinn einer Insolvenzliste ja die Entschuldung des Schuldners ist und deswegen alle Forderungen angemeldet werden müssen.
Gruß
Stefan

#11

Hallo,

Gruß
…

auch nen Gruß

BHShuber